나이스옥션 법원경매 인천 2024타경558661 [1] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층208호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천아시아드주경기장" 서측 인근에 위치하고,
주위는 아파트, 오피스텔 신축공사 중으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 18층 건 내 제2층 제208호 외 1개호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기호1,2 건축물대장상 용도는 "판매시설"임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경서3구역도시개발지구 내 25블록 2로트 환지예정지도 상 사다리형으로 "업무시설(오피스텔)
및 판매시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 미정리됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.4.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경558661 (1)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층208호

용도: 근린상가 (건축물대장상 판매시설)

감정가: 604,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.00㎡ (약 12.4평)

건물지분: 41㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.4. 권리관계 정보

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대지권미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음 (2025.12.4.자).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천아시아드주경기장" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔 등이 신축 중이며, 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 이는 향후 상주인구 증가 및 지역 활성화 가능성을 시사합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천지하철 2호선 아시아드역과의 접근성도 양호한 편이며, 공항철도 검안역을 통한 서울 접근성도 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 현황

본건은 경서3구역 도시개발지구 내에 위치하며, 환지예정지도 상 사다리형의 업무시설 및 판매시설 건부지로 이용 중입니다. 경서3구역은 유통상업지역으로 계획되어 있으며, 2025년 말 준공을 목표로 개발이 진행 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리내역

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 07월 26일 접수된 국민은행의 근저당권(채권금액 948,000,000원)입니다.

주요 권리 사항으로는 다음과 같습니다.

* 갑4: 소유권이전 3번신탁등기말소 (청라도시개발주식회사)

* 갑5: 소유권이전 (이지용, 매매)

* 갑6: 가압류 (중소기업은행, 2023-12-15 접수, 21,342,902원) - 말소됨

* 갑7: 임의경매 (더블유케이2406유동화전문, 2024-09-03 접수, 820,401,133원) - 말소기준권리

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (제시된 정보에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음).

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 임차인이 대항력을 갖추고 있을 가능성에 대비해야 합니다.

3.4. 총 등기부채권액

등기부채권 총액은 969,342,902원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 개발 잠재력

본건이 위치한 경서3구역 도시개발지구는 현재 아파트와 오피스텔 등 신축 공사가 활발히 진행 중이며, 향후 상주 인구 증가 및 상권 활성화가 기대됩니다. 본 사업지구는 유통상업지역으로 계획되어 있으며, 복합 기능을 갖춘 도시로 조성될 예정입니다. 인천아시아드주경기장 인근으로 스포츠 및 문화 시설과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다.

4.2. 업종 적합성

본건의 용도는 근린상가(판매시설)로, 개발 중인 지역의 특성을 고려할 때 향후 주변 배후수요 증가에 따라 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다. 특히, 복합 상업 및 업무 기능이 강화될 계획으로 관련 업종의 입점이 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주요시설

인천아시아드주경기장이 인근에 위치하여 체육 및 문화 행사를 접하기 용이합니다. 또한, 주변으로 연희공원, 공촌천 등 자연 친화적인 공간이 조성되어 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다. GS더프레시 인천북청라점 등 생활 편의시설도 도보 거리 내에 위치합니다.

5.2. 교육 및 교통 시설

인천경서초등학교, 인천청라중학교 등 다수의 교육 시설이 차량 또는 도보 접근 가능한 거리에 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 교통 측면에서는 인천지하철 2호선 아시아드역과 공항철도 검안역을 이용할 수 있으며, 다양한 광역급행버스가 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기

본건은 대지권 미등기 상태입니다. 다만, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며, 인천 서구청으로부터 취득세(등록면허세) 납부 사실 조회 회신(2025.12.4.자)이 있어 해소 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 명확한 처리 방안을 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 채권의 이동 및 관리와 관련된 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 주변 개발 및 환경 문제

경서3구역은 개발이 진행 중인 지역으로, 일부 구간에서 신축 공사가 이루어지고 있어 일시적인 소음, 먼지 등의 불편이 발생할 수 있습니다. 또한, 인천 서구 경서동 지역 내에서 공공 열분해시설 등 기피시설 설치 추진 움직임이 있어, 잠재적인 환경적 우려나 지역 주민과의 갈등 가능성이 제기되고 있습니다. 이러한 시설들이 본건과 직접적인 영향을 미칠지는 추가적인 조사가 필요합니다.

6.4. 토지 미정리

토지이용계획 및 제한 상태에 '토지 미정리됨'으로 표기되어 있어, 향후 토지 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동 경서3구역 도시개발지구 내에 위치한 근린상가(판매시설)로, 인천아시아드주경기장 인근에 자리하고 있습니다. 현재 개발이 활발히 진행 중인 신흥 상권으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 대지권 미등기 및 유동화 물건이라는 특수성을 지니고 있으나, 취득세 납부 사실 확인 등으로 일부 리스크는 완화될 것으로 보입니다. 주변의 지속적인 개발과 교통망 확충은 긍정적인 요소입니다. 다만, 대지권 미등기 문제의 명확한 해결 과정, 유동화 물건에 대한 법적 검토, 그리고 지역 내 기피시설 관련 이슈는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신흥 개발 지역의 선점 효과: 경서3구역 도시개발사업 완료 시 상권 활성화 기대.

* 인천아시아드주경기장 및 주변 인프라와의 연계성.

* 활발한 도시 개발 및 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 취득세 납부 사실 확인으로 인한 대지권 미등기 관련 일부 리스크 완화.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자, 물건의 개별적 가치 평가, 예상되는 명도 및 하자 처리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본건의 감정가는 604,000,000원이며, 총 채권액은 969,342,902원입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

본 물건의 특수성(대지권 미등기, 유동화 물건, 주변 기피시설 논란 등)을 감안할 때, 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 조사 및 향후 개발 계획에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.