나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30145 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1589-3 우산동한국아델리움앤중해마루힐 101동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "송우초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주변은 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지상12층의 건물 중 제 101동 제301호로서 외벽: 몰탈위 페인트마감, 화강석 돌붙임마감 내벽: 인테리어 및 벽지마감 창호: 섀시창호

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급ㆍ배수설비, 승강기, 보안출입문, 소방설비, 도시가스 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트건부지로 이용중이며 동측으로 노폭 약25m 남측으로 노폭 약 12m 서측으로 왕복2차선도로에 접함.

인접 도로상태등

부정형 평지로서 아파트건부지로 이용중이며 동측으로 노폭 약25m 남측으로 노폭 약 12m 서측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구(2016-09-30), 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역(2014-10-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법> 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30145 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1589-3 우산동한국아델리움앤중해마루힐 101동 3층301호

용도: 아파트

감정가: 306,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.03㎡ (약 10.59평)

토지 지분: 35.031㎡ (약 10.59평)

건물면적: 76.78㎡ (약 23.23평)

건물 지분: 76.7778㎡ (약 23.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 우산동 한국아델리움&중해마루힐

사용승인일: 2018년 02월 23일

건축물 총층수: 12층

해당층수: 3층

동수: 6동

세대수: 226세대

주차 대수 합계: 402대 (지상 40대, 지하 362대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 "송우초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨. 인근에 대중교통 시설(버스정류장)이 있어 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 지역지구: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 도로.

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 택지개발지구, 전통상업보존구역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을7 근저당 (한국자산관리공사, 2019-10-18, 216,000,000원)

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 말소기준권리

을7 근저당 (한국자산관리공사, 2019-10-18, 216,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이상우

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 04일

* 확정일자: 2025년 06월 16일

* 배당신고일자: 2026년 01월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

3.5. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 다양한 근린생활시설이 위치하여 주민들의 생활 편의를 지원하고 있음. 아파트 단지 내에 관리사무소, 주민공동시설 등이 있으며, 주변에 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 쇼핑이 가능함.

4.2. 주변 개발 계획/현황

광주광역시 광산구 우산동 일대는 아파트 및 상업시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 지역 내 개발이 지속적으로 이루어지고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 송우초등학교: 본건 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5.2. 편의 시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 갖추어져 있음.

* 인근: 편의점, 마트 등 생활 편의시설 접근이 용이함.

5.3. 의료 시설

주변 지역에 병원 및 약국 등 의료시설이 분포하고 있을 것으로 예상되며, 상세 내용은 별도 확인 필요.

5.4. 기타 시설

* 주차: 총 402대 (지상 40대, 지하 362대) 주차 가능. 전기차 충전시설(지하 4대) 보유.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됨.

6.2. 임차인 관련

임차인 이상우는 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자(2025년~2026년)가 비교적 최근으로, 배당 절차에 따라 일부 권리관계에 변동이 있을 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요함.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등의 지정으로 인해 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 검토가 필요함.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등 일부 제한 사항이 존재함.

6.4. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 검색되지 않았으며, 아파트 단지와 인접한 소송초등학교 인근 지역에 혐오시설은 없는 것으로 파악됨. (단, 소송초등학교가 아닌 송우초등학교 인근임).

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 신축급 아파트로, 실사용 면적 약 23.23평(76.78㎡)에 해당하는 물건입니다. 주변에 초등학교와 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단되나, 임차인과의 명도 관련 사항은 사전에 충분히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 아파트: 2018년 사용승인으로 비교적 최신 건물이므로 상품성이 우수함.

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 교통 편리, 주변 상업시설 이용 용이.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 부담이 없음.

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 최근 실거래가와 비교하여 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적의 아파트가 2026년 1월에 29,000만원, 2026년 2월에 30,000만원, 2026년 6월에 29,900만원에 거래되었습니다. 본건은 3층으로, 고층 거래가에 비해서는 다소 낮게 평가될 수 있습니다. 감정가 306,000,000원을 고려하여, 권리상 인수 부담이 없고 명도만 원만히 해결될 경우, 보수적으로 285,000,000원 ~ 295,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 최근 거래 시세 하단부 및 감정가를 고려한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.