나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10044 [1] 경상북도 안동시 임동면 수곡리 산122 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.01.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 임동면 수곡리 소재 ""수곡이주단지"" 북동측 인근에 위치하며,
부근 일대는 기존주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근의 도로 여건 등으로 보아 제반 교통 사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주상용부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 모든축종 제한지역)
{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}. 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률}. 공익용산지{산지관리법}, 준보전산지{산지관리법},
하천구역(2010-05-01)(반변천){하천법}임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 토지의 의뢰목록상 지목은 임야이나, 현황 주상용부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 토지의 지상에는 이전이 가능한 것으로 판단되는
켠테이너박스가 소재하니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서
- 외벽 : 스타코 등 마감
- 내벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감,
- 바닥 : 바닥내장재 및 타일 등 마감.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

(가) 1층 : 근린생활시설(휴게음식점 현황 공실),
2층 : 단독주택(현황 공실)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 건물은 이해관계인의 부재로 내부를 확인할 수 없는 바
일반건축물 대장상의 건축물현황도 등을 참고로 근린생활시설 및 주택으로서의
통상적인 상황을 상정하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 임병택으로부터 건물 공사대금 379,280,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함. 목록1-현황:주상용부지. 컨테이너 1동 매각제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안동지원 2025타경10044 (1)

소재지: 경상북도 안동시 임동면 수곡리 산122 (도로명: 경상북도 안동시 노루매기길 29)

용도: 근린주택 (1층: 제1종근린생활시설(휴게음식점), 2층: 단독주택)

감정가: 261,112,500원

토지면적: 536.00㎡ (약 162.14평)

건물면적: 192.37㎡ (약 58.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 백OO (백 )

1.1. 입지조건

* 위치: 경상북도 안동시 임동면 수곡리 산122 (현황: 주상용부지)

* 주위 환경: 기존주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 현황: 부정형 토지로 자체 지반은 등고 평탄하며, 현황 주상용부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태: 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 준보전산지, 하천구역(반변천)으로 지정되어 있습니다.

* 기타 특이사항:

* 토지 지목은 임야이나 현황 주상용부지로 이용 중입니다.

* 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되었습니다.

1.2. 권리분석

* 유치권:

* 임병택으로부터 건물 공사대금 379,280,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 백명하

* 보증금: 32,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-22

* 확정일자: 2025-01-13

* 배당신고일자: 2025-02-25

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자를 고려할 때, 배당을 통해 보증금 회수가 가능할 것으로 예상되어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 2: 임유대

* 보증금: 400,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금, 전입일자, 확정일자 등 정보가 미상이나, 대항력이 없는 임차인입니다. 다만, 별도의 소유권이전청구권가등기가 인수되므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인 백명하의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상)

* 등기부 요약 (토지):

* 말소기준권리: 을5 (근저당, 백진하, 2023-10-20, 250,000,000원)

* 말소되는 권리: 을5, 을6, 을7, 을8, 갑6, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13 (임의경매)

* 인수되는 권리: 갑9 (소유권이전청구권가등기, 임유대, 매매예약) - 본건 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수합니다.

* 등기부 요약 (건물):

* 말소기준권리: 갑2 (가압류, 중앙, 2024-11-22, 275,791,139원)

* 말소되는 권리: 갑2, 갑3, 을1, 갑4 (임의경매)

* 인수되는 권리: 없음

* 총 권리 금액: 토지 등기부채권 총액 987,317,176원, 건물 등기부채권 총액 775,791,139원으로, 감정가를 훨씬 상회하는 다수의 채권이 설정되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 용도: 1층 근린생활시설(휴게음식점) 및 2층 단독주택으로 이용 중입니다.

* 지역 특성: 본건이 위치한 임동면 수곡리는 농경지, 임야, 기존 주택 위주로 형성된 농촌 지역입니다.

* 상업 시설: 주변에 대규모 상업 시설이나 상권이 발달해 있지 않습니다. 1층 근린생활시설(휴게음식점)은 현재 공실 상태이며, 향후 상권 활성화에 대한 기대는 낮습니다.

* 혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 인근 읍면 소재지의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보이며, 도심 접근성은 떨어집니다.

* 주거 환경: 농경지, 임야, 반변천 등 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 임병택의 유치권 성립 여부가 불분명하며, 성립 시 낙찰 후 큰 금액의 추가 부담이 발생하거나 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 소유권이전청구권가등기 인수: 임유대 명의의 가등기가 인수되므로, 소유권 이전 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 하천구역 등으로 묶여 있어 향후 건축, 개발, 재건축 등에 제약이 따릅니다.

* 낮은 활용성: 농촌 지역의 특성상 근린생활시설로서의 영업 활성화나 단독주택으로서의 주거 수요가 제한적일 수 있습니다.

* 컨테이너: 매각 제외된 컨테이너의 소유권 문제나 철거 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 경상북도 안동시 임동면 수곡리에 소재한 근린주택으로, 감정가는 2억 6천만원대입니다. 토지는 주상용부지로 이용 중이나 지목은 임야이며, 건물은 비교적 최근에 사용 승인되었습니다.

가장 심각한 문제는 임병택이 주장하는 유치권입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 매우 높습니다. 또한, 임유대 명의의 소유권이전청구권가등기가 인수되므로 소유권 취득에 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 백명하의 보증금은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 금액은 없을 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

지역적 특성상 상권 활성화나 임대 수익 창출이 어려운 점, 그리고 다수의 토지 이용 제한이 있다는 점도 고려해야 합니다.

전반적으로 유치권, 가등기 인수 등 심각한 권리 리스크를 내포하고 있으며, 이를 해결하기 위한 시간과 비용이 상당할 것으로 예상되므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 매우 낮은 가격으로 취득할 가능성: 복잡하고 심각한 권리 리스크로 인해 입찰 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 권리 해결 능력 보유 시 잠재적 수익성: 유치권, 가등기 등의 복잡한 권리를 법적으로 해결할 수 있는 전문성과 자본이 있다면, 저렴하게 취득 후 명도 완료 시 수익을 기대할 수 있습니다. (다만, 해결 비용 및 기간은 불확실합니다.)

1.8. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 261,112,500원입니다.

* 인수 보증금:

* 대항력 있는 임차인 백명하의 보증금 32,000,000원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 0원으로 추정됩니다.

* 임유대 임차인의 보증금은 정보가 미상이나 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

* 기타 인수/고려사항:

* 유치권 (임병택): 379,280,000원. 성립 여부에 따라 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 경매 신청 채권액 (백진하): 259,572,602원.

* 주변 시세 정보가 제공되지 않아 직접적인 시세 분석은 어렵습니다. 건물은 비교적 신축(2024년 사용승인)이나, 지역적 특성 및 토지 이용 제한으로 인해 향후 활용성 및 가치 상승이 제한적일 수 있습니다.

* 심각한 권리 문제(유치권, 가등기 인수)와 지역적 한계를 감안할 때, 매우 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 예상 입찰가:

* 실제 현장 조사 및 법률 전문가와의 상담을 통해 유치권 및 가등기 성립 여부, 해결 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정해야 합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 입찰가 산정이 어렵지만, 복잡한 권리관계를 고려하여 감정가의 50~70% 수준을 보수적으로 검토해볼 수 있습니다.

* 예상 범위: 130,000,000원 ~ 180,000,000원

* 주의: 본 예상 입찰가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 권리 분석 및 현장 조사를 통해 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.