나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [8] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1386-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2024.01.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1은 경상남도 남해군 고현면 갈화리, 갈화구소류지 북동측 인근에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고,
기호2, 6, 13은 서갈화마을 남동측, 갈화구소류지 남동측 원거리에 산재하여 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있고,

기호3, 4, 7, 8, 9는 서갈화마을 내, 동갈화항 남동측에 위치하며, 부근은 농`어가, 농경지 등으로 형성되어 있고,
본건 기호5, 10은 신촌마을 북서측 근거리, 해안과 접면하여 위치하며
부근은 군데군데 해안변 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있고,

기호11은 신촌마을 남서측 인근에 위치하며 부근은 농가` 전원주택지` 농경지` 임야 등으로 형성되어 있고,
기호12는 서갈화마을 남측 원거리에 위치하며 부근은 산간농경지대로 자연림지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호5, 10, 12, 13은 영농차량` 자동차 등 접근이 어려워 교통상황이 불편한 편이고,
기호2, 11은 인근까지 영농차량 등 접근이 가능하고,
기호4, 7, 9는 자동차 접근이 가능하고 교통사정은 보통인 편이며.
기호1, 6은 어렵사리 자동차 접근이 가능하나 교통사정은 보통 이하인 편임.

형태 및 이용상태

기호1은 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지로 휴경지 상태이고,
기호2는 부정형의 북측으로 하향 경사지게 형성된 지대의 토지가 계단식으로 형성되어 현황은 농경지로,

기호4는 부정형의 북동측으로 하향 완경사진 토지로 주택부지로 이용 중이며,
기호5는 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지이며 지상에 제시외 분묘가 약3 기 소재하고 있는 것으로 관측되고 있음.

기호6은 부정형의 북서측으로 하향 완경사진 토지로 현황 휴경지로 상태로 일부는 도로로 이용되고 있으며, 또 지상에 활잡목 등도 자생하고 있음.
기호7은 부정형의 북측으로 하향 급경사진 토지로 현황은 창고 및 축사용도의 건부지로 이용되고 있으며,

기호9는 부정형의 북동측으로 하향 완경사진 토지로 현황은 휴경지 등으로 이용되고 있으며 일부에는 대나무도 생장하고 있음.
기호10은 부정형의 남서측으로 하향 완경사진 토지로 해안과 접면하고 있고 현황 휴경지 상태로 활잡목 등이 자생하고 있으며,

기호11은 부정형의 북측으로 하향 경사진 토지로 현황은 휴경지 상태임.
기호12는 부정형의 남서측으로 하향 급경사진 토지로 휴경지 상태이며 지상에는 활잡목 등이 자생하고 있으며,
기호13은 부정형의 북서측으로 하향 완경사진 토지로 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호1은 지적도상 맹지이나 북서측으로 폭 약2 미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하며,
기호2, 5, 10-13은 맹지이며,
기호4는 지적도상 맹지이나 현황은 북동측으로 폭 약2.5 미터 내외의 포장도로와 접함.

기호6 지적도상 맹지이나, 폭 약2-3 미터 내외의 비포장 임도가 남서측 및
북동측으로 통과하고 있으며, 본건 자체가 일부는 이 임도로 이용되고 있음.
기호7은 지적도상 맹지이나 현황은 남동측으로 폭 약2.5 미터 내외의 포장도로와 접함.
기호9는 북동측으로 폭 약6 미터 내외의 포장도로[남서대로2979번길]와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1은
생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호2는
생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호4, 7은
계획관리지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>
기호5는
생산관리지역 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호6은
보전관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호9는
계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>
기호10은
생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호11은
생산관리지역 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호12는
생산관리지역 가축사육제한구역(개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지
기호13은 생산관리지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 속함.
에 속함.

제시목록 외의 물건

기호5, 6, 9, 10, 12, 13 지상에 생장하고 있는 경제성이 미미한 대나무` 기타 활잡목 등 수목은 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3 건물은
1995.02.02 사용승인 득한 후 약29 년이 경과된 철근콘크리트조 및 블록 조적조 슬라브 및 스레트지붕 2층 건으로서
내`외벽은 세멘몰탈,
바닥은 세멘콘크리트 마감 등으로 현상은 보통인 편임.

기호8은
1998.11.19. 사용승인 득한 후 약25년이 경과된 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 지하1층 및 지상 1층 건으로,
외벽은 치장타일
내벽은 세멘몰탈` 벽지` 합판 및 타일 등,
바닥은 세멘콘크리트` 타일 및 장판지 등,
창호는 삿시창호에 유리끼우기 등으로 마감된 건물로 현상은 보통인 편임.

이용상태

기호3은
1층은 창고 등으로, 2층은 축사 등 용도이나 현황은 공실이며,

기호8은
1층은 주택,
지하는 창고 등의 용도임.

설비내역

1층 주택부분은 급`배수설비, 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

현황사진, 지적 및 건물개황도에 도시된 바와 같이 기호8의 종물및부합물로 `조적조 슬래브지붕 다용도실 등 (기호ㄱ, ㄴ)‘이 소재하고 있으며, 이는 주물의 처분에 따를 것으로 판단됨.

공부와의 차이

기호3 건물 중 2층 부분은 공부상 69.9㎡로 등재되어 있으나 실측결과 약78.8㎡로 다소 차이가 있으나 동일성은 인정되어 이를 실측사정하여 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대관계는 조사치 못했으므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록8. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함
- 목록3. 건물 중 2층 부분은 공부상 69.9㎡로 등재되어 있으나 실측결과 약 78.8㎡로 실측사정하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2023타경39481 (8)

* 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1386-1

* 용도: 단독주택 (참고: 건축물대장상 기호3 건물은 '동물및식물관련시설', '창고시설' 용도로, 기호8 건물은 '주택' 용도로 확인됨)

* 감정가: 194,482,100원

* 토지면적: 528.10㎡ (약 159.76평)

* 건물면적: 321.59㎡ (약 97.33평) (총 면적 기준. 기호3 건물 면적: 140.59㎡, 기호8 건물 면적: 별도 확인 필요. 본건 건물 면적 총합 추정치)

* 건물 제시외면적: 33.90㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 코리아에프앤에프

* 특이사항: 중복사건, 공동담보, 분묘기지권

* 주의사항:

* 일괄매각

* 목록8. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함

* 목록3. 건물 중 2층 부분은 공부상 면적(69.9㎡) 대비 실측 면적(약 78.8㎡) 차이 발생

1.1. 입지조건

* 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1386-1 번지 일대

* 주위 환경:

* 본건 토지 일부(기호1, 2, 6, 13)는 산간농경지대 및 자연림지로 형성되어 있음.

* 기호3, 4, 7, 9 토지는 서갈화마을 내, 동갈화항 남동측에 위치하며 농어가, 농경지 등으로 형성되어 있음.

* 기호5, 10 토지는 신촌마을 북서측 근거리, 해안과 접면하여 위치하며 주변은 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있음.

* 기호11 토지는 신촌마을 남서측 인근에 위치하며 농가, 전원주택지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통 상황:

* 기호5, 10, 12, 13 토지는 영농차량 및 자동차 접근이 어려워 교통 상황이 불편한 편임.

* 기호2, 11 토지는 인근까지 영농차량 접근이 가능함.

* 기호4, 7, 9 토지는 자동차 접근이 가능하며 교통 사정은 보통 수준임.

* 기호1, 6 토지는 어렵사리 자동차 접근이 가능하나 교통 사정은 보통 이하임.

* 인접 도로 상태:

* 대부분의 토지가 지적도상 맹지이나, 일부는 폭 약 2~6미터 내외의 포장도로 또는 비포장 임도에 접해 있음.

* 기호9 토지는 폭 약 6미터 내외의 포장도로(남서대로2979번길)와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 1월 8일자 남해군수산업협동조합의 근저당권 (등기부상 을2, 을3 순위 권리)

* 총 채권액: 약 619,186,464원 (등기부채권 총액 기준)

* 권리 소멸 여부:

* 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 일반적으로 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 및 건물 등기부상 갑구의 압류, 가압류, 임의경매 개시 결정 등도 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으나, 추후 분묘기지권 등과 관련하여 인수 대상이 되는 권리가 있는지 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 제공된 정보상으로는 인수할 임차인의 보증금이 없는 것으로 나타나나, 이해관계인 부재로 임대차 관계 조사가 충분히 이루어지지 않았으므로, 실제 현장 조사 시 임차인 현황에 대한 재확인이 반드시 필요합니다. (주의: 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의 필요)

1.3. 상권분석

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지는 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(개, 돼지 제한 또는 모든 축종 제한), 영농여건불리농지, 하수처리구역 등이 다수 포함되어 있어 토지 이용 및 건축 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 주변 환경:

* 주로 산간 농경지대, 자연림지, 해안 인접지, 소규모 주택 및 농가 등이 혼재하는 지역입니다.

* 일부 지역은 전원주택지로서의 가능성도 있습니다.

* 물건 특성:

* 자연환경은 우수하나, 일부 지역은 접근성 및 생활 기반 시설이 다소 부족할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경:

* 지역 특성상 자연 경관이 뛰어나며 해안과 접한 부분이 있어 전원생활이나 휴양 목적에 부합할 수 있습니다.

* 농경지와 산림이 많아 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

* 편의시설 및 기반시설:

* 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 대중교통 이용 편의성에 대한 상세 분석이 어렵습니다.

* 일부 토지는 자동차 접근이 불편하여 생활 편의성이 다소 낮을 수 있습니다.

* 혐오시설:

* 제공된 자료에서 주변에 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다. (외부 지도 검색 정보 누락)

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권:

* 기호5 토지 지상에 약 3기 정도의 분묘가 소재하고 있는 것으로 관측되었습니다. 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하며, 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

* 중복사건 및 공동담보:

* 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차의 복잡성 및 권리 관계 정리에 추가적인 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 접근성 및 이용 제한:

* 일부 토지는 접근이 어렵고 교통이 불편하며, 맹지인 경우도 많아 토지 활용에 제약이 있습니다.

* 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 다양한 용도지역 및 규제로 인해 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 건물 공부상 면적 차이:

* 기호3 건물 2층의 공부상 면적과 실측 면적 간 차이가 존재하여, 추후 건물 관련 행정 처리 시 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 임대차 관계 미확인:

* 이해관계인 부재로 임대차 관계를 조사하지 못했으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. 하지만, 실제 현장 조사 없이 낙찰받을 경우 예기치 못한 임차인과의 분쟁이나 미확인 권리 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리에 위치한 단독주택 및 넓은 면적의 토지를 포함하는 부동산 임의경매 물건입니다. 총 면적 528.10㎡(약 159.76평)의 토지 위에 주택 용도의 건물 1동(기호8)과 동물/식물 관련 시설 및 창고 용도의 건물 1동(기호3)이 소재하고 있습니다.

입지적으로는 자연림, 농경지, 해안 인접지 등 전원생활에 유리한 환경을 갖추고 있으나, 일부 토지는 접근성이 매우 불편하고 맹지인 경우가 많아 토지 활용에 신중한 검토가 필요합니다. 토지는 생산관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역으로 구성되어 있으며, 가축사육제한구역 등의 규제를 받고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위의 다수 채권, 가압류, 압류 등이 설정되어 있으나, 대부분 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 분묘기지권의 잠재적 성립 가능성, 중복사건 및 공동담보 등의 특이사항은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 건물 2층의 공부상 면적과 실측 면적 차이, 그리고 임대차 관계 미확인 등은 추가적인 현장 조사를 통해 명확히 해야 합니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각받는다는 점에서 잠재적 가치가 있을 수 있으나, 현장 답사를 통한 분묘 상태 확인, 주변 시세 조사, 토지 이용 규제 및 접근성 등 여러 리스크 요소를 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지로서의 매력이 있는 남해 지역에 위치하여 향후 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적(528.10㎡) 확보 가능.

* 토지와 건물을 일괄로 취득하여 다양한 용도로 활용 가능.

* 전원주택, 주말농장, 소규모 농업 시설, 또는 숙박 시설 등의 잠재적 개발 가능성.

* 주택 용도 외 창고, 축사 등으로 활용되었던 건물 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 194,482,100원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 '주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보' JSON 데이터가 없어 현재 시세에 대한 분석이 불가능합니다.

* 외부 지도 및 검색 사이트를 통한 주변 시설 및 혐오시설 검색 정보 또한 제공되지 않았습니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 분묘기지권의 존재 여부 및 이에 따른 잠재적 법적/금전적 부담.

* 일부 토지의 낮은 접근성과 맹지 여부에 따른 활용 가능성 및 가치 하락 요인.

* 건물의 활용도, 노후도, 수리 필요 여부 및 이에 따른 예상 비용.

* 다양한 용도지역 지정 및 가축사육제한구역 등 토지 이용 규제의 영향.

* 인근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 현재 호가 분석.

* 낙찰 후 예상되는 추가 비용 (취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등).

* 결론:

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, 주변 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 실거래가를 조사해야 합니다.

* 또한, 법률 전문가와의 상담을 통해 분묘기지권 등 특이사항에 대한 명확한 법적 검토를 받는 것이 필수적입니다.

* 제시된 감정가는 최초 평가액이므로, 상기 언급된 여러 리스크 요인과 시장 상황을 종합적으로 고려하여 매우 신중하고 보수적인 관점에서 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.