나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [6] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 340-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [6] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 340-3 전 경매

• 사건번호: 2023타경39481
• 주소: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 340-3
• 용도: 전

진주지원 경매1계 2023타경39481 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 340-3 | 감정가: 32,042,000원 | 최저가: 22,429,000원 | 용도: 전

1. 부동산 경매 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 진주지원 2023타경39481 (6)

* 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 340-3

* 용도: 전 (밭)

* 감정가: 32,042,000원

* 토지면적: 433.00㎡ (약 131.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 매각 (해당 토지 전체)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 (감정평가 요약)

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리 소재 신촌마을 북서측 근거리에 위치하며, 해안과 접면하고 있습니다. 주변으로는 산간 농경지대, 자연림지, 군데군데 해안변 소규모 주택, 농경지, 야산 등이 형성되어 있습니다. 이는 전형적인 어촌 및 농촌 마을의 자연환경을 나타냅니다.

* 교통상황:

* 본건 토지(기호5, 10으로 추정)는 영농차량 및 자동차 접근이 어려워 교통상황이 불편한 편입니다. 인근까지 영농차량 접근이 가능한 지역도 있으나, 일부는 어렵사리 자동차 접근이 가능하고 교통사정이 보통 이하인 편입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 본건 토지는 부정형이며, 남서측으로 하향 완경사를 이루고 있습니다. 현황은 휴경지 상태이며, 활잡목 등이 자생하고 있습니다. 또한, 지상에 제시외 분묘가 약 3기 소재하고 있는 것으로 관측됩니다.

* 인접 도로상태:

* 본건 토지는 지적도상 맹지이며, 인접한 도로와의 접면 상태가 원활하지 않아 접근성에 제약이 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한)으로 지정되어 있습니다. 또한, 영농여건불리농지로 분류되어 있어 농업 외 타 용도로의 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 현황과 공부상 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

* 기타참고사항:

* 지상에 자생하는 경제성 미미한 대나무, 활잡목 등 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 이해관계인 부재로 임대 관계는 조사되지 않아, 업무 집행 시 재확인이 필요합니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리에 위치하여 아름다운 해안과 접하고 있으며, 주변은 산간 농경지와 자연림으로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 자랑합니다. 신촌마을과 근거리에 위치하고 있으나, 차량 접근성이 다소 불편하고 맹지라는 점은 입지 조건의 단점으로 작용합니다. 자연 그대로의 경관을 즐길 수 있는 곳이지만, 생활 편의 시설이나 교통 인프라는 부족할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전체이며, 건물은 매각에서 제외됩니다. 특별히 중복 사건으로 진행되고 있으며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원을 제출하지 않을 경우, 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 또한, 본건은 맹지이므로 취득 시 토지 사용 및 접근 방법에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

소재지가 농경지대와 해안변 소규모 주택, 농가 등으로 형성된 지역인 점을 감안할 때, 일반적인 상업 시설이나 대규모 상권은 형성되어 있지 않을 것으로 보입니다. 주변은 주로 농업 및 어업 활동이 이루어지는 지역이며, 지역 주민을 위한 최소한의 편의 시설이나 소규모 점포 정도가 있을 것으로 예상됩니다. 따라서 상권 활성화보다는 자연환경이 주는 가치에 주목해야 하는 지역입니다.

5. 생활정보

본건 토지는 해안과 인접하고 산간 농경지로 둘러싸여 있어, 전원생활이나 주말 농장 등으로 활용하기에 적합한 환경을 가지고 있습니다. 다만, 차량 접근이 불편하고 대중교통 이용이 어려운 지역 특성상, 도심의 편리한 생활 환경과는 거리가 있습니다. 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동하여 인근 마을이나 읍내로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 본건이 맹지라는 점입니다. 이는 토지의 이용 및 건축 등에 있어 상당한 제약을 초래하며, 해결 방안 마련 없이는 실질적인 사용이 어려울 수 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 금전적 손실이 발생할 수 있습니다. 제시외 분묘가 소재하고 있어 추후 분묘 이장 등 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 일부 토지 이용계획상 가축사육제한구역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 활용에 대한 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다. 현재까지 주변 지역에서 혐오시설 관련 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 향후 개발 계획 등에 따라 변동될 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건 경매 물건은 아름다운 자연환경과 해안 인접이라는 장점을 가지고 있으나, 맹지, 접근성 제한, 농지취득자격증명 필수 제출 등의 명확한 단점과 법적 제약을 안고 있습니다. 또한, 분묘 소재 등도 고려해야 할 사항입니다. 토지 이용계획상 생산관리지역이며 가축사육제한구역, 영농여건불리농지로 지정되어 있어, 토지 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다. 이러한 조건들을 종합해 볼 때, 실수요자보다는 장기적인 관점에서 자연을 활용하거나, 맹지 및 농지 관련 문제를 해결할 수 있는 잠재력을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 입지: 해안과 인접한 조용하고 한적한 자연환경은 전원생활, 주말 농장, 휴양 시설 등으로서의 잠재력을 제공합니다.

* 저평가 가능성: 맹지, 접근성, 농지 관련 제약 등으로 인해 시장 가격 대비 낮은 금액으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적 개발 가능성: 향후 지자체의 개발 계획이나 도로 개설 등 인프라 확충 시 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 철저한 권리 및 법규 분석: 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해결 방안, 분묘 처리 방안 등을 사전에 면밀히 파악하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

진주지원 경매1계