나이스옥션 법원경매 진주 2024타경36588 [1] 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 595-1 묘지관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.08.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 토지 일련번호(2,3)토지는 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 소재 "마곡교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 사찰, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농촌지대로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

평가대상 토지까지 차량의 출입이 가능하고, 면소재지 외곽으로 대중교통편은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

평가대상 토지는 북측하향의 계단식으로 평탄하게 조성된 토지로서 2필일단의 부정형토지로 납골당 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

평가대상 토지(1,2)의 북측으로 폭 약3~5미터내외의 콘크리트 포장도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법, 일련번호(3)토지 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(돼지 개 가금 류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한 구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 일련번호(2,3)토지상에 소재하는 조경석 및 석축, 조경수, 콘크리트포장, 가로등, 지하수는 당해 토지의 감정평가시 토지에 포함하여 감정평가 하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1-1)건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로 사용승인일은 2001.12.15일로서 -외벽 : 화강석 치장붙임. -내벽 : 화강석 치장붙임. -바닥 : 화강석 마감. -창호 : 복층유리창호 칼라새시 창호마감. 일련번호(1-2)건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층건으로 사용승인일은 2001.12.15일로서 -외벽 : 적벽돌 치장, 드라이비트 -내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일, 인테리어 마감. -바닥 : 화강석 마감. -창호 : 복층유리창호 칼래시시 창호마감. 기호(ㄱ)건물은 조적조 슬래브지붕 2층으로 -외벽 : 적벽돌치장, 몰탈위 페인팅, 드라이비트 -내벽 : 몰탈위 페인팅, 내부재장재마감. -창호 : 새시단창 기호(ㄴ,ㅁ,ㅂ)건물은 조적조 카보네이트지붕 단층으로 내외벽체 없는 상태, 기호(ㄷ)건물은 파이프조 아크릴지붕 단층으로 내외벽체 없는 상태, 기호(ㄹ)건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 내벽, 천정, 바닥 : 몰탈위 페인팅마감. 기호(ㅅ)건물은 강판조 강판지붕 단층으로 내외벽체 없음. 기호(ㅈ)건물은 조적조 카보네이트지붕 단층으로 -외벽 : 적연와조적 -내벽 : 벽지도배등 마감.

이용상태

일련번호(1-1)건물 : 납골당등으로 이용. 일련번호(1-2)건물 : 식당, 화장실, 홀 등으로 이용, 기호(ㄱ)건물 : 사무실로 이용, 기호(ㄴ,ㅁ,ㅂ) : 가추로 이용, 기호(ㄷ) : 가추로 이용, 기호(ㄹ) : 기계실등으로 이용, 기호(ㅅ) : 창고로 이용, 기호(ㅇ) : 창고로 각각 이용중임.

설비내역

일련번호(1-1,1-2)건물은 위생설비, 급배수시설, 화재경보설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

기호(ㄱ~ㅅ)건물은 구조, 규모, 이용상태 등을 고려할 때 부합물 및 종물로서 당해 토지의 사용,수익에 영향이 별무할 것으로 판단됨.

공부와의 차이

일련번호(1-2)건물은 공부상 납골당이나 현황 "식당, 화장실,홀등"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임 2)기 타 : 일련번호(1-1)건물은 시건장치로 폐문이 되어 외부관찰 및 종전의 감정평가서 등을 참작하여 감정평가 하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 [감정서상 (ㄱ) ~ (ㅇ)] 매각포함
- 목록[2.3.] 토지상에 소재하는 조경석 및 석축, 조경수, 콘크리트포장, 가로등, 지하수는 토지에 포함하여 평가
- 감정서상 일련번호(1-2) 건물은 공부상 납골당이나 현황 ‘식당, 화장실, 홀 등’임
- 특별매각조건으로 주무관청(경상남도지사)의 처분허가서 제출을 요하므로 매수신청 전 반드시 주무관청의 처분허가가 가능한지 여부를 확인한 후 매수신청 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2024타경36588 (1)

* 소재지: 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 595-1

* 용도: 묘지관련시설

* 감정가: 1,777,501,510원

* 토지면적: 6635.00㎡ (약 2007평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1353.36㎡ (약 409평)

* 건물 제시외면적: 366.82㎡ (약 111평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

* 주요 특이사항: 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항:

* 일괄매각 대상입니다.

* 제시외 건물 [감정서상 (ㄱ) ~ (ㅇ)] 포함 매각됩니다.

* 목록[2.3.] 토지상의 조경석, 석축, 조경수, 콘크리트포장, 가로등, 지하수는 토지에 포함하여 평가되었습니다.

* 감정서상 일련번호(1-2) 건물은 공부상 납골당이나 현황은 '식당, 화장실, 홀 등'입니다.

* 특별매각조건으로 주무관청(경상남도지사)의 처분허가서 제출이 요구됩니다. 매수신청 전 반드시 주무관청의 처분허가가 가능한지 여부를 확인 후 매수신청해야 합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 곤명면 마곡리 소재 "마곡교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 사찰, 농경지, 임야 등으로 형성된 산간 농촌지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 평가 대상 토지까지 차량의 출입은 가능하나, 면소재지 외곽으로 대중교통편은 다소 불편한 편입니다.

* 인접 도로상태: 평가 대상 토지(1,2)의 북측으로 폭 약 3~5미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하는 상태입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(2) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한, 젖소 돼지 개 가금류 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

* 일련번호(3) 토지: 보전관리지역, 가축사육제한구역(돼지 개 가금류 제한, 젖소 돼지 개 가금류 제한), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (토지: 2023-07-25, 건물: 2024-05-10).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (제시된 모든 권리는 말소 예정)

* 임차인 현황:

* 임차인: 음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-11-17

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인: 음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-09

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 산간 농촌지대에 위치하며, 주위는 단독주택, 사찰, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근은 가능하나, 면 소재지 외곽에 있어 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 부동산의 용도는 '묘지관련시설'이나, 현황 건물은 '식당, 화장실, 홀 등'으로 이용 중입니다. 이러한 용도 불일치는 상권 분석 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 제공된 정보에서 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설 및 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 산간 농촌 지역의 특성상 인근에 제한적일 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근은 가능하나 대중교통이 불편하여 자가 차량 이용이 필수적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특별매각조건: 주무관청(경상남도지사)의 처분허가서 제출이 필수적입니다. 매수인은 사전에 처분허가 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 이는 거래 성사에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 '납골당'이나 현황 '식당, 화장실, 홀 등'으로 사용 중입니다. 이는 향후 행정적 제재나 용도 변경의 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원): 임차인들이 대항력을 가지고 있으나 보증금이 0원이라는 점은 특이사항입니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 계약의 실질적인 내용이나 잠재적인 추가 요구사항 등에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 묘지 관련 시설: 용도 자체가 특수하여 일반적인 상업 시설이나 주거 시설과는 다른 규제 및 관리 대상이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 특별매각조건으로 인한 행정적 허가 절차, 공부상 용도와 현황 용도 간의 불일치, 그리고 대항력 있는 임차인의 존재(보증금 0원) 등 다수의 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 따라서 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원으로, 초기 인수 비용 부담이 적습니다.

* 특수 목적 시설: '묘지관련시설'로서의 잠재적 가치를 활용할 수 있는 경우, 차별화된 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 광범위한 토지 면적: 6635㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 특별매각조건, 건물 용도 불일치, 대항력 있는 임차인과의 관계, 그리고 해당 지역의 시장 상황 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 주무관청의 처분허가 가능 여부 및 이에 따른 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 인수 보증금 제외에 따른 직접적인 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.