나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30012 [1] 광주광역시 광산구 안청동 370 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문감정 · 평가일 2026.01.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 안청동 소재 ‘본안마을’ 내에 위치하며, 부근은 시근교의 기존 주택지대로 마을과 주변의 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로서 주택 및 부속토지 등으로 이용중이며, 남측 일부가 현황 도로로 이용중인 것으로 사료됨.

인접 도로상태

폭 약 3~4미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 제시외건물 : 건물감정평가요항표상의 '부함물 및 종물' 란 참조 바람. 2) 본건 토지상에 수목 수주가 소재하여 토지에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임. 2. 본건 토지 남측 일부가 현황 '도로'로 이용 중인 것으로 보이나, 면적이 미미하여 정확한 현황 도로 여부나 해당 면적 등은 측량을 요하니 경매 진행시 참고 하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가):블록조 시멘트기와지붕 단층건으로 외벽 : 모르타르위페인팅, 타일 등 내벽 : 벽지, 타일 등 창호 : 새시, 목재 창도 등 마감임. 기호(ㄱ): 조적조 슬래브지붕 단층건으로 내외벽 : 모르타르 및 페인팅 등 마감임. 기호(ㄴ): 조적조 슬래브 및 판넬지붕 단층건으로 내외벽 : 모르타르 및 페인팅, 블럭노출 등 마감임.

이용상태

기호2(가): 주택, 기호(ㄱ): 창고 등, 기호(ㄴ): 변소, 창고 등으로 이용중임.

설비내역

주택부분 등에 일반적인 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(ㄱ),(ㄴ)이 소재하여 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30012 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 안청동 370

용도: 단독주택

감정가: 358,228,430원 (삼억 오천팔백이십이만 팔천사백삼십원)

토지 면적: 413.00㎡ (약 125평)

건물 면적: 52.89㎡ (약 16평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 상산김씨좌명공파한해종문회

주요 특징:

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 안청동에 위치한 '본안마을' 내에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 오래된 주택과 농경지가 혼재된 전형적인 시골 마을의 형태를 띠고 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 차량 접근은 용이하나, 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 물건지까지는 약 3~4미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. 다만, 토지 남측 일부가 현황 도로로 이용 중인 것으로 보이나, 면적이 미미하여 정확한 현황 도로 여부 및 해당 면적은 별도의 측량이 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

토지 등기부와 건물 등기부 상의 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 최초 소유권 이전: 1973년 11월 21일 (김광일)

* 말소기준권리: 2024년 8월 22일 상산김씨좌명공파한해종문회의 가압류 (110,000,000원)

* 강제경매 개시: 2026년 1월 13일 (상산김씨좌명공파한해종문회, 가압류의 본압류로 이행)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 따라 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없을 가능성을 시사하나, 임대 관계가 파악되지 않았으므로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 광주광역시 광산구 안청동의 주택 밀집 지역 내에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 형태로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

최근 주변 지역의 단독주택 및 토지 거래 동향을 파악한 결과, 안청동 일대는 비교적 조용한 주거 지역으로, 유사 물건의 거래가는 토지 면적과 건축 연도, 상태에 따라 다양하게 형성됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 직접적인 단독주택 시세와 차이가 있을 수 있으나, 지역 전반의 부동산 시장 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

본 건 소재지 인근에서 별도의 혐오시설이 발견되지는 않았습니다. 다만, 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 단독주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 마을 내 또는 인근에 소규모 마트, 편의점 등이 위치할 가능성이 높으며, 더 큰 규모의 상업 시설이나 병원, 학교 등은 차량으로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 대중교통 이용 편의성은 차량 접근이 가능하다고 명시되어 있으나, 구체적인 버스 노선이나 정류장과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 현황 도로 이용: 토지 남측 일부가 현황 도로로 이용 중인 것으로 보이나, 면적이 미미하여 정확한 도로 여부 및 면적은 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 경계 분쟁이나 건축 허가 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 제시외 건물 및 수목: 제시외 건물(창고, 변소 등)과 수목이 토지에 포함 평가되었으며, 이는 매각물건에 포함됩니다. 철거 또는 활용 방안에 대한 별도 고려가 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이 나타나거나 점유 관련 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 안청동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 3억 5822만 8430원입니다. 토지(413㎡)와 건물(52.89㎡) 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다. 주거 지역 내에 위치하나 주변 환경은 주택과 농경지가 혼재된 형태를 띠고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 현황 도로 이용 부분은 추가적인 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지 건물 일체를 취득할 수 있어 개발 또는 활용 가능성이 있습니다.

* 현황 도로 이용 부분은 향후 토지 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 정확한 확인이 선행되어야 합니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 실거래가 및 유사 물건 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 제공된 정보만으로는 상세한 시세 파악에 한계가 있습니다.

감정가는 358,228,430원이며, 일반적으로 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많습니다. 하지만 본 건의 경우, 제시외 건물 및 수목 처리, 현황 도로 이용 관련 불확실성, 임대 관계 미상 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

현장 방문을 통해 물건의 실질적인 가치와 추가적인 리스크를 파악한 후, 최신 경매 동향 및 주변 시세를 반영하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다. 현재 시점에서는 상세 조사가 선행되지 않은 관계로 구체적인 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.