나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30117 [1] 광주광역시 북구 문흥동 1010-1 104동 15층1508호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 토우 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥중학교" 남동측 인근에 위치한 "(광명아파트) 제104동 제15층 제1508호" 로서, 주위는 아파트단지 및 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

일련번호 가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제15층 제1508호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 가) 아파트임.

설비내역

일련번호 가) 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리 평지이며, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30117 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 문흥동 1010-1 104동 15층1508호

* 용도: 아파트

* 감정가: 125,000,000원

* 토지면적: 3.32㎡ (약 1.00평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 물건 기본정보

(빈 줄 2개)

1.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥중학교" 남동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 본건은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대에 속함.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 본건 건물 서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있음.

3. 입지조건

(빈 줄 2개)

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 전입일자: 2009-10-23

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 소유권: 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있음.

* 말소기준권리: 2014-12-30 접수된 밀알신용협동조합의 근저당권(을13, 72,600,000원)이 말소기준권리임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음.

4. 권리분석

(빈 줄 2개)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 문흥중학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 소규모 상가들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거지역으로서 안정적인 배후 수요를 확보하고 있음.

* 주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 상권분석

(빈 줄 2개)

1.4. 생활정보

* 교육: 문흥중학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공함.

* 편의시설: 주변 상가 및 대중교통을 이용한 시내 접근성을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능함.

* 주거환경: 조용한 주거 환경을 갖춘 아파트 단지에 속함.

6. 생활정보

(빈 줄 2개)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정 임차인은 2009년 10월 23일에 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금은 0원, 차임은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력으로 인해 명도 진행 시 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이는 낙찰자에게 점유권 확보에 있어 시간적, 비용적 부담을 줄 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 임대 현황 파악에 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

(빈 줄 2개)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 문흥동의 주거 지역 내에 위치한 아파트로, 주변 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 명시되었음에도 불구하고 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있다는 점임.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 명도에 대한 철저한 사전 조사 및 준비가 필수적으로 요구됨.

8. 종합 의견

(빈 줄 2개)

1.7. 투자 포인트

* 문흥동 지역의 안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 투자 가능성이 있음.

* 시장 상황 및 본 물건의 잠재적 가치를 고려하여 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 향후 지역 개발 또는 주택 시장 회복 시 매력적인 투자처가 될 수 있음.

9. 투자 포인트

(빈 줄 2개)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 125,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 및 관련 부대 비용, 그리고 현재 부동산 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 일정 비율(예: 80~90%) 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 하며, 명도 협상 전략 수립 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 권고 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 110,000,000원

10. 예상 입찰가

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.