나이스옥션 법원경매 인천 2024타경558661 [2] 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천아시아드주경기장" 서측 인근에 위치하고,
주위는 아파트, 오피스텔 신축공사 중으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 18층 건 내 제2층 제208호 외 1개호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기호1,2 건축물대장상 용도는 "판매시설"임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기 등이 구비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

경서3구역도시개발지구 내 25블록 2로트 환지예정지도 상 사다리형으로 "업무시설(오피스텔)
및 판매시설 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 미정리됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.
인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025.12.4.자)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경558661 (2)

소재지: 인천광역시 서구 경서동 경서3구역도시개발지구25블록2로트 청라로데오시티포레안 2층 209호

용도: 근린상가 (건축물대장상 판매시설)

감정가: 687,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 46.13㎡ (약 13.95평)

건물지분: 46.13㎡ (약 13.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기, 유동화물건

주의사항: 대지권 미등기이나 매각 목적물 및 평가에 포함됨. 인천 서구청으로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실 확인됨 (2025.12.4.자)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "인천아시아드주경기장" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 오피스텔 신축 공사 중이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

인접 도로상태 등:

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

국민은행 근저당 (접수일자: 2023-07-26)

매각으로 소멸되는 주요 권리:

* 국민은행 근저당 (권리금액: 948,000,000원)

* 중소기업은행 가압류 (권리금액: 21,342,902원)

* 더블유케이2406유동화전문 임의경매 (권리금액: 820,401,133원)

등기부상 총 채권액 (매각으로 소멸되는 권리들의 합계): 969,342,902원

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요: 없음)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

이용상태:

건물 건축물대장상 용도는 "판매시설"입니다.

토지는 경서3구역 도시개발지구 내 환지예정지상 사다리형으로 "업무시설(오피스텔) 및 판매시설 건부지"로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

토지 미정리됨.

기타 참고사항:

임대관계는 미상입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

본건은 인천아시아드주경기장 인근에 위치하며, 주변은 아파트 및 오피스텔이 신축 중인 개발 지역입니다.

(추가적인 주변 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기:

등기부등본 상 대지권이 미등기 상태입니다. 다만, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며, 토지+건물 취득세가 납부 완료되었습니다.

유동화 물건:

채권이 유동화된 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

임대차 관계:

현재 인수할 보증금이 있는 임차인은 파악되지 않았으나, 임대관계는 미상으로 추가적인 확인이 필요합니다.

토지 이용 계획 미정리:

토지 이용 계획이 아직 확정되지 않아 향후 개발 방향에 따른 변동 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동의 개발지구 내 상가로, 아파트 및 오피스텔 신축으로 주변 개발이 진행 중인 지역에 위치하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 18층 건물 내 2층에 소재하며, 건축물대장상 용도는 판매시설입니다.

말소기준권리인 국민은행 근저당 외 다수의 채권이 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되는 총 채권액은 969,342,902원입니다.

가장 중요한 특징은 대지권 미등기 상태라는 점이나, 이는 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있으며 토지+건물 취득세가 납부 완료되었다는 점에서 일부 위험 요인이 완화되었습니다.

인수할 보증금 있는 임차인은 없으나, 임대관계는 미상입니다.

1.7. 투자 포인트

개발지구 내 위치:

지속적인 개발이 이루어지고 있는 경서3구역 도시개발지구 내에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

취득세 납부 완료:

대지권 미등기 상태에서 발생할 수 있는 취득세 관련 문제가 해소되었습니다.

인천아시아드주경기장 인근:

주변 기반 시설 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 687,000,000원

총 채권액 (매각으로 소멸되는 권리들의 합계): 969,342,902원

본 물건은 대지권 미등기라는 중대한 리스크가 있으나, 매각으로 인해 말소되는 권리가 많고 취득세 납부 사실이 확인되었습니다.

경매 물건의 특성상 감정가 이하로 입찰이 가능하며, 제시된 총 채권액이 감정가를 초과하는 점, 그리고 대지권 미등기 위험성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 참고하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 70% 수준인 약 480,000,000원 내외에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.