나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30122 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1123호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지하2층 지상20층 건물내 제11층 제1123호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30122 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1123호

용도: 오피스텔

감정가: 236,000,000원

토지 면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물 면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 정보 없음

주의사항: 정보 없음

특수물건정보: 정보 없음

건축 구조: 철근콘크리트조, 지하 2층 지상 20층 건물 내 제11층 제1123호

3. 입지조건

4. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 상가지대로 형성되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

5. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

일반적인 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

6. 도로상태

본건 북측으로는 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로는 노폭 약 15미터 내외, 남측으로는 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

7. 권리분석

8. 말소기준권리

을1 (우리은행 근저당, 2022-09-16 접수)

9. 매각으로 소멸되는 권리

* 을1: 우리은행 근저당 (56,520,000원) - 말소기준권리

* 을2: 백정애 주택임차권 (182,300,000원, 전입 2022-10-21, 확정 2022-09-27) - 말소

* 갑2: 주택도시보증공사 강제경매 (182,300,000원, 2026-01-13 접수) - 말소

10. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 정보 없음

11. 인수되는 권리

* 없음

12. 총 채권액

* 238,820,000원 (근저당 56,520,000원 + 주택임차권 182,300,000원)

13. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-09-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석 - 정보 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

보증금: 182,300,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-10-21

확정일자: 2022-09-27

배당신고일자: 2024-10-29

대항력: 없음

비고: 권리분석 - 정보 없음

* 임차인: 천

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-09-17

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석 - 정보 없음

14. 인수 보증금 합계

* 0원

15. 상권분석

16. 주변 환경

* 업무시설, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 상가지대입니다.

* 광주역 인근에 위치하여 유동인구가 있을 것으로 예상됩니다.

17. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

* 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가로구역별 최고높이 제한 지역<건축법>

* 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>

* 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

18. 주변 시설

* 광주역을 중심으로 상업 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

* 인근에 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다.

* 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

19. 생활정보

20. 건물 설비 내역

* 일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있습니다.

21. 주변 편의시설

* 광주역이 인접하여 교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 오피스텔 건물 자체적으로 주차 공간이 마련되어 있습니다.

22. 잠재적 리스크

23. 권리관계 관련 리스크

* 모든 등기부상 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매)가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없어 권리관계는 매우 깨끗합니다.

* 기재된 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

24. 공부상 차이

* 없음

25. 기타 고려사항

* '임대관계 미상임'이라는 정보가 있으나, 현재 대항력 있는 임차인이 없는 점으로 미루어 볼 때 실제적인 임대차 관련 위험은 낮다고 판단됩니다.

26. 종합 의견

27. 물건 요약

* 본 물건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 오피스텔로, 광주역 역세권에 자리 잡고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 일반적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 경매 절차상 권리관계가 매우 명확하며, 매수인이 인수해야 할 권리나 보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 상업 및 업무 시설 이용이 편리하며, 교통 접근성 또한 우수합니다.

28. 투자 포인트

29. 입지적 장점

* 광주역 인근으로 교통 편리 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

30. 권리분석상 장점

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

31. 부동산 가치

* 상업지역에 위치하여 향후 지역 발전 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 현재 오피스텔 시세를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득 가능하다면 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

32. 예상 입찰가

33. 시세 분석

* 본건 감정가는 236,000,000원입니다.

* 주변 유사 오피스텔 시세는 평당 약 310만원에서 730만원 수준으로 분포하며, 신축급 오피스텔인 광주역 한국아델리움의 경우 49㎡(약 14.85평) 타입의 시세가 형성되어 있습니다.

* 최근 실거래가 및 매물 정보를 종합적으로 고려했을 때, 본건과 유사한 면적과 조건의 오피스텔이 200,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 본 건물의 경우, 감정가가 236,000,000원으로 현재 시장 시세 범위 내에 위치하고 있습니다.

34. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 236,000,000원

* 시세 범위를 고려한 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 깨끗하고 명도 부담이 없으므로, 낙찰가율 90%~100% 수준에서 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

* 따라서, 합리적인 예상 입찰가는 236,000,000원 ~ 245,000,000원 선으로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.