나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30146 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 394 빛가람엘에이치1단지아파트 110동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재"라온초등학교"북측 인근에 위치한"빛가람엘에이치1단지아파트 제110동 제6층 제601호"로 주위는 아파트단지 및 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철골조경사지붕 제18층 중 제6층 제601호로서 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지마감 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

단지 북측 및 서측으로 아스팔트포장도로가 접하는 단지내 진입로가 각각 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

빛가람동 394 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2016-06-07)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-15)(전라남도나주교육지원청 고시 제2017-6호))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 394번지에 위치한 빛가람엘에이치1단지아파트 110동 6층 601호입니다.

해당 물건은 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 191,000,000원입니다.

토지 면적은 65.19㎡ (약 19.72평)이며, 건물 면적은 84.96㎡ (약 25.69평)입니다.

본 건물의 전용 면적은 84.96㎡이며, 공급 면적은 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 사건 및 경매 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30146 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.3. 등기부 요약

소유권 보존 등기는 2015년 03월 26일 한국토지주택공사에 의해 이루어졌습니다.

이후 2021년 09월 15일 강경화에게 소유권이 이전되었습니다.

말소 기준 권리는 2022년 04월 05일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 240,000,000원)입니다.

그 외 다수의 가압류 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 모두 말소 기준 권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 276,661,564원입니다.

1.4. 임차인 현황

임차인: 차호진 (차 )

보증금: 8,000,000원

차임: 600,000원

배당신고일자: 2026년 03월 09일

대항력: 없음

인수되는 보증금은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 나주시 빛가람동에 소재한 "라온초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지 및 상가 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 북측 및 서측으로 아스팔트 포장도로가 접해 있으며, 단지 내 진입로가 개설되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

인근 교통시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 국지도 49호선을 통해 호남고속도로 진입이 용이하며, 광주공항, 무안국제공항, KTX 나주역, 광주송정역 등으로의 접근성도 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m), 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호법)으로 지정되어 있습니다.

혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당권(2022.04.05)보다 후순위에 있는 모든 권리(가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담되는 권리사항은 없습니다.

3.2. 임차인 권리분석

임차인 차호진은 대항력이 없으며, 배당신고일자가 2026년 03월 09일로 기재되어 있습니다.

인수 보증금은 0원으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변은 아파트 단지 및 상가 등이 혼재된 지역입니다.

나주 빛가람동은 혁신도시로서 개발이 진행 중이며, 일부 자료에 따르면 단지 옆에 하나로마트와 아동병원이 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

또한, 빛가람 호수공원이 도보 5분 거리에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 시장 동향

나주 혁신도시 내 아파트 시세는 전반적으로 2억원대 후반에서 3억원대 중반에 형성되어 있습니다.

특히, 전용 84㎡(약 25평) 기준으로 2억원대 초반에서 거래된 사례가 있습니다.

최근 3년간 나주 혁신도시 아파트 가격은 일부 하락세를 보였으나, 향후 개발 계획 및 일자리 창출과 연동될 경우 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 물건은 "라온초등학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

토지이용계획상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 대한 법적 규제가 적용됩니다.

인근에는 전남과학고, 외국어고 등 특목고와 다양한 교육 시설이 위치하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 및 주거 환경

단지 인근에 하나로마트, 아동병원 등 생활 편의시설이 위치하고 있으며, 빛가람 호수공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

주차는 세대당 1.36대 수준으로 계획되어 있어 비교적 여유로운 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상의 제한

본 물건은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 혁신도시개발예정지구 등에 속해 있어 향후 건축이나 개발 시 추가적인 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 지역 내 건설 관련 이슈

일부 자료에 따르면 나주 혁신도시 내 일부 아파트 단지에서 부실 시공 관련 분쟁이나 공사 지연 등의 이슈가 있었던 것으로 나타났습니다. 다만, 본건의 하자 발생 여부에 대한 구체적인 정보는 없습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 차호진은 대항력이 없으므로 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당받지 못하는 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수할 수 있으나, 현재로서는 인수 보증금은 0원으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주 혁신도시 내에 위치하여 향후 발전 가능성이 기대되는 아파트입니다.

교육 및 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 교통 환경 또한 양호한 편입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸 예정이어서 낙찰 후 부담이 될 만한 권리는 없습니다.

임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 위험은 적을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상의 제한 사항과 지역 내 건설 관련 이슈에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 나주 혁신도시의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력.

* 라온초등학교 등 우수한 교육 환경.

* 빛가람 호수공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 안정적인 취득 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가(191,000,000원)를 기준으로 주변 시세 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려해야 합니다.

최근 실거래가 자료에 따르면 전용 84㎡ 기준 2억원대 초중반에 거래된 사례들이 있어, 이를 참고하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 advisable합니다.

시장 상황, 본건의 상세 상태, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.