나이스옥션 법원경매 고양 2025타경61373 [1] 경기도 파주시 야당동 192-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.02.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 경의중앙성 ""야당역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 경의중앙선 ""야당역"" 및 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 자체 지반 대체로 등고평탄한 부정형의 주상용 건부지(기호 (1)) 및 현황 도로(기호 (3))임.

인접 도로상태

남측 및 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3)
계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

""건물감정평가요항표"" 참조바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조, 경량철골구조, 기타지붕(판넬) 2층으로(사용승인일자 : 2006.01.06)
외벽 : 적벽돌 및 비닐 사이딩 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

1층 주택 및 근린생활시설, 2층 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물 ㉠ ~ ㉤이 소재하여 명세표와
같이 감정평가하였으니 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 매각에 포함
2.목록2 지상 창고(컨테이너,32㎡) 매각에서 제외
3.목록1 지상에 목록2 건물 있음
4.목록1에 소나무를 포함한 10여 그루 정원수가 식재되어 있으며 토지평가시 이를 포함하여 평가
5.현황상 건물 출입문에 '송학비니루'라는 상호가 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경61373 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 192-34

용도: 단독주택 (제1종근린생활시설 및 주택으로 복합 이용)

감정가: 1,158,263,200원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 496.00㎡ (약 150.04평)

토지지분: 496㎡ (약 150.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 229.60㎡ (약 69.45평)

건물지분: 229.6㎡ (약 69.45평)

건물 제시외면적: 63.75㎡ (약 19.29평)

제외되는 제시외건물: 목록2 지상 창고(컨테이너, 32㎡)

1.3. 건축물 정보

건물구조: 일반철골구조, 경량철골구조, 기타지붕(판넬) 2층

사용승인일자: 2006년 1월 6일

외벽: 적벽돌 및 비닐 사이딩 등

창호: 새시창호 등

주요용도: 1층 주택 및 근린생활시설, 2층 주택

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야동동 소재 경의중앙선 "야당역" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독·다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 경의중앙선 "야당역" 및 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

인접도로 대비 자체 지반은 대체로 등고평탄한 부정형의 주상용 건부지입니다. 남측 및 동측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

기호 1, 3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 이정화 (점포)

보증금: 5,000,000원

차임: 750,000원

전입/사업일자: 2022-04-05

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 이정화 (주거)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-22

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 추용호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-11-12

대항력: 있음

비고: 금액이 미상인 경우라도 주의 필요. 2014-11-19 소유권이전 등기된 바 있어, 임대차 관계가 복합적일 수 있습니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2019-09-06 근저당권)

토지 등기부채권 총액: 493,405,300원

건물 등기부채권 총액: 493,405,300원

말소기준권리: 2019-09-06 접수된 고양누리새마을금고의 근저당권 (채권액 455,000,000원) 입니다.

경매 개시 결정(2025-01-17) 및 압류(2022-07-05, 2023-09-13) 등이 존재합니다.

모든 근저당권, 임의경매, 가압류, 압류 등은 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

추용호 임차인의 경우 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 정확한 인수 금액은 파악되지 않습니다. 이 부분은 매수 후 직접적인 금전적 인수보다는 해당 임차인과의 협의 또는 명도 과정에서 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (주변 연립/다세대 주택 기준)

최근 파주시 야당동 일대의 연립 및 다세대 주택 매매 사례를 보면,

* 2019년식 태종에비뉴(239-200번지) 65.1㎡ (약 19.7평)가 2026년 7월 2일에 28,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 144만원)

* 2015년식 요산아트빌(190-5번지) 56.035㎡ (약 17평)가 2026년 7월 1일에 15,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 88만원)

* 2015년식 자연에가(150-1번지) 57.45㎡ (약 17.4평)가 2026년 7월 1일에 18,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 103만원)

4.2. 본건과의 비교 분석

본건은 대지면적 496㎡ (약 150평)에 건물 연면적 229.6㎡ (약 69.5평) (제시외 포함 시 약 88.7평)의 단독주택으로, 위 비교 사례인 연립/다세대 주택보다 면적 규모가 훨씬 큽니다. 단독주택의 특성상 대지 지분이 넓어 가치가 높으며, 동일 단지 또는 건물이라 보기 어려우나, 야당역 역세권이라는 입지적 강점을 고려할 때, 단위 면적당 가격은 비교 사례보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 감정가는 11억 5826만원으로, 이는 토지 가치를 상당 부분 반영한 금액으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교통: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접

* 교육: 주변에 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경 양호

* 편의: 각종 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 접근 용이

* 자연/문화: 공원, 녹지 공간 인접 (정확한 시설은 지도 확인 필요)

5.2. 혐오시설 유무 (주변 조사 결과)

주변 지역에 대한 일반적인 정보 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 화장터 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 인접 시설에 대한 파악은 현장 답사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

추용호 임차인은 전입일자 2014-11-12로 대항력이 있으며, 이는 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수되는 보증금이나 명도 관련 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 있습니다. 특히, 해당 임차인이 과거 소유자였던 점을 고려할 때, 임대차 계약의 상세 내용을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 제시외 건물

총 제시외면적 63.75㎡ 중 컨테이너 창고 32㎡는 매각에서 제외됩니다. 이는 매수인이 인수하지 않는 부분이나, 현황상 점유 등과 관련하여 명확히 구분해야 합니다.

6.3. 기타

건물 출입문에 '송학비니루'라는 상호가 부착되어 있어, 사업자 임대 현황 등을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 단독주택으로, 대지 면적이 넓어 향후 활용 가치가 높습니다. 단독주택 및 근린생활시설로 복합 이용되고 있어 다용도로 활용 가능하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

다만, 대항력 있는 임차인 추용호의 존재는 명도 및 권리관계에 있어 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 제시외 건물 중 일부(컨테이너 창고)가 제외되는 점도 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 야당역 역세권 입지로 우수한 접근성과 미래 가치

* 넓은 대지면적 (약 150평)을 활용한 다양한 활용 가능성 (신축, 증축, 개축 등)

* 단독주택 및 근린생활시설 복합 용도로 임대 수익 및 자가 이용 가능

* 주변 개발 및 인프라 확충으로 인한 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,158,263,200원입니다.

주변 유사 단독주택 시세 자료가 부족하여 직접적인 비교는 어렵지만, 야당역 역세권의 넓은 대지면적을 가진 단독주택이라는 점, 그리고 제1종근린생활시설 및 주택 복합 용도라는 점을 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인(추용호)의 존재로 인한 명도 및 권리관계 불확실성이 주요 리스크로 작용합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 해당 임차인과의 복잡한 관계(과거 소유자)를 고려할 때, 추가적인 명도 비용이나 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가의 75% ~ 90% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

잠정 입찰가 범위: 약 8억 6천만원 ~ 10억 4천만원

최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 관계 파악, 최근 실거래가 추이 및 법원 경매 동향 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.