나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30121 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1721호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조(철근)콘크리트 지붕 지하2층 지상20층 건물내 제17층 제1721호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 오피스텔 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 30미터 내외의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

물건명: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 17층1721호

사건번호: 광주지방법원 2026타경30121 (1)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 236,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.84평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트조(철근)콘크리트 지붕 지하2층 지상20층 건물내 제17층 제1721호

사용승인일: 2022-09-01

건축물대장상 주용도: 업무시설 (오피스텔)

전체 대지 면적: 3026.1㎡ (약 915.69평)

건축면적: 2335.6495㎡ (약 706.68평)

연면적: 37249.602㎡ (약 11268.6평)

호수: 총 408호

1.4. 권리 현황

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

임대관계: 임대관계 미상

오피스텔 이용상태: 오피스텔로 이용중임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 광주광역시 북구 중흥동 소재 '광주역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 노폭 약 30미터 내외의 대로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 중로, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 소로에 각각 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16 접수)

* 근저당: 우리은행 (2022-09-16 접수, 금56,520,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김 (2022-10-07 확정, 2022-10-28 전입, 금187,900,000원, 말소예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-13 접수, 금187,900,000원, 본 경매 사건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 187,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-28

* 확정일자: 2022-10-07

* 배당신고일자: 2024-10-30

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건은 주택임차권이 말소예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

말소기준권리(우리은행 근저당)보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다.

주택임차권(김 ) 또한 말소기준권리보다 늦게 등기되었고 배당신고일자(2024-10-30)가 있어 배당을 받으면 말소될 예정입니다. (실제 배당 여부는 확인 필요)

따라서, 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 안전한 물건입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 없는 것으로 파악됨)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 광주역 인근 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다. 광주역을 중심으로 형성된 상권으로 유동인구가 있으며, 상업 활동이 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

광주역을 비롯한 주변 상업지구 내에 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교통시설

광주역을 이용한 철도 교통과 다수의 버스 노선을 통한 시내 접근성이 우수합니다.

5.3. 교육/의료시설

반경 1~2km 이내에 초, 중, 고등학교가 다수 분포하며, 종합병원 및 의원 등 의료시설도 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

현재 임차인이 오피스텔로 이용 중이나, 정확한 임대 관계 및 내부 상태는 확인이 필요합니다. (내부 조사 시 확인)

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다. (등기부상으로는 해소 가능)

6.3. 건축물 용도

오피스텔로 사용 중이나, 상가 등 다른 용도로의 전환 가능성 및 제한 사항은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통이 편리하고 상업시설 이용이 용이한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 3천 6백만원으로, 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능하며, 현재 오피스텔로 이용 중인 점을 고려할 때 임대 수익도 기대할 수 있습니다. 다만, 정확한 시세 및 임대차 현황은 현장 방문을 통해 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권의 우수한 입지

* 편리한 교통망 및 풍부한 생활 편의시설

* 권리 관계 명확하여 인수 부담 없음

* 오피스텔로서 임대 수익 및 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 236,000,000원입니다. 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 분석 결과, 본 건과 동일한 면적(49.08㎡)의 경우 220,000,000원에서 250,000,000원 사이의 가격대를 형성하고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 물건 자체의 하자나 특이사항이 발견되지 않았으며, 현 시세 대비 감정가가 적정하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

따라서, 현 시세와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 210,000,000원에서 236,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

경쟁 물건 및 입찰 참여자들의 성향에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 충분한 시장 조사와 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.