나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [7] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1153 답 경매

매각기일: 2026-03-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [7] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1153 답 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매1계 2023타경39481 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 1153 | 감정가: 3,264,000원 | 최저가: 2,285,000원 | 용도: 답

1. 진주지원 2023타경39481 (7) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 상세 현황 분석

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

기호1은 경상남도 남해군 고현면 갈화리, 갈화구소류지 북동측 인근에 위치하며 부근은 산간농경지대와 자연림지 등으로 형성되어 있습니다.

기호2, 6, 13은 서갈화마을 남동측, 갈화구소류지 남동측 원거리에 산재하여 위치하며, 부근은 산간농경지대와 자연림지 등으로 형성되어 있습니다.

기호3, 4, 7, 8, 9는 서갈화마을 내, 동갈화항 남동측에 위치하며, 부근은 농가, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

본건 기호5, 10은 신촌마을 북서측 근거리, 해안과 접면하여 위치하며, 부근은 군데군데 해안변 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있습니다.

기호11은 신촌마을 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농가, 전원주택지, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

기호12는 서갈화마을 남측 원거리에 위치하며, 부근은 산간농경지대와 자연림지 등으로 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

기호5, 10, 12, 13은 영농차량 및 자동차 접근이 어려워 교통 상황이 불편한 편입니다.

기호2, 11은 인근까지 영농차량 등 접근이 가능합니다.

기호4, 7, 9는 자동차 접근이 가능하고 교통사정은 보통인 편입니다.

기호1, 6은 어렵사리 자동차 접근이 가능하나 교통사정은 보통 이하인 편입니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황 및 지형

토지들은 대부분 부정형이며, 남서측 또는 북측으로 하향 경사진 토지입니다.

현황은 휴경지 상태인 곳이 많으며(기호1, 9, 10, 11, 12, 13), 일부는 농경지(기호2), 주택부지(기호4), 창고 및 축사용 부지(기호7)로 이용 중입니다.

기호6은 일부가 도로로 이용되고 있으며, 활잡목 등이 자생하고 있습니다.

기호5에는 제시외 분묘가 약 3기 소재하고 있는 것으로 관측됩니다.

기호5와 10은 해안과 접면하고 있습니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

기호1, 2, 5, 10-13은 지적도상 맹지입니다.

기호1은 폭 약 2미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

기호4는 폭 약 2.5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

기호6은 폭 약 2-3미터 내외의 비포장 임도가 통과하며, 토지 일부가 이 임도로 이용되고 있습니다.

기호7은 폭 약 2.5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

기호9는 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(남서대로2979번길)와 접합니다.

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

대부분 생산관리지역에 속하며, 일부는 계획관리지역, 보전관리지역입니다.

가축사육제한구역(개, 돼지, 닭, 오리, 메추리 등 또는 모든 축종 제한)에 다수 지정되어 있습니다.

기호4, 7, 9는 하수처리구역에 속합니다.

기호1, 6, 10, 12는 영농여건불리농지로 분류됩니다.

기호4, 7은 자연취락지구에 포함됩니다.

1.2. 6. 건물 현황 (참고 사항)

기호3 건물: 1995년 사용승인된 철근콘크리트/블록조 2층 건물 (1층 창고, 2층 축사 용도이나 현재 공실).

기호8 건물: 1998년 사용승인된 철근콘크리트/벽돌조 지하1층, 지상1층 건물 (1층 주택, 지하 창고 용도). 급배수, 위생, 난방, 태양광 설비 등 구비.

기호3 건물 2층 면적은 공부상 69.9㎡이나 실측결과 약 78.8㎡로 차이가 있습니다.

기호8 건물에는 종물 및 부합물인 다용도실 등이 소재합니다.

본 물건은 토지매각 대상이므로 건물은 참고 사항입니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 남해군 고현면 갈화리에 위치하며, 일부 토지는 해안과 접해 있습니다.

주변은 산간농경지, 자연림, 농가, 소규모 주택 등으로 이루어진 자연 친화적인 지역입니다.

다수의 토지가 맹지이며, 일부 토지는 차량 접근이 어렵거나 교통이 불편하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

마을 내에 위치한 토지(기호3, 4, 7, 8, 9)는 상대적으로 접근성이 양호할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 생산관리지역, 계획관리지역, 보전관리지역으로 지정되어 있고, 가축사육 제한 구역이 다수 포함되어 있어 축산업 관련 활용에 제약이 있습니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 중복 사건으로 진행 중입니다.

낙찰자는 인수하는 권리가 있는지, 말소기준권리보다 선순위 권리가 있는지 등을 등기부등본을 통해 면밀히 확인해야 합니다.

가장 중요한 주의사항으로, 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로 관련 절차를 반드시 준수해야 합니다.

1.5. 상권 분석

소재지는 남해군 고현면 갈화리로, 지역 특성상 대규모 상권보다는 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

동갈화항 인근 토지(기호3, 4, 7, 8, 9)의 경우, 어항 주변의 편의시설 및 식당 이용이 가능할 수 있습니다.

전반적으로 농업 및 어업 활동이 중심이 되는 지역으로, 상업적 가치가 높은 지역은 아닙니다.

1.6. 생활 정보

남해군 고현면은 남해군의 일부 지역으로, 생활 편의 시설은 남해읍이나 삼천포시 등 인근 도시 지역을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

주변에 자연취락지구(기호4, 7)가 일부 포함되어 있어 주거 환경을 갖춘 곳도 있으나, 대부분의 토지는 농경지 또는 임야 상태입니다.

해안과 접면한 토지(기호5, 10)는 바다 접근성이 좋으나, 교통 불편 및 맹지라는 단점이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 큽니다.

다수의 토지가 맹지여서 진입로 확보 및 건축/개발 시 어려움이 예상됩니다.

일부 토지는 차량 접근이 어렵고 교통 상황이 좋지 않아 이용에 불편이 따릅니다.

생산관리, 보전관리 지역 내 다수의 토지가 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 투자가 제한됩니다.

자연림, 휴경지, 활잡목 등이 자생하는 토지가 많아 이용을 위한 추가적인 정비 및 개발 비용이 발생할 수 있습니다.

일부 토지(기호5)에 분묘가 소재하여 이장 등 추가 절차가 필요할 수 있습니다.

중복 사건으로 진행되므로 경매 절차상 복잡성이 증가하거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. (외부 지도 서비스 검색 등 추가 확인 필요)

1.8. 종합 의견

본 물건은 남해군 고현면 갈화리에 위치한 토지 임의경매 물건으로, 다수의 필지가 다양한 용도(답, 농경지, 임야, 주택부지, 창고/축사 부지 등)로 구성되어 있습니다.

맹지, 접근성 불량, 농지취득자격증명 필수 요건 등의 단점을 가지고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

해안 접면 토지나 마을 내 토지는 잠재적 가치를 지닐 수 있으나, 현재 상태로는 토지 이용 제약이 많아 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

농업, 임업 또는 관련 시설 부지 활용 시, 해당 지역 규제(가축사육 제한 등)와 농지법을 면밀히 검토해야 합니다.

경매 절차 특성상, 현장 조사와 권리 분석을 통해 숨겨진 위험 요소를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

해안 접면 토지(기호5, 10)와 마을 내 토지(기호3, 4, 7, 8, 9)는 향후 지역 개발 또는 관광 수요 증가 시 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

휴경지나 자연림 상태의 토지를 활용하여 농업, 임업 등의 목적으로 투자할 경우, 해당 지역 특성을 살린 투자가 가능합니다.

맹지, 접근성 불량 등의 단점으로 인해 일반 시장 가격보다 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다 (단, 추가 개발 비용 및 시간 고려 필요).

장기적으로 지역 정책 변화에 따라 가축사육 제한 구역이 완화될 경우, 축산업 관련 활용의 폭이 넓어질 수 있습니다.

명확한 활용 계획 수립(맹지 해소, 진입로 확보, 인허가 절차 검토 등)이 성공적인 투자를 위한 핵심입니다.

법원 정보

진주지원 경매1계