나이스옥션 법원경매 진주 2025타경340 [1] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 1층에이110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치한 드림IT밸리 지식산업센터
주1동 에이110호(기호1) 및 비104호(기호2)로서, 부근은 진주혁신도시 클러스터용지내
동유형의 지식산업센터, 병원, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내노선 버스정류소가 소재하나 운행노선
및 운행횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층건내 단위호들로서
사용승인일: 2019.03.22
외벽: 석재붙임 및 복합판넬 등
내벽, 바닥, 천정: 콘크리트위 모르타르마감(인테리어 미시공)
창호: 새시창임.

이용상태

기호(1,2) 공히근린생활시설(현재 공실)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 천정형 시스템 냉난방설비, 소방설비, E/V설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)
(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>,
혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경340 (1)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23, 주1동 1층 에이110호

용도: 근린생활시설

감정가: 626,000,000원

토지면적: 18.27㎡ (약 5.53평)

토지지분: 18.2736㎡ (약 5.53평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.96㎡ (약 14.81평)

건물지분: 48.96㎡ (약 14.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산청군농업협동조합

1.2. 건물 상세 정보

건축물명: 드림IT밸리 지식산업센터 (추정)

주용도: 근린생활시설

구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

규모: 지하 2층, 지상 12층 건물 내 1개 호실

사용승인일: 2019년 03월 22일

건물 높이: 53.94m

외벽: 석재붙임 및 복합판넬 등

내벽, 바닥, 천정: 콘크리트 위 모르타르 마감 (인테리어 미시공 상태)

창호: 새시창

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 천정형 시스템 냉난방설비, 소방설비, 승강기 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치한 드림IT밸리 지식산업센터 주1동 1층 에이110호입니다. 주변 지역은 진주혁신도시 클러스터용지 내에 있으며, 유사한 지식산업센터, 병원, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 다만, 운행 노선 및 횟수를 고려할 때 일반 대중교통 이용 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 건물은 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있어 차량의 접근 및 이용이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로 2류(폭 15m~20m)와 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, '을1' 권리인 산청군농업협동조합의 근저당권(채권액 706,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 명시된 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 개요는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.4. 채권액 총액

등기부채권 총액은 706,800,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 부근

진주혁신도시 클러스터 용지 내에 위치하며, 주변에 한일병원, 다양한 지식산업센터 및 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

본건이 위치한 진주혁신도시는 관련 공공기관 이전이 완료되었으며, 경남항공국가산업단지 개발 등이 예정되어 있어 향후 지역 발전 및 수요 증가가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

진주혁신도시 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 의료시설

'한일병원'이 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실

해당 물건은 현재 공실 상태입니다. 이는 공실 리스크로 인한 공실 기간 중 수익 공백이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 인테리어 미시공

건물 내부 마감(내벽, 바닥, 천정)이 콘크리트 위 모르타르 상태로 미시공되어 있어, 입점 또는 사용을 위해서는 추가적인 인테리어 비용이 발생할 것으로 예상됩니다.

6.3. 교통 편의성

인근 대중교통 사정이 보통 수준으로, 대중교통 이용 편의성이 다소 제한적일 수 있습니다.

6.4. 기타

임대 관계가 미상으로, 향후 임대차 계약 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 진주혁신도시 내 드림IT밸리 지식산업센터에 위치한 근린생활시설로, 주변 개발 계획 및 혁신도시 내 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 인테리어 미시공 및 공실 상태는 투자 시 초기 비용 부담 및 수익 확보에 대한 신중한 검토를 요구합니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 진주혁신도시 내의 안정적인 배후 수요 기대

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

* 향후 혁신도시 발전 및 산업단지 개발에 따른 시세 상승 여력

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 공실 상태임을 감안할 때, 현재 감정가(626,000,000원)를 기준으로 낙찰률 40~60% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 약 250,400,000원에서 375,600,000원 사이의 입찰가를 제안하며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.