나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [4] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 204 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39481 [4] 경상남도 남해군 고현면 갈화리 204 전 경매

• 사건번호: 2023타경39481
• 주소: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 204
• 용도: 전

진주지원 경매1계 2023타경39481 | 소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 204 | 감정가: 8,578,000원 | 최저가: 6,005,000원 | 용도: 전

1. 진주지원 2023타경39481 (4) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경39481 (4)

소재지: 경상남도 남해군 고현면 갈화리 204

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 현황

용도: 전

감정가: 8,578,000원

토지면적: 271.00㎡ (약 81.98평)

토지지분: 271㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각 (※ 주의: '주의사항' 항목에 '일괄매각'으로 표기되어 있으나, 매각대상은 토지로 명시되어 있어 토지 위주 매각으로 판단됨. 건물은 현황 확인 및 별도 확인 요망)

1.3. 건물 현황

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

(※ 감정평가요약표 상 기호3, 기호8 건물이 존재하나, 매각대상에서 제외되었거나 별도 처리될 수 있음. 현황 확인 필요)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명, 분묘기지권

주의사항:

- 일괄매각 (※ 상기 '매각대상' 항목과 상이하여 추가 확인 필요)

- 목록5. 분묘 소재함 (분묘기지권 성립 여지 있음)

- 농지 취득 자격 증명원 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

- 맹지임 (인접 도로 현황 별도 확인 필요)

1.5. 감정평가 요약 - 토지

1.5. 1.위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 남해군 고현면 갈화리에 위치하며, 주변은 산간 농경지대, 자연림지, 소규모 주택, 농경지, 야산 등으로 형성되어 있습니다. 해안과 접면한 필지도 일부 포함되어 있으며, 지역적으로 농가, 전원주택지, 농경지 등이 혼재된 자연 친화적인 환경입니다.

1.5. 2.교통 상황

전반적으로 차량 접근이 다소 불편한 편입니다. 일부 필지는 영농차량이나 자동차 접근이 어렵거나 어렵사리 가능한 수준이며, 일부는 보통 수준의 교통 사정을 보입니다. 특히, 일부 필지는 영농차량 및 자동차 접근이 어려워 교통 상황이 불편한 편에 속합니다.

1.5. 3.형태 및 이용 상태

토지는 대부분 부정형이며, 남서측 또는 북측으로 하향하는 완경사 또는 급경사를 이루고 있습니다. 현황은 휴경지 상태가 많으며, 일부는 농경지, 주택부지, 창고 및 축사용지, 도로, 대나무 및 활잡목이 자생하는 상태로 이용 중입니다. 특히, 기호5 토지에는 약 3기의 분묘가 소재하고 있어 관련 사항을 확인해야 합니다.

1.5. 4.인접 도로 상태

다수의 필지가 지적도상 맹지입니다. 다만, 일부 필지는 인근에 폭 약 2~6m의 콘크리트 포장도로, 포장도로, 비포장 임도와 접하거나 통과하고 있어 차량 접근이 가능합니다. 본건 토지 역시 맹지인 경우가 많으므로, 실제 도로 접근 가능 여부 및 이용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 5.토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역에 속하며, 일부는 자연취락지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역(지역별로 차등) 및 하수처리구역(일부 필지)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 영농여건불리농지로 지정된 필지도 있습니다.

1.5. 6.제시 외 물건

기호5, 6, 9, 10, 12, 13 지상에 생장하는 경제성 미미한 대나무, 활잡목 등 수목은 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.5. 7.공부와의 차이

없음.

1.5. 8.기타 참고사항 (임대 관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대 관계는 조사되지 않았으므로, 업무 집행 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 감정평가 요약 - 건물

1.6. 1.건물 구조

기호3 건물: 1995년 사용승인된 철근콘크리트조 및 블록조 슬라브/스레트지붕 2층 건물 (약 29년 경과).

기호8 건물: 1998년 사용승인된 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층/지상 1층 건물 (약 25년 경과).

두 건물 모두 사용 연수가 상당하며, 내/외벽 및 바닥 마감 상태는 보통 수준으로 평가되었습니다.

1.6. 2.이용 상태

기호3 건물: 1층 창고, 2층 축사 용도이나 현황 공실 상태.

기호8 건물: 1층 주택, 지하 창고 용도.

1.6. 3.설비 내역

기호8 건물 1층 주택 부분은 급배수, 위생, 난방, 태양광 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 4.부합물 및 종물

기호8 건물에 조적조 슬래브지붕 다용도실(기호ㄱ,ㄴ)이 부합물/종물로 소재하며, 주물 처분에 따릅니다.

1.6. 5.공부와의 차이

기호3 건물 2층 면적은 공부상 69.9㎡이나 실측 결과 약 78.8㎡로 다소 차이가 있으나 동일성이 인정되어 실측 면적으로 평가되었습니다.

1.6. 6.기타 참고사항 (임대 관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대 관계는 조사되지 않았으므로, 업무 집행 시 재확인이 필요합니다.

1.7. 입지 조건

본 물건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리에 위치하며, 해안과 인접하거나 해안 조망이 가능한 지리적 이점을 가질 수 있는 필지가 포함되어 있습니다. 주변은 산간 농경지대와 자연림이 어우러진 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 일부 지역은 영농 차량 접근도 어려운 교통 불편을 겪고 있어 접근성 측면에서는 고려가 필요합니다.

1.8. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자(주OOOOOOOOOOOO)에 의해 신청되었습니다. '중복사건'이라는 특이사항이 있으며, '일괄매각' 주의사항이 있으나 매각 대상은 '토지'로 명시되어 있어 권리 관계 및 매각 대상에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 또한, '농지취득자격증명' 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다. '분묘기지권' 성립 여지가 있는 분묘가 소재하고 있어, 관련 법적 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다. 맹지인 점도 중요한 권리 분석 요소입니다.

1.9. 상권 분석

본 물건이 소재한 남해군 고현면 갈화리는 전반적으로 농업 및 어업 활동이 주를 이루는 농어촌 지역입니다. 검색된 정보에 따르면 '남상횟집', '갈화 식당', '관음포가든' 등 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 식당들이 일부 존재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 그러나 대규모 상업 시설이나 활성화된 상권보다는 전원생활 또는 농업 활동에 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.10. 생활 정보

주변에 기본적인 식당들이 분포하고 있으며, 남해군 고현면 소재지와의 접근성을 통해 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 해안과 인접한 필지의 경우, 바다를 활용한 여가 활동이 가능할 수 있습니다. 다만, 교통이 다소 불편한 지역이 포함되어 있어, 자가용이 없다면 대중교통 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.11. 잠재적 리스크

1. 맹지 : 상당수의 필지가 맹지로서, 건축 또는 이용 시 인접 토지와의 협의나 별도의 진입로 확보가 필요합니다.

2. 분묘기지권 : 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권의 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

3. 농지취득자격증명 : 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

4. 교통 불편 : 일부 필지는 접근성이 매우 낮아 차량 이용이 어렵습니다.

5. 일괄매각 vs 토지매각 : 명시된 매각 대상과 주의사항의 '일괄매각' 간의 혼동 소지가 있어, 실제 매각 범위를 명확히 확인해야 합니다.

6. 중복사건 : 관련 사건이 중복되어 있을 가능성이 있어, 사건 간의 연관성 및 권리 관계를 철저히 분석해야 합니다.

7. 건축 제한 : 생산관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 인해 건축 및 토지 이용에 법적 제한이 존재합니다.

1.12. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 고현면 갈화리에 위치한 전(밭)으로, 매각 대상은 토지입니다. 주변 환경은 산간 농경지와 해안이 어우러진 자연 친화적인 곳이지만, 상당수 필지가 맹지이며 교통 접근성이 좋지 않은 점, 분묘 소재, 농지 취득 자격 증명 필요 등 여러 제약 사항을 가지고 있습니다. 감정가 8,578,000원에 비해 토지 면적이 271.00㎡ (약 81.98평)으로, 평당 감정가는 약 104,660원 수준입니다. 현황은 휴경지가 많으며, 일부 토지는 건축 또는 농업 외 다른 용도로 이용될 가능성도 있습니다. 특히 '일괄매각'과 '토지매각' 간의 상이한 표기는 반드시 명확히 소명받아야 할 부분입니다. 투자자는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 현장 답사를 통해 실제 이용 가능성, 도로 접근성, 분묘 처리 문제, 건축 가능 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.13. 투자 포인트

1. 저평가 가능성 : 맹지, 분묘, 농지 취득 제약 등 여러 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 합리적인 낙찰가 형성이 기대될 수 있습니다.

2. 자연 환경 : 해안 인접 또는 조망 가능 필지의 경우, 전원주택지나 주말농장 등 투자 가치를 고려할 수 있습니다.

3. 토지 활용 잠재력 : 지역별 지정 용도(생산관리, 계획관리 등)를 고려하여 장기적인 관점에서 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

4. 경매 투자 경험 : 복잡한 권리 관계(중복사건, 분묘기지권, 일괄매각/토지매각 혼동) 분석 경험이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매1계