나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30124 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 ‘광주역’ 남서측 인근에 위치하며,주위는 업무시설, 숙박시설, 상가 등으로 이루어진 상업 업무지대임.

교통상황

광주역 인근의 시가지 내에 위치하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 4층 414호로서 외벽 : 돌붙임, 콘크리트 위 페인팅, 적벽돌 조적 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샤시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 승강기, 난방설비, 소화전, 화재탐지 및 경보설비, 지하주차장설비, 기계식주차타워 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 오피스텔 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복5차로, 동측으로 왕복4차로,남측으로 왕복 2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,토지구획정리사업지구(사업완료지구) <토지구획정리사업법> 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30124 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 4층414호

용도: 오피스텔

감정가: 210,000,000원

건물 전용면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

토지 지분면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 정보

본건은 광주광역시 북구 신안동에 위치한 '광주역한국아델리움' 내 4층 414호 오피스텔입니다. 철근콘크리트 구조의 20층 건물 중 4층에 해당하며, 이용상태는 오피스텔입니다. 일반적인 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 구비되어 있으며, 지하주차장 및 기계식 주차타워가 마련되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 교통

본 건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 업무시설, 숙박시설, 상가 등이 혼재된 상업 업무지대입니다. 광주역 인근 시가지 내에 위치하여 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북측으로 왕복 5차로, 동측으로 왕복 4차로, 남측으로 왕복 2차로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 환경

광주역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역으로, 다양한 편의시설과 교통망을 이용할 수 있습니다. 인근에 상가, 숙박시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 우리은행 근저당(56,520,000원)입니다. 소유권 보존등기는 2022년 9월 16일 유한회사비알케이 명의로 되어 있습니다. 현재 진행 중인 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매(2026년 1월 13일 접수, 173,300,000원)에 의한 것입니다.

을구에 기재된 조영지 씨의 주택임차권(173,300,000원)은 말소 예정으로, 인수되는 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 229,820,000원 (우리은행 근저당 56,520,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 173,300,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 173,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2022년 10월 24일

* 확정일자: 2022년 10월 20일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 없음

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 광주광역시 북구 신안동은 광주역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합지구입니다. 다양한 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

광주역 인근에 위치하여 기차 및 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 상업 시설, 금융기관, 음식점 등이 풍부하게 분포하고 있어 기본적인 생활 편의성이 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

건물 내부에 일반적인 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 지하주차장, 기계식 주차타워 등이 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 편의성

광주역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주요 도로에 접해 있어 자가용 이용 시에도 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 오피스텔 관련 사항

본 물건은 오피스텔로, 일반 주택과는 다른 규제 및 세금 문제가 적용될 수 있습니다. 또한, 오피스텔은 주거용 외 상업용으로도 사용될 수 있으므로 용도에 따른 유의가 필요합니다.

6.2. 주변 개발 및 도시계획

본 건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 건축 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 본 건과 근접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 광주시 차원에서 소각장 건립 논의가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성이나 영향은 현재로서는 명확하지 않습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주역이라는 교통의 요지에 위치한 오피스텔로, 감정가는 2억 1천만원입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 말소기준권리보다 후순위의 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 주변 상권이 발달해 있습니다. 다만, 오피스텔이라는 점과 향후 도시계획 및 규제 변화 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 입지적 장점

* 권리관계 명확, 인수 부담 없는 임차인

* 발달된 상업 및 업무 지구 내 위치

* 오피스텔로서의 실거주 및 임대 수익 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 210,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 및 현장 조사를 통해 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 최근 유사 오피스텔의 매매 시세를 고려할 때, 본 건물의 전용면적 49.08㎡ (약 14.85평)의 경우, 시세는 감정가 수준 또는 그 이상을 형성할 수 있습니다.

현 시세 분석 결과, 광주역 한국아델리움 오피스텔은 2022년 준공된 신축급 건물로, 입지 및 상품성을 고려할 때 감정가 2억 1천만원은 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 경쟁 입찰자의 수, 부동산 시장 상황, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없어 실질적인 추가 비용 부담은 없으나, 오피스텔 취득에 따른 세금, 관리비, 공실 위험 등을 감안해야 합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가인 210,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 10% 내외의 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

최종 예상 입찰가 범위: 189,000,000원 ~ 210,000,000원

(이는 현재 시점에서의 예상이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률 및 현장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.