나이스옥션 법원경매 안동 2024타경104270 [2] 경상북도 봉화군 재산면 상리 산87 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안동 2024타경104270 [2] 경상북도 봉화군 재산면 상리 산87 임야 경매

• 사건번호: 2024타경104270
• 주소: 경상북도 봉화군 재산면 상리 산87
• 용도: 임야

안동지원 경매3계 2024타경104270 | 소재지: 경상북도 봉화군 재산면 상리 산87 | 감정가: 11,901,000원 | 최저가: 8,331,000원 | 용도: 임야

1. 안동지원 2024타경104270 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안동지원 2024타경104270 (2)

물건종별: 임야

소재지: 경상북도 봉화군 재산면 상리 산87

감정가: 11,901,000 원

토지면적: 11,901.00 ㎡ (약 3,600 평)

매각대상: 토지매각 (건물은 매각에서 제외됩니다.)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

* 입지 조건

본 물건은 경상북도 봉화군 재산면 상리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있는 농촌 지역입니다. 대상 토지(1)은 ‘상리경로당’ 북서측 인근에, 대상 토지(3, 4)는 ‘합강나루터’ 남서측 근거리에 자리하고 있습니다.

교통 상황을 살펴보면, 대상 토지(1)은 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 반면, 대상 토지(3)은 차량 접근은 가능하나 다소 불편하며, 대상 토지(4)는 차량 접근이 불가능하여 접근성이 매우 떨어지는 편입니다. 간선도로와의 접근성 또한 대상 토지(1)은 보통이나, (3)과 (4)는 다소 불편한 편입니다.

* 권리 분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 관계는 ‘분묘기지권’의 존재 가능성입니다. 감정평가서 요약에는 ‘분묘기지권’이 특이사항으로 명시되어 있으며, ‘분묘소재, 분묘기지권 성립여지 있음’이라는 주의사항이 기재되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 있어 큰 제약이 될 수 있는 요소이므로, 본 물건에 대한 투자 시 가장 우선적으로 확인하고 법률 전문가와 상담해야 할 부분입니다. 또한, ‘입목포함’으로 명시되어 있어 토지 내의 수목이 매각에 포함됨을 유의해야 합니다.

* 물건 상세 정보

토지는 전체 면적 11,901.00㎡ (약 3,600평)이며, 감정가는 11,901,000원입니다.

토지의 형태 및 이용 상태는 다음과 같습니다.

대상 토지(1): 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공부상 지목은 ‘대’이나 현황은 ‘주거용건부지 및 도로’로 이용되고 있습니다. 남측으로 폭 약 3m 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호한 편입니다. 해당 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)에 속합니다.

대상 토지(3): 남서향 경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, ‘자연림’으로 이용 중입니다. 서측 및 북측으로 폭 약 2~3m 비포장도로와 접합니다. 해당 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역(소(젖소 제외), 양(염소등 산양 포함), 말, 사슴만 가능), 준보전산지입니다.

대상 토지(4): 북서향 경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 임야화된 상태의 ‘묵전’입니다. 지적도상 및 현황상 맹지이며, 인접 필지를 경유해야만 접근이 가능합니다. 해당 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 영농여건불리농지에 해당합니다.

건물의 경우, 본 물건은 ‘토지매각’이므로 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 다만, 감정평가서에는 농가주택, 변소, 창고 등으로 사용되는 여러 동의 단층 목조 건물이 기재되어 있으며, 이 중 일부 건물은 공부와의 차이(예: 지붕 재질, 용도 등)가 존재합니다. 또한, '목조 스레이트지붕 단층 농가부속사 11.56㎡'는 소재불명으로 확인됩니다. 제시외건물(ㄱ)이 소재하는 것으로 파악되었습니다.

* 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 소재한 봉화군 재산면은 전형적인 농촌 지역으로, 주거 환경은 조용하고 자연 친화적입니다. 주변에는 지역 주민들이 이용하는 ‘상리경로당’과 같은 생활 편의 시설이 있으며, ‘합강나루터’와 같은 지역 명소가 인근에 위치하고 있습니다.

제공된 감정평가서 정보 및 지역 특성을 고려할 때, 본 물건지 바로 인근에 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)이 소재할 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 농촌 지역 특성상 외곽에 농업 관련 시설이나, 축사 등이 분포할 수 있으나, 감정평가서상 본 물건지 주변에 문제가 될 만한 시설에 대한 명시적인 언급은 없습니다.

생활 편의 시설(병원, 대형 마트 등) 이용은 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 것으로 예상되며, 조용하고 한적한 전원생활을 선호하시는 분들에게 적합한 입지입니다.

* 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 분묘가 실제로 존재하고 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유주의 권리가 제약받으며 토지 개발 및 이용에 심각한 걸림돌이 될 수 있습니다. 이는 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 존재 여부와 수량을 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 정확한 성립 여부 및 범위를 파악해야 합니다.

2. 접근성: 대상 토지(4)는 맹지이며 차량 접근이 불가능하여 활용도가 매우 낮습니다. 대상 토지(3) 또한 접근성이 다소 불편한 편입니다.

3. 토지이용계획 및 제한: 물건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 농림지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 준보전산지, 영농여건불리농지 등 다양한 법적 규제가 적용되어 토지 이용에 있어 제약이 따릅니다.

4. 경계 불명확: 주변 토지와의 지적 경계가 명확하지 않아 정확한 경계 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

5. 건물 제외: 본 물건은 토지만 매각 대상이므로, 만약 토지상의 건물을 활용하고자 한다면 별도의 매입 또는 협의가 필요합니다.

* 투자 포인트

1. 저가 매수 기회: 강제경매 절차를 통해 시장 가격보다 저렴하게 토지를 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

2. 귀농·귀촌 또는 전원생활: 조용하고 자연 친화적인 환경을 찾는 분들에게는 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

3. 특수 목적 활용: 만약 분묘기지권 문제가 명확히 해결되거나, 해당 토지를 특정 목적(예: 농업, 자연인 생활 등)으로 제한적으로 이용하는 데 문제가 없다면 가치가 있을 수 있습니다.

4. 입목 포함: 현재 토지 내에 포함된 입목(수목)의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 종합 의견

본 물건은 경상북도 봉화군의 조용하고 한적한 농촌 지역에 위치한 임야로, 넓은 면적을 비교적 저렴한 감정가로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 그러나 ‘분묘기지권’의 성립 가능성, 일부 필지의 낮은 접근성, 다양한 토지이용 제한 등 해결해야 할 중요한 리스크 요인들을 안고 있습니다.

따라서 본 물건은 일반적인 개발 목적의 투자보다는, 해당 지역의 특성을 잘 이해하고 분묘 관련 문제를 명확히 해결할 수 있는 경험과 안목을 갖춘 투자자, 혹은 조용하고 자연 친화적인 전원생활을 희망하는 분들에게 적합할 것으로 판단됩니다. 투자 결정 전, 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 위치와 수량, 접근성, 주변 환경 등을 면밀히 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계를 명확히 파악하시기를 강력히 권고합니다.

법원 정보

안동지원 경매3계