나이스옥션 법원경매 인천 2024타경569067 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 659 인천용현엑슬루타워 105동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 수인분당선 숭의역(인하대병원)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 37층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일 : 2011.9.28.)
외 벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 아파트 및 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로상태 양호하고, 단지 내 도로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경569067 (1)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 659 인천용현엑슬루타워 105동 6층601호

건물 면적: 136.46㎡ (약 41.3평)

토지 지분: 36.12㎡ (약 10.9평)

용도: 오피스텔

감정가: 287,000,000원

건물 사용승인일: 2011년 9월 28일

1.3. 매각 대상 및 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "용현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 인천 지하철 수인분당선 "숭의역(인하대병원)"이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 하양농업협동조합의 근저당권(2014.04.23. 접수, 324,000,000원) 이하 모든 등기부상의 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. 국민건강보험공단, 성동세무서장의 압류 및 오케이저축은행, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아주식회사의 가압류 내역이 존재하나, 이 역시 말소 대상입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-27

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-08-27

* 대항력: 없음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리가 존재하지만, 모두 매각으로 인해 소멸되는 권리들입니다. 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 확인되었으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 따라서 권리상 안전한 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 소재한 인천 미추홀구 용현동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 오피스텔 및 상가 이용객을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인천 용현 엑슬루타워의 공급면적 약 48.6㎡ ~ 49.1㎡ (약 14.7평 ~ 14.9평) 오피스텔이 2025년 2월 125,000,000원, 2026년 4월 130,000,000원, 2026년 5월 120,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 816만원에서 884만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본건의 건물 면적은 136.46㎡ (약 41.3평)으로, 최근 거래된 소형 면적의 오피스텔보다 약 2.8배 가량 넓습니다. 만약 동일한 평당 단가(816만원 ~ 884만원)를 적용할 경우, 약 337,000,000원에서 365,000,000원의 가치를 가질 수 있습니다.

감정가 287,000,000원은 본건의 면적 (약 41.3평) 기준으로 평당 약 695만원 수준으로, 최근 거래된 소형 평형의 평당가보다 낮게 책정되어 있습니다. 이는 넓은 면적을 고려할 때 저가 매수의 기회를 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 37층 건물 중 6층에 위치한 오피스텔입니다. 2011년 9월 28일에 사용 승인되었으며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 수인분당선 숭의역 인근에 위치하여 인천 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육시설

본건 북서측 인근에 "용현초등학교"가 위치하고 있으며, 주변에 교육 시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 여부

보고서 작성 시점에 주변 지역에서 심각한 혐오시설(예: 대규모 산업 폐기물 처리장, 화장터 등)은 특별히 확인되지 않았습니다. 그러나 미추홀구의 도시 개발 현황에 따라 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재하므로, 지속적인 관심이 필요합니다.

6.2. 건축물 관련 정보

본 건물은 2011년에 사용 승인되어 비교적 최신 건축물에 속하지만, 준공 후 약 15년이 경과함에 따라 내부 시설 및 설비의 노후화 정도에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 용현동의 '인천용현엑슬루타워' 내 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 권리관계가 매우 명확하고 인수되는 보증금이 없어 투자 위험이 낮은 물건입니다. 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 소형 면적 기준으로 낮게 형성되어 있어, 본건의 넓은 면적에 대한 정확한 시세 파악 및 현장 조사가 필수적입니다. 넓은 면적을 활용하여 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 말소되는 안전한 권리 분석 (부동산 임의경매)

* 인수해야 할 임차 보증금 없음

* 인천 미추홀구의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 감정가 대비 면적을 고려했을 때 시세보다 저렴하게 매수할 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 287,000,000원

최근 실거래가 분석 (약 14.7~14.9평 기준): 120,000,000원 ~ 130,000,000원 (평당 약 816만원 ~ 884만원)

본건 면적 (약 41.3평) 적용 시 잠재적 시장 가치: 약 337,000,000원 ~ 365,000,000원

감정가 (평당 약 695만원) 대비 시세 (평당 약 816만원 ~ 884만원)를 고려할 때, 현재 감정가는 시세보다 낮게 평가되어 있습니다.

하지만 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황, 시장 분위기, 물건의 정확한 상태 등 여러 요인에 의해 달라질 수 있습니다.

권리 인수 부담이 없으며, 면적 대비 시세 차익을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 250,000,000원 ~ 270,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가보다 낮은 금액으로, 저가 매수를 통한 수익성 확보를 목표로 하는 전략입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.