나이스옥션 법원경매 인천 2024타경14710 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 퍼스트 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천 초은고등학교" 북측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물내 제2층 제208호로서
(사용승인일:2018-10-22)

외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수 설비 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측, 남측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m-25m)(접합) , 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경14710 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 2층208호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건물 정보

건물면적: 58.50㎡ (약 17.70평)

건물지분: 58.5㎡ (약 17.70평)

건축년도: 2018년

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제2층 제208호

주요 용도 (건축물대장): 업무시설 (오피스텔)

이용 상태 (현황): 근린생활시설로 이용 중

1.3. 토지 정보

토지면적: 15.24㎡ (약 4.61평)

토지지분: 15.2436㎡ (약 4.61평)

1.4. 기타 정보

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건, 재매각, 공동담보

주의사항: 재매각. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천 초은고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔 등이 소재하는 지역입니다 [cite:].

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호합니다 [cite:]. 본건 북측, 서측, 남측으로 포장도로에 접해 있습니다 [cite:].

2.3. 지역지구 및 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당합니다 [cite:].

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기가 등기되어 있습니다.

3.2. 채권 총액 및 말소기준권리

총 채권액은 333,609,020원입니다.

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020-10-28 접수, 294,000,000원) [cite:]

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 조덕연

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입/확정일자: 2024-04-29

* 배당신고일자: 2024-11-27

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인이 없으므로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리 (근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않아 일반적인 경매 절차에서는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명: 청라 디오스텔

준공년도: 2018년

총 호수: 338호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 16층 건물

해당 호수: 2층 208호

4.2. 주변 상권

인천 초은고등학교 북측 인근에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 공동주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높습니다. 오피스텔 건물 자체의 호수가 많아 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육

주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 인천 초은고등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호합니다.

5.2. 교통

건물 앞 도로에 인접하며, 대중교통 이용이 가능한 버스정류장이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 특이사항

본 물건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 문제가 발생했거나 유찰되었던 사유를 파악하는 것이 중요합니다. 유동화 물건 및 공동담보 물건이라는 점은 채권 관계의 복잡성을 시사하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 명도 및 임대 관련

현 임차인 조덕연은 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 확인 시 임대 현황을 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 기타

건물 관리 상태, 전용면적과 공급면적의 차이, 최근 시세와의 비교 등을 통해 투자 가치를 신중히 판단해야 합니다. 주변에 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 청라동에 위치한 청라디오스텔 내 오피스텔 물건으로, 2018년 준공되어 비교적 신축급에 속합니다. 인천 초은고등학교 인근에 위치하며, 주변 상업 및 주거 시설과의 접근성이 좋아 입지 조건은 양호합니다. 교통망 역시 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 대항력 있는 임차인은 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 그러나 재매각 물건이라는 점과 유동화, 공동담보 등 특이사항은 면밀한 추가 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다. 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 합리적인 가격 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 양호한 건물 상태 기대.

* 우수한 입지: 학교, 상업시설, 주거단지 인접으로 풍부한 배후 수요.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근 용이.

* 안정적인 권리관계: 인수되는 보증금 및 권리 없음.

* 재매각으로 인한 저가 매수 기회: 합리적인 가격으로 낙찰 받을 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본 물건과 동일한 건물인 청라 디오스텔의 전용면적 19.23㎡ ~ 21.5㎡ (약 5.8평 ~ 6.5평) 오피스텔이 2024년 9월부터 12월 사이에 70,000,000원에서 75,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 건물면적은 58.50㎡ (약 17.70평)으로, 최근 거래된 오피스텔의 전용면적 대비 약 2.7배에서 3배 큰 면적을 가지고 있습니다.

면적 비율을 적용하여 시세를 추정하면, 약 206,500,000원 ~ 221,250,000원 수준으로 판단됩니다.

이는 현재 감정가 300,000,000원 대비 낮은 수준이며, 재매각 물건임을 감안할 때 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.