나이스옥션 법원경매 평택 2023타경44383 [1] 경기도 평택시 도일동 2-1 1동호 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최병훈 · 평가일 2023.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 도일동 소재 "평택브레인시티 일반산업단지" 북동측 근거리에 소재
하며, 주위는 중소규모의 공장, 고물상, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스이용 등 전반적인 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 2, 6) : 부정형 평지로 자원순환관리시설(고물상) 부지로 이용중임.
기호 3,4,5) : 부정형 평지로 "도로"임.

인접 도로상태

기호 2, 6)은 기호 3,4,5)가 포함된 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2,4,5,6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 2000m 이내 - 일부
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-01-26)(일부제한 2000m 이내 - 일부 축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항
제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 1) 일반철골구조 기타지붕 2층 구조로서,
외 벽 : 판넬 등 마감,
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 등

기호 7) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕으로 별도 벽체 등 없음.

기호 8) 일반철골구조 기타지붕 2층 구조로서,
외 벽 : 판넬 등 마감,
내 벽 : 몰탈위페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄새시 등

이용상태

기호 1) : 사무실 등
기호 7,8) : 창고

설비내역

통상적인 위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 3, 4, 5 토지는 지분매각임, 공유자우선매수권 없음(대법원 2006.3.13.자 2005마1078결정 참조)
3. 목록 2 ,6 지상의 이동식 컨테이너 및 계근대는 제시외 물건으로서 매각 및 평가에서 제외함
4. 이 사건 부동산은 고물상부지로서 지상에 약 8천톤 가량의 오염된 폐기물이 산적되어 있다는 유치권자 주식회사 무림산업의 2025.6.13.자 의견서와, 신청채권자가 유치권자 주식회사 무림산업을 상대로 한 폐기물제거의 소(수원지방법원 평택지원 2025가합10278)가 청구기각되었다는 2026. 9. 15.자 의견서가 각 접수되었음
5. 주식회사 무림산업이 2023.06.01. 유치권신고(공사대금 570,000,000원)를 하였고, 이에 대하여 신청채권자가 유치권부존재확인의 원고승소판결을 제출을 하였으나, 주식회사 무림산업이 추완 항소장을 접수하였음(수원지방법원 평택지원 2025가단52777)
6. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2023타경44383 (1)

소재지: 경기도 평택시 도일동 2-1 1동호

용도: 분뇨 및 쓰레기처리시설 (기록상으로는 분뇨 및 쓰레기처리시설로 되어 있으나, 현황 및 감정평가서상으로는 고물상 부지로 이용중)

감정가: 4,216,857,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOO

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 7,409.00㎡ (약 2,241.3평)

매각 토지면적: 6,708.5㎡ (약 2,029.3평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 부정형 평지로 자원순환관리시설(고물상) 부지 및 도로로 이용 중 (기호 2, 6은 고물상 부지, 기호 3, 4, 5는 도로)

인접 도로 상태: 약 4미터 폭의 포장도로에 접함

1.3. 건물 정보

총 건물면적: 559.60㎡ (약 169.3평)

매각 건물면적: 559.6㎡ (약 169.3평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조 및 이용 상태:

- 기호 1, 8: 일반철골구조 2층, 외벽 판넬 마감, 내부 몰탈 위 페인팅/벽지/타일 마감, 알루미늄 새시 창호. 사무실 등으로 이용.

- 기호 7: 일반철골구조, 샌드위치판넬 지붕, 별도 벽체 없음. 창고로 이용.

1.4. 특별매각조건 및 특이사항

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

특이사항: 유치권, 공유자우선매수신고, 유동화물건

주의사항:

- 일괄매각 대상입니다.

- 목록 3, 4, 5 토지는 지분매각이며, 공유자우선매수권이 적용되지 않습니다.

- 목록 2, 6 지상의 이동식 컨테이너 및 계근대는 매각 및 평가에서 제외됩니다.

- 고물상 부지에 약 8천톤 가량의 오염된 폐기물이 산적되어 있다는 유치권자 주식회사 무림산업의 주장이 있으며, 관련 소송이 진행 중입니다.

- 주식회사 무림산업은 2023.06.01. 공사대금 570,000,000원을 유치권으로 신고하였으며, 이에 대한 유치권부존재확인 소송이 진행 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 도일동 소재 "평택브레인시티 일반산업단지" 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 중소규모 공장, 고물상, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 버스 이용 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017.09.08. 접수된 한국산업은행 근저당권 (을8)입니다.

3.2. 등기부 요약

전반적으로 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 대부분 말소 예정이거나 말소되었습니다.

- 토지 등기부: 총 채권액 17,208,973,182원. 모든 등기사항은 말소 예정(말소된 권리 포함)으로 보입니다.

- 건물 등기부: 총 채권액 17,174,942,196원. 모든 등기사항은 말소 예정(말소된 권리 포함)으로 보입니다.

3.3. 인수되는 권리

- 유치권: 주식회사 무림산업이 570,000,000원의 공사대금 채권을 근거로 유치권을 신고하였으며, 이에 대한 부존재확인 소송이 진행 중입니다. 유치권의 성립 및 인수 여부는 낙찰 후에도 분쟁의 소지가 있습니다.

- 특별매각조건에 명시된 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 문구가 있으나, 토지 등기부상 한국산업은행의 지상권 설정(을10)은 말소된 것으로 확인되어, 현 시점에서는 인수되는 지상권은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 주식회사유니온스틸코퍼레이션

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 없음

- 비고: 임대 관계는 미상이며, 대항력 없는 임차인으로 보입니다.

3.5. 권리분석 종합

말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 주식회사 무림산업의 유치권은 인수 여부가 불확실하며, 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본건은 중소규모 공장, 고물상, 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 현재 자원순환관리시설(고물상) 부지로 이용 중입니다. 주변에 평택브레인시티 일반산업단지가 조성 중으로, 향후 산업 및 상업 시설 유입이 예상됩니다.

4.2. 입지 강점

- 평택브레인시티 일반산업단지 인근에 위치하여 개발 호재가 있습니다.

- 차량 접근성이 양호합니다.

4.3. 입지 약점

- 고물상, 농경지 등이 혼재되어 있어 주변 환경이 다소 산만할 수 있습니다.

- 주요 도로와의 접근성은 보통입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

평택브레인시티 일반산업단지가 인근에 조성 중이며, 아주대학교 평택병원이 건립될 예정입니다. 기타 생활 편의시설은 인근 도시 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 분쟁

주식회사 무림산업이 주장하는 570,000,000원의 유치권이 낙찰 후에도 존치될 경우, 이를 추가로 부담해야 하는 위험이 있습니다. 유치권의 존부 및 가치에 대한 소송 결과가 중요합니다.

6.2. 폐기물 처리 문제

감정평가서 및 주의사항에 약 8천톤 가량의 오염된 폐기물이 산적되어 있다는 내용이 기재되어 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있으며, 처리 시 상당한 비용이 발생할 수 있습니다. 과거 평택 브레인시티 개발 과정에서 이 지역 인근에서 대규모 쓰레기산이 발견되었다는 보도가 있어, 토양 오염 및 추가 폐기물 존재 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

목록 3, 4, 5 토지는 지분매각 대상이므로 공유자 우선매수권 적용이 없으나, 공유물 분할 소송 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.4. 특별매각조건 (보증금 20%)

최저매각가격의 20%를 보증금으로 납부해야 하는 특별매각조건은 해당 물건의 복잡성 또는 리스크를 반영하는 것으로, 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 평택 브레인시티 일반산업단지 인근의 고물상 부지로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 현재 토지 이용 현황과 감정평가 내용상 자원순환 관련 시설로 활용되고 있으나, 가장 큰 위험 요인은 주식회사 무림산업의 570,000,000원 유치권과 약 8천톤에 달하는 폐기물 산적 문제입니다. 유치권은 법적 분쟁 중이며, 폐기물은 잠재적인 처리 비용을 유발할 수 있습니다. 이러한 문제들은 최저매각가격이나 감정가 대비 상당한 가격 할인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

평택브레인시티 일반산업단지와의 인접성으로 인해 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

8.2. 현 시설 활용

자원순환 관련 시설로의 활용 경험이 있어, 폐기물 및 유치권 문제를 해결한다면 기존 시설을 활용한 사업 영위가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 4,216,857,500원에서, 유치권 금액 570,000,000원 및 예상 폐기물 처리 비용, 그리고 해당 부지의 특수성을 고려하여 산정해야 합니다.

폐기물 처리 비용은 구체적인 조사 없이는 정확한 산정이 어렵지만, 톤당 수십만원에서 백만원 이상까지 소요될 수 있습니다.

유치권 금액을 포함하여 낙찰 후 인수될 수 있는 총 채무액 및 추정 처리 비용을 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 폐기물 처리 비용에 대한 전문가의 실사 및 유치권 소송 결과에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 현 시점에서 제시 가능한 범위는 감정가 대비 상당한 할인율(최소 30% 이상)을 적용하여, 잠재적 인수 금액 및 처리 비용을 반영한 금액으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.