나이스옥션 법원경매 진주 2025타경340 [2] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층비104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치한 드림IT밸리 지식산업센터
주1동 에이110호(기호1) 및 비104호(기호2)로서, 부근은 진주혁신도시 클러스터용지내
동유형의 지식산업센터, 병원, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 운행노선
및 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층건내 단위호들로서
사용승인일: 2019.03.22
외벽: 석재붙임 및 복합판넬 등
내벽, 바닥, 천정: 콘크리트위 모르타르마감(인테리어 미시공)
창호: 새시창임.

이용상태

기호(1,2) 공히근린생활시설(현재 공실)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정형 시스템 냉난방설비, 소방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)
(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공실임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건및물건개요

* 사건번호: 진주지원 2025타경340 (2)

* 소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23번지, 주1동 1층 비104호 (도로명주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

* 건물 용도: 지식산업센터 내 근린생활시설 (건축물대장상 주 용도는 공장으로 등재되어 있으나, 실제 이용 현황은 근린생활시설임)

* 감정평가액: 363,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 산청군농업협동조합

1.2. 면적정보

* 토지 면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

* 토지 지분: 15.8251㎡ (약 4.79평)

* 건물 면적: 42.40㎡ (약 12.83평)

* 건물 지분: 42.4㎡ (약 12.83평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경및위치

본건은 진주시 충무공동에 위치한 '드림IT밸리' 지식산업센터 내 주1동 1층 비104호에 소재합니다. 인근에는 한일병원이 있으며, 부근 지역은 유사한 형태의 지식산업센터, 병원, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있습니다. 진주혁신도시 클러스터 용지 내에 위치하여 지역 개발의 중심부에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량으로의 접근성은 양호하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 그러나 운행 노선 및 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용현황

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형이며, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리인 산청군농업협동조합의 근저당권(접수일자: 2023-02-24, 채권액: 706,800,000원)에 의해 본 경매 절차가 개시되었습니다.

등기부상 채권 총액은 706,800,000원입니다.

소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권, 임의경매(사건번호: 2025타경340), 압류(진주시) 등의 권리들이 등기되어 있으며, 임의경매 개시결정 등기 및 압류 등기는 말소될 예정입니다.

3.2. 매각으로소멸되지않는권리

등기부 요약에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 내용이나 범위에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 이는 인수해야 할 부담이 될 수 있는 중요한 사항이므로, 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 드림IT밸리 지식산업센터는 진주혁신도시 내 주요 업무 및 상업 지구에 해당합니다. 주변에 병원, 다른 지식산업센터, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 관련 업종 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

4.2. 잠재적상권가치

신축된 지식산업센터의 일부로서, 혁신도시 개발에 따른 지속적인 인구 유입 및 배후 수요 증가가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및공공시설

인근에 한일병원이 위치하여 의료 서비스 이용이 용이합니다. 진주혁신도시 내에 위치하여 각종 행정기관 및 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주거및업무환경

지식산업센터 내 상가로서, 주변의 업무 시설 종사자들을 주 고객층으로 확보할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실및미시공상태

현재 본건은 공실 상태이며, 건물 내부 마감(내벽, 바닥, 천정)이 미시공 상태로 되어 있어 입점 및 재임대 시 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 미확인권리사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용 파악이 불가하여 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 건물주용도혼란가능성

건축물대장상 주 용도가 '공장'으로 등재되어 있으나, 실제 해당 호실은 '근린생활시설'로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이러한 용도상의 차이가 추후 건축법규 적용이나 사업자 등록 등에 영향을 줄 수 있는지 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

본건은 신축 건물인 드림IT밸리 지식산업센터 내에 위치한 근린생활시설로, 진주혁신도시의 발전 가능성과 함께 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 형성되어 있어 상업 시설로서의 입지는 괜찮은 편입니다. 그러나 현재 공실 상태이며 내부 마감 공사가 미시공된 점, 그리고 상세 내용이 불분명한 지상권의 존재 가능성은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자포인트

* 진주혁신도시 내 신축 지식산업센터 내 상가로서 미래 가치 기대

* 양호한 교통 접근성과 주변 상업/업무 시설 밀집 지역

* 근린생활시설 용도로 활용 가능한 잠재력 보유

* 인수 보증금 부담 없는 권리 관계 (다만, 미상임대 관계 및 불분명한 지상권은 확인 필요)

9. 예상입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 현재 감정평가액, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 명도 비용, 권리 분석 결과 (특히 불분명한 지상권 처리 비용), 그리고 본건의 내부 마감 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

따라서, 본 건의 수익성 분석 및 권리 관계 심층 조사를 통해 구체적인 입찰 전략 수립이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.