나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경316 [2] 전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 423 동물 및 식물 관련시설 경매

전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 423 (동물 및 식물 관련시설) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경316(정읍지원 경매1계). 감정가 206,471,200원, 최저가 49,574,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 316 [2]
소재지	전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 423
도로명주소	전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 423
용도	동물 및 식물 관련시설
매각기일	2026.08.31
관할법원	정읍지원 경매1계 (063-570-1112)

전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 423 동물 및 식물 관련시설 경매 물건 이미지

면적

토지면적	3,161㎡ (956.20평)
건물면적	980.64㎡ (296.64평)

금액

감정가	206,471,200원
최저가	49,574,000원 (감정가 대비 25%)
입찰보증금	4,957,400원 (10%)
유찰횟수	4회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.02.02	206,471,200원	유찰
2차	2026.03.16	144,529,800원	변경
2차	2026.04.27	144,530,000원	유찰
3차	2026.06.08	101,171,000원	유찰
4차	2026.07.20	70,820,000원	유찰
5차	2026.08.31	49,574,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.09.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 일련번호(1,2,4,17)은 전북특별자치도 부안군 보안면 남포리 소재 ""원천마을"" 내에 위치하며, 주위환경은 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.
일련번호(6,8~10,12,14,16)은 전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 소재 ""와하마을"" 서측 인근에 위치하며, 주위환경은 마을주변으로 농경지가 주를 이루는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.
형태 및 이용상태: 일련번호(1)은 유사 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 전 및 일부 잡종지임.
일련번호(2)는 부정형의 평지로서, 조사일 현재 창고부지임.
일련번호(4)는 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 단독주택부지임.
일련번호(6)은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 버섯재배사부지임.
일련번호(8)은 가장형의 평지로서, 조사일 현재 나지임.
일련번호(9,10,12)는 일단의 부정형의 평지로서, 조사일 현재 일단의 버섯재배사부지 등임.
일련번호(14)는 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 버섯재배사부지임.
일련번호(16)은 삼각형의 평지로서, 조사일 현재 전(휴경지)임.
일련번호(17)은 부정형의 평지로서, 조사일 현재 전 및 일부 잡종지임.
인접 도로상태: 일련번호(1,4)는 동측으로 개설된 콘크리트 포장도로를 통하여 접근함.
일련번호(2)는 동측 및 남측으로 개설된 콘크리트 포장도로를 통하여 접근함.
일련번호(6,8~10,12,14)는 지적도상 833-26번지 도로 및 일련번호(16)토지 등을 통하여 접근함.
일련번호(16)은 서측으로 왕복 2차선 포장도로를 통하여 접근함.
일련번호(17)은 남측으로 개설된 콘크리트 포장도로를 통하여 접근함.
토지이용계획 및 제한상태: 일련번호(1,2,4,17)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역중 모든축종사육제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(6,8~10,12,14,16)은 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중
모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
제시목록 외의 물건: --
공부와의 차이: 의뢰목록상 일련번호(1,16,17) 지목은 답, 일련번호(6)은 전이나, 현황은 일련번호(1,17)은 전 및 일부
잡종지, 일련번호(6)은 버섯재배사부지, 일련번호(16)은 전(휴경지) 등으로 이용중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 : 미상임.
기 타 : - 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 수목 및 조경석, 연못 등이 소재함.
- 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외관정이 소재함.
- 후첨 ""사진용지""와 같이 미고정 상태의 제시외구축물이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 일련번호(3-가) 일반철골조 판넬지붕 단층으로서,
내벽, 외벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 새시창.
일련번호(5-나) 벽돌구조 샌드위치판넬지붕 단층으로서,
외벽 : 싸이딩 및 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 등 마감.
창호 : 새시창.
일련번호(7-다,7-라) 경량철골조(조립식) 칼라 강판지붕 단층으로서,
내벽, 외벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 새시창.
일련번호(11-마,15-사) 경량철골조 칼라 강판지붕 단층으로서,
내벽, 외벽 : 판넬 등 마감.
창 호 : 새시창.
일련번호(13-바) 경량철골조 칼라 강판지붕 단층으로서,
내벽, 외벽 : 판넬 등 마감.
이용상태: 일련번호(3-가)는 창고 및 관리사, 일련번호(5-나)는 단독주택, 일련번호(7-다,7-라,11-마,15-사)는
버섯재배사, 일련번호(13-바)는 저온저장고 등임.
설비내역: 기본적인 위생설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어있음.
부합물 및 종물: 후첨 ""지적 및 건물개황도""참조
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : - 일련번호(7-다 ~ 15-사)건물은 조사일 현재 장기간 방치된 상태인바 업무진행시
참고하시기바람.
- 후첨 ""사진용지""와 같이 제시외태양광발전설비가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	4건	57%	356,325,000원
최근 6개월	4건	57%	356,325,000원
최근 12개월	5건	57%	387,060,000원

물건 비고

1. 일괄매각, 목록6.16.은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수), 원상회복명령 가능성 있음(보안면 사실조회회신)
2. 목록9.10.12.는 건축물의 관련지번으로서 용도상 불가분의 관계에 있어 일단지로 평가됨
3. 목록8.지상의 제시외수목은 매각에서 제외됨
4. 목록6.은 공부상 전 목록16은 답이나, 현황 목록6.은버섯재배사부지 목록16.은 전(휴경지)로 이용중임
5. 감정평가서상 7-다,7-라, 11-마,15-사)는 버섯재배사, 13-바)는 저온저장고이며, 7-다~15-사)건물은 장기간 방치된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 정읍지원 2025타경316 (2)

소재지: 전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 423

용도: 동물 및 식물 관련시설

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 남OOOOOOOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 206,471,200원

토지 면적: 3161.00㎡ (약 956.2평)

건물 면적: 980.64㎡ (약 296.6평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지(일련번호 1,2,4,17)는 전북특별자치도 부안군 보안면 남포리 소재 ""원천마을"" 내에 위치하며, 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

다른 토지(일련번호 6,8~10,12,14,16)는 전북특별자치도 부안군 주산면 소주리 소재 ""와하마을"" 서측 인근에 위치하며, 마을 주변으로 농경지가 주를 이루는 지역입니다.

주산면은 부안읍에서 남동쪽으로 약 8km 지점에 위치하며, 동부 평야지대는 벼농사 중심으로, 남북부 야산지대는 축산과 시설원예가 경영되는 친환경 쌀 특화지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

일련번호(1,4)는 동측 콘크리트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

일련번호(2)는 동측 및 남측 콘크리트 포장도로를 통해 접근합니다.

일련번호(6,8~10,12,14)는 지적도상 833-26번지 도로 및 일련번호(16) 토지를 통해 접근합니다.

일련번호(16)은 서측 왕복 2차선 포장도로를 통해 접근합니다.

일련번호(17)은 남측 콘크리트 포장도로를 통해 접근합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김종립

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 1982-04-03

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상으로 간주될 수 있어 주의가 요구됩니다.

3.2. 등기부 현황

등기부상 채권 총액은 약 1,318,710,073원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 11월 25일 접수된 남부안농업협동조합의 근저당권(170,000,000원)입니다.

이 외 다수의 가압류 및 근저당권이 존재하며, 경매 신청 채권자인 남부안농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2025-08-20)으로 본 건이 진행 중입니다.

3.3. 인수되는 권리 및 총 채권액

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

말소기준권리 이후의 권리들은 말소될 예정입니다.

총 채권액 합계는 1,318,710,073원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건지는 전라북도 부안군 주산면 소주리에 위치하며, 전반적으로 농경지가 주를 이루는 농촌 지역입니다.

주변 지역은 친환경 쌀 특화 지역으로, 축산 및 시설원예가 병행되고 있습니다.

지역 주민들은 전통과 예의범절을 중시하며 순박하고 온화한 편입니다.

부안군 주산면은 과거 바다였던 지형적 특성을 지니며, 지역명에서 이를 엿볼 수 있습니다.

향토 문화유산으로는 사산와요지(지방기념물 제40호) 등이 있습니다.

최근에는 '바이오 마을'로의 발전을 추진하며 유기농 쌀, 채소, 친환경 축산 등 환경농업을 확충하고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (검색 결과 반영)

주변에 대규모 혐오시설이나 유해 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

부안군 주산면 지역에서는 폐기물 처리 시설 관련 주민 반발 사례가 일부 있었으나, 본 물건지의 직접적인 인근 지역에 위치한다는 정보는 없습니다.

주산면에는 주산초등학교 등 교육기관이 있습니다.

소규모 상점이나 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 농촌 지역 특성상 편의시설은 제한적일 수 있습니다.

부안 솔레이뷰 스파펜션 리조트 인근에 CU 편의점이 운영되고 있으나, 본 물건지와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

전기차 충전소(Charzin CPO)가 주산면 종유로 140-64에 위치하고 있습니다.

'놀부가든'이라는 식당이 주산면 소주리(지번: 754-2)에 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경 (검색 결과 반영)

본 물건지는 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치하여, 대도시 수준의 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

가장 가까운 초등학교는 주산초등학교입니다.

지역 내 주요 도로망으로는 서해안고속도로가 면의 동부를 통과하고 있어 광역 접근성은 확보되어 있습니다.

이동 및 생활 편의를 위해서는 자가용 이용이 필수적일 것으로 보입니다.

주변에 대형마트, 병원 등 주요 생활 편의시설은 부안읍 등 인근 도시 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 리스크

목록 6번과 16번 토지는 공부상 지목이 '전' 또는 '답'이나, 현황은 버섯재배사 부지 및 휴경지로 이용 중입니다.

이 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(김종립)이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확히 확인되지 않거나 0원으로 기재된 경우, 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 권리관계 리스크

다수의 가압류 및 근저당권 등 복잡한 권리관계가 설정되어 있습니다. 비록 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 예정이나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

'유치권'이 특이사항으로 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 면밀한 조사가 필요합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 인수해야 할 수 있습니다.

6.4. 물건 상태 리스크

감정평가서상 일부 버섯재배사 건물(7-다 ~ 15-사)은 장기간 방치된 상태로 확인되었습니다.

이는 건물의 노후화 및 보수, 유지 관리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

토지 현황과 공부상 지목 간 차이가 있으며, 일부 제시외 수목은 매각에서 제외됩니다.

건축물 관련 지번이 일단지로 평가되어 용도상 불가분의 관계에 있다는 점을 인지해야 합니다.

제시외 수목, 조경석, 연못, 관정, 미고정 상태의 구축물, 태양광 발전 설비 등은 매각에서 제외될 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 주산면 소주리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 건입니다. 동물 및 식물 관련시설로 사용 중이며, 버섯재배사, 저온저장고 등의 시설이 포함되어 있습니다.

주변 환경은 농경지가 주를 이루는 한적한 농촌 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 입지입니다. 교통은 차량 접근이 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

권리관계는 복잡하나 말소기준권리에 따라 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 또한, 언급된 유치권에 대한 확인이 필수적입니다.

토지 이용에 있어 농지취득자격증명이 요구되는 점, 일부 건물 상태가 장기간 방치된 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

농촌 지역의 특성과 물건 상태, 권리관계를 종합적으로 고려할 때, 실거주 목적보다는 농업 시설, 주말 농장, 또는 투자 목적으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 친환경 농업 지역의 잠재력: 부안 주산면은 친환경 쌀 특화 지역으로, 지역 자원을 활용한 농업 사업이나 시설원예 사업에 대한 잠재력이 있습니다.

* 상대적으로 저렴한 토지 가격: 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 토지 가격이 낮을 가능성이 있습니다.

* 일괄 매각을 통한 일체적 활용: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도나 철거 없이 바로 활용할 수 있습니다.

* 시설 활용 가능성: 버섯재배사, 저온저장고 등 기존 시설을 활용한 사업 추진이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,471,200원입니다.

현재 제시된 정보에 따르면 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

그러나 본건은 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 유치권 존재 가능성, 장기간 방치된 건물 상태 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서, 이러한 리스크를 감안하여 감정가 대비 20~40% 수준의 할인율을 적용한 가격을 입찰가 산정의 기준으로 고려해볼 수 있습니다.

이를 감안한 예상 입찰가는 약 123,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

단, 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 유치권 등 추가적인 리스크에 대한 면밀한 조사를 거친 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1.물건 기본정보