나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34743 [1] 광주광역시 서구 치평동 1330 갤러리303 103동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우감정 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "김대중컨벤션센터" 서측 인근에 위치한 갤러리303 제103동 제3층 제303호로서 주변은 아파트, 호텔, 업무시설, 전시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 일반적인 교통수단이용은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층건 중 3층 303호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 엘리베이터, 도시가스, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로서 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 동측으로 왕복8차선 포장도로, 남측으로 왕복2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34743 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1330 갤러리303 103동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 784,000,000원

토지면적: 74.56㎡ (약 22.56평)

토지지분: 74.5575㎡ (약 22.56평)

건물면적: 164.89㎡ (약 49.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권OO

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 치평동 소재 "김대중컨벤션센터" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 호텔, 업무시설, 전시장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2023년 12월 1일 접수된 광주중부신용협동조합의 근저당권(을11)입니다.

본 경매 절차를 통해 근저당권, 압류(갑7), 가압류(갑8, 갑10), 강제경매(갑9) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조영철

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-02-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차인 관련 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 김대중컨벤션센터 인근의 복합상권에 위치하여 주거 기능 외에도 다양한 상업 및 업무 시설 이용이 가능합니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 금호갤러리303

주소: 광주광역시 서구 치평동 1330

사용승인일: 2010년 05월 20일

총 동수: 8동

총 세대수: 364세대

최고층: 15층

본건은 15층 건물 중 3층에 위치합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 중 3층 303호

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등

창호: 새시창호 등

설비: 일반적인 위생, 급배수, 소방, 엘리베이터, 도시가스, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주차: 단지 내 지상 주차 3대, 지하 주차 13대 (총 0대 표기는 오류로 추정되며, 총 주차 대수는 1005대로 표기되어 있음). 전기차 충전기 지하 32대.

편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

1.5. 잠재적 리스크

최근 실거래가에서 2026년 6월 26일에 152.23㎡ 면적이 62,000,000,000원(6억 2천만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가(7억 8천 4백만원) 및 다른 실거래가에 비해 낮은 가격이므로, 시장 상황이나 해당 물건 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

본건의 건물면적은 164.89㎡ (약 49.88평)으로, 이를 감안한 시장 가치 판단이 중요합니다.

제시외건물 면적이 없는 것으로 보아 별도의 불법 건축물 문제는 없어 보입니다.

전반적으로 권리관계는 깨끗한 편이나, 최신 실거래가 추이를 면밀히 분석해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 서구의 비교적 양호한 입지에 위치한 아파트입니다.

법적 권리관계는 명확하고 소멸될 권리가 대부분이어서 낙찰 후 명도에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 최근 실거래가 중 낮은 가격의 거래 사례가 있어 시세 파악 및 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 김대중컨벤션센터 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라.

* 명확하고 소멸되는 권리 관계로 인한 권리분석의 용이성.

* 향후 개발 가능성이 있는 지역의 신축급 아파트.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 784,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일: 175.31㎡, 90,000,000,000원 (약 9억원)

* 2026년 5월 14일: 175.31㎡, 84,000,000,000원 (약 8억 4천만원)

* 2026년 6월 26일: 152.23㎡, 62,000,000,000원 (약 6억 2천만원)

본건의 건물면적(164.89㎡)을 고려하고, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 판단할 때, 152.23㎡ 거래 사례(6.2억원)가 최신 거래이며 가격 하락 신호일 수 있음을 감안해야 합니다. 175.31㎡ 거래 사례(8.4억~9억원)를 기준으로 환산하면 약 7.9억원 ~ 8.5억원 수준입니다.

따라서, 현재 시세와 감정가를 고려하되, 하락 가능성도 염두에 둔다면 다음과 같은 범위의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 750,000,000원 ~ 800,000,000원

권장 입찰가: 780,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.