나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52513 [1] 전라남도 순천시 별량면 마산리 157-5 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2026.01.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 별량면 마산리 소재"고장마을"동측 인근[일련번호 1)], 순천시 별량면 덕정리 소재"승곡마을"동측 인근[일련번호 2)]에 위치하며 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하며, 일련번호 1) 마을주변 농경지대, 일련번호 2) 마을주변 산림지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서 전(분묘 소재함)으로 이용중임. 일련번호 2) 부정형 완경사로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(해안선 1,000m(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(200m거리제한-전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함), 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본내역

사건번호: 순천지원 2025타경52513 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

2.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전라남도 순천시 별량면 마산리 157-5

용도: 전 (밭)

토지면적: 414.00㎡ (약 125.24평)

토지지분: 137.9862㎡ (약 41.73평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

2.4. 감정가 및 면적

감정가: 3,588,000원

토지면적: 414.00㎡ (약 125.24평)

토지지분: 137.9862㎡ (약 41.73평)

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

3.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경 및 이용 현황

본건은 전라남도 순천시 별량면 마산리 소재 '고장마을' 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하는 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 일련번호 1)은 마을 주변 농경지대로 이용 중입니다.

3.2. 교통 접근성

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

3.3. 토지 형태 및 도로 접근성

일련번호 1)은 부정형 완경사로서 전(분묘 소재함)으로 이용 중이며, 맹지입니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역(해안선 1,000m(전축종제한지역))으로 지정되어 있습니다.

4.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 현황

본건 토지의 등기부 요약에 따르면, 2003년 12월 15일 소유권 이전(정남원), 2014년 8월 21일 소유권 이전(최병순 외 2명, 증여)이 있었습니다. 2026년 1월 13일 근로복지공단의 5번 최병순 지분 강제경매 개시결정(7,320,000원)이 말소기준권리로 등기되었습니다.

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 1월 13일 접수된 근로복지공단의 5번 최병순지분강제경매입니다.

4.3. 임차인 현황 (인수 대상 권리 없음)

본건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 현황은 보고되지 않았으며, 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

5.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 지역 특성

본건은 순천시 별량면 마산리 소재 농경지대로, 주변에 단독주택과 임야 등이 혼재되어 있어 전형적인 농촌 지역의 특성을 보입니다.

5.2. 편의 및 기반 시설 (제한적)

주변이 농경지와 산림으로 이루어져 있어, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농촌 생활에 필요한 기본적인 시설들이 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의 및 기반 시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 지분매각 및 공유자 우선매수

토지 지분 매각으로 진행되며, 공유자 우선매수 신고가 있습니다. 특별매각조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다. 이는 낙찰 후 공유자와의 분쟁 가능성을 내포하고 있습니다.

6.3. 분묘기지권 및 미상 분묘 존재

본건 토지(일련번호 1))는 전으로 이용 중이며 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 또한, 연고 미상의 분묘가 소재함을 감안할 때, 분묘 처리 및 관리 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 보호·관리하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리로서, 관습법상 물권으로 인정되며 토지 소유자의 승낙 없이 20년간 평온, 공연하게 점유하면 시효로 취득될 수 있습니다.

6.4. 맹지

본건 토지는 인접 도로 상태가 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 시 도로 확보 방안에 대한 검토가 필요합니다.

7.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 순천시 별량면에 위치한 농지 지분 매각 건입니다. 감정가는 3,588,000원으로 상대적으로 낮으나, 농지취득자격증명 발급, 지분매각, 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권 존재, 맹지 등 다수의 권리 및 이용상 제약이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히 분묘기지권 문제는 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있으며, 지분 매각으로 인한 공유자 간의 갈등 가능성 또한 고려해야 합니다. 농지 취득 및 관리에 대한 명확한 이해와, 분묘 관련 법적 사항에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

8.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가 자체가 낮아 소액 투자가 가능할 수 있습니다.

* 농촌 입지: 농촌 지역 토지에 대한 투자 수요가 있다면 고려해볼 수 있습니다.

9.

9. 예상 입찰가 (참고)

본건은 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가는 3,588,000원입니다. 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 하며, 특히 지분 매각 및 분묘기지권 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.