나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30042 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층 107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 법원 및 검찰청 북동부 주변으로서 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 만성도 시개발구역 내 간선도로(만성중앙로)변에 위치하는 상업 및 업무용 건물들이 조성된 준주거 지역 내 노변상가형성 지대임.

교통상황

남측 및 동측으로 버스승강장 소재 간선도로(만성중앙로 및 만성로)가 교차하는 사거리 북서 부 후변부 왕복2차선 도로변에 위치하며 지하에 주차장(약37대 수용)이 소재하고 차량접근조 건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 1층 107호로서, 외벽 : 석재타일(화강석, 화산석 등), 스톤코트 및 강화유리 등 마감, 내벽 : 시멘트 몰탈 및 텍스, 각종인테리어 등, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시강화유리 윈도우임.

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약20미터(만성중앙로), 북측으로 폭 약10미터(만성로) 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-02-28) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 대상건물은 일반음식점으로서 내무 관련시설(집기,비품은 제외)을 포함하여 평 가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 전주지방법원 2026타경30042 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 기본사항

주건축물명: 만성동 1366-8 업무시설 (주식회사미주종합건설)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1366-8 주건축물제1동 1층 107호

집합건물 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성중앙로 37 (만성동)

층수: 5층 건물 중 1층

구조: 철근콘크리트구조

용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점) / 업무시설 (건축물대장상)

사용승인일: 2020년 02월 21일

1.3. 면적 및 토지 정보

건물면적: 62.59㎡ (약 18.93평)

건물지분: 62.595㎡ (약 18.93평)

토지면적: 0.00㎡ (집합건물의 경우, 토지별도등기가 아닌 토지 공유지분으로 존재)

토지지분: 0㎡ (건물대지권 비율은 등기부등본 확인 필요)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본정보

감정가: 596,000,000원

채권자: 인OOOOOOOO (근저당권자 '인후신용협동조합'으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 법원 및 검찰청 인근 지역으로, 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 만성도시개발구역 내 간선도로변에 조성된 상업 및 업무용 건물 밀집 지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

남측 및 동측으로 버스 승강장이 있는 간선도로(만성중앙로 및 만성로)가 교차하는 사거리 인근 북서측 후변부에 위치합니다.

왕복 2차선 도로변에 접하며, 지하에 약 37대를 수용할 수 있는 주차장이 마련되어 있어 차량 접근성이 양호합니다.

남측으로 폭 약 20미터(만성중앙로), 북측으로 폭 약 10미터(만성로)의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

토지는 정방형에 가깝고 지반이 평탄한 상업용 건부지입니다.

2.4. 토지이용계획

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 포함됩니다.

2.5. 주변 시설

전주지방법원, 전주지방검찰청 등 법조 관련 기관이 인근에 위치합니다.

주변에 아파트 단지가 다수 분포하여 주거 배후 수요가 있습니다.

근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부 상 여러 권리가 설정되었으나, 본 경매의 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2020-03-02, 권리자: 인후신용협동조합, 채권금액: 556,800,000원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입일자(사업자등록일): 2022-08-04

확정일자: 2024-10-25

대항력: 없음

배당신고: (정보 없음)

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부채권 총액: 556,800,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 법조타운 및 신흥 주거지인 만성지구 내에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

간선도로변 노변상가 형태로, 가시성이 좋은 입지입니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

현재 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 이용 중이며, 이는 건축물대장상 '업무시설'로 등재된 건물 내에서 이루어지는 영업 활동입니다.

철근콘크리트구조로, 외벽은 석재타일, 스톤코트, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽 및 바닥 역시 일반적인 상가 마감 상태입니다.

위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 배후 수요

인근 전주지방법원, 전주지방검찰청 등 법조타운 종사자.

만성지구 내 아파트단지 주민.

관공서 방문객 및 지역 주민.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

근린생활시설이 밀집하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

인근 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주요 기관 접근성

전주지방법원 및 검찰청이 도보 가능한 거리에 위치합니다.

시청 등 주요 관공서 접근도 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 명도 관련 리스크

임차인 김 은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서 원만한 합의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 및 상권 관련 리스크

상가 건물의 경우, 업종 선택 및 운영 능력에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 일반음식점으로 이용 중이나, 향후 업종 변경 시 추가적인 인테리어 비용이 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 근저당권 설정 금액이 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 인근 만성지구에 위치하여 법조타운 및 주거 배후 수요를 모두 확보할 수 있는 상가입니다.

교통이 편리하고 자체 주차 시설이 갖춰져 있어 접근성이 우수합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다.

다만, 시세 대비 적절한 입찰가 산정 및 향후 상가 운영 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 법조타운 및 신흥 주거 단지 배후 수요 확보 가능.

* 간선도로변 코너 사거리 인접으로 우수한 가시성과 접근성.

* 지하 주차장 확보로 이용객 편의 증대.

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 부담이 적음.

* 철근콘크리트 구조로 비교적 양호한 건물 상태 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 596,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 동종 물건 낙찰가율, 권리 관계(채권 총액 등), 향후 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액을 고려할 필요는 없습니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 검토되지만, 본 건은 채권 총액이 높은 점을 감안하여 보다 면밀한 분석이 요구됩니다. (구체적인 입찰가 산정은 별도 컨설팅이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.