나이스옥션 법원경매 순천 2025타경708 [1] 전라남도 보성군 겸백면 용산리 961-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 겸백면 용산리 소재 "화천마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 경지정리 답 등이 소재하는 마을주변 경지정리지대임.

교통상황

일련번호 1),2) : 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하 고 있어 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1),2) : 세로장방형 평지로서 답으로 이용중임

인접 도로상태

일련번호 1) : 북서측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로에 접함. 일련번호 2) : 남동측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),2) : 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1,500m_닭,오리,개,메추리 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2,000m_돼지 ))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300m_소_신 고대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m_ 소_허가대상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역 (500m_그밖의 가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제 한구역(700m_젖소))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 배출시 설 설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경708 (1)

소재지: 전라남도 보성군 겸백면 용산리 961-5

용도: 답

감정가: 57,816,000원

토지면적: 3212.00㎡ (약 971.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영남원예농업협동조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 보성군 겸백면 용산리 소재 "화천마을" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 경지 정리된 답이 분포하는 마을 주변의 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

토지는 세로장방형의 평지로 현재 답으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 북서측으로 노폭 약 4~5m의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 주의가 필요합니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

등기부등본상 말소기준권리는 북부농업협동조합의 근저당권(2014-07-30, 39,000,000원) 및 영남화훼원예농업협동조합의 근저당권(2017-05-18, 650,000,000원)으로 확인되며, 해당 권리들은 말소 처리되어 있습니다. 현재 경매는 영남원예농업협동조합의 임의경매 개시 결정(2025-12-19, 900,000,000원)에 의해 진행되고 있습니다. 등기부채권 총액은 689,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 등기부 요약

* 소유권 이전: 김갑환(1992), 김재주(2007), 선병규(2013) 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 근저당권: 북부농업협동조합(2014-07-30, 39,000,000원) 및 영남화훼원예농업협동조합(2017-05-18, 650,000,000원)의 근저당권이 등기되었으나 말소되었습니다.

* 압류: 동울산세무서장의 압류(2025-09-15)가 등기되었습니다.

* 임의경매개시결정: 영남원예농업협동조합(2025-12-19, 900,000,000원)에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어 농업 생산 활동을 중심으로 하는 지역입니다. 보성군은 민선 9기 공약을 통해 농업 분야의 혁신과 지속 가능한 소득 기반 마련을 중점적으로 추진하고 있으며, 농림해양수산 예산 확보, 스마트 축사 및 스마트팜 관광단지 조성 등을 통해 미래 농업 경쟁력을 강화할 계획입니다.

4.2. 개발 제한 사항

* 가축사육제한구역: 닭, 오리, 개, 메추리 1,500m, 돼지 2,000m, 소(신고대상) 300m, 소(허가대상) 400m, 그 밖의 가축 500m, 젖소 700m 이내에서는 가축 사육이 제한됩니다. 보성군 조례에 따라 기존 시설 운영자는 일정 부분 허용되나 증설은 제한될 수 있습니다.

* 배출시설설치제한지역: 환경 오염 방지를 위해 배출시설 설치가 제한되는 지역입니다.

* 공장설립승인지역: 수도법 시행령 제14조의3 제1호에 따라 공장 설립 시 승인이 필요한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 농경지에 위치하여 주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지 않습니다. 가장 가까운 "화천마을" 내에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 상세 정보는 파악되지 않았습니다. 보성군 내에는 녹차밭, 율포 해수욕장 등 관광 자원이 있으며, 다양한 숙박 시설이 운영되고 있습니다.

5.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건은 농지이므로, 매수인은 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 허가 불허가 및 매수신청보증금 몰수의 위험이 있으니, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 강화된 개발 및 이용 제한

농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다중의 규제가 적용되어 토지의 활용 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 가축 사육 제한 거리가 넓게 설정되어 있어 관련 사업 추진 시 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 지상권 등 미확인 권리

감정평가서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 해당 내용에 대한 상세 정보가 부족합니다. 만약 실제 지상권이 존재하고 소멸되지 않는다면, 이는 부동산 이용에 중대한 제약이 될 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 보성군에 위치한 답 토지로, 농업 생산 활동에 적합한 입지입니다. 감정가는 57,816,000원이며, 토지 면적은 3212.00㎡ (약 971.98평)입니다. 현재 등기부상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 농림지역, 농업진흥구역, 다양한 가축사육제한구역 등 엄격한 개발 제한이 존재하는 물건입니다. 또한, 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있어 주의가 요구됩니다. 해당 토지는 농업 목적 외의 개발 및 활용이 매우 제한적이므로, 투자 시 이러한 제약 조건을 충분히 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 목적의 토지 확보: 농업에 종사하거나 농지를 활용하고자 하는 개인 또는 법인에게는 직접적인 농업 생산 활동을 위한 매수 기회가 될 수 있습니다.

* 보성군의 농업 발전 계획: 보성군이 추진하는 미래형 농업 혁신 및 농업 지원 정책이 향후 농지 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 농지로서 개발에 상당한 제약이 따르며, 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 또한, 규제 사항이 복잡하고, 소멸되지 않는 지상권의 가능성 등 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 제약 조건과 향후 활용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본건의 감정가는 57,816,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 권장됩니다. 다만, 실제 입찰가는 현장 조사 및 권리관계 추가 확인 후 시장 상황을 반영하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.