나이스옥션 법원경매 광주 2026타경471 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 615 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 "도곡온천관광단지" 내에 위치하며, 주위는 관광휴양개발지구내 상업용시설, 숙박시설 등이 주를 이루는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 3) 사다리 평지로서 상업용 건부지임.

인접 도로상태

일련번호 1) 북서측 및 북동측에 왕복2차선 포장도로에 각각 접함. 일련번호 3) 북동측 및 남동측에 왕복2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지<관광진흥법>, 온천지구(도곡온천)<온천법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가), 4-나) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 각각 4층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 마감, 몰탈위 페인팅마감 등, 내벽 : 벽지도배, 몰탈위 페인팅, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호 2-가), 4-나) 공히 숙박시설임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 엘리베이터, 소방설비, 냉,난방시설 등이 설치되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 판넬조 판넬지붕, 온수실, 약 4.0㎡[일련번호 2-가) 4층 소재]임. 제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕, 온수실, 약 4.0㎡[일련번호 4-나) 4층 소재]임. 제시외건물 ㄷ) 각파이프조 판넬지붕, 연결통로, 약 9.9㎡[일련번호 2-가), 4-나) 3층 소재]임.

공부와의 차이

일련번호 2-가), 4-나)는 일반건축물대장상 명칭이 각각 "드림무인텔I", "드림무인텔 II"로 등재되어 있으나 현황 표기된 상호는 "도도무인텔"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 일련번호 2-가), 4-나)는 사용승인일 2008년 2월 14일이나, 리모델링하여 경과연수 대비 현황 및 상태가 개선된 바, 감가수정은 관찰감가법을 병행하여 평가하였음. - 일련번호 2-가), 4-나)의 부대설비(엘리베이터 및 수변전설비 외) 등은 건물에 포함하여 평가하되, 전원 공급시설이 미비한 상태인 바, 경매진행시 정상작동 여부의 재확인이 필요하다고 사료됨. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함)
현황조사보고서상 본건 건물은 현재 인테리어 공사중으로 조사됨
본건 목록 2. 건물의 3층과 목록 4. 건물의 3층 사이를 연결하는 통로(제시외 건물 ㄷ)가 설치되어 있음
본건 목록 2., 4. 건물의 부대설비 엘리베이터는 현재 전원 공급시설이 미비한 상태로 정상작동 여부는 확인이 필요한 것으로 조사됨
본건 목록 2., 4. 건물의 일반건축물대장상 명칭이 각각 ‘드림무인텔Ⅰ’, ‘드림무인텔Ⅱ’로 등재되어 있으나 현황상 표기는 ‘도도무인텔’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경471 (1)

1.2. 소재지

전라남도 화순군 도곡면 원화리 615

1.3. 용도

숙박시설

1.4. 감정가

8,097,817,720원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 3,809.90㎡ (약 1,152.5평)

1.5. 2. 건물면적: 5,249.08㎡ (약 1,588.1평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

광OOOOOO (광주새마을금고로 추정됨)

1.9. 감정평가요약

1.9. 1. 토지

* 위치 및 주위환경: "도곡온천관광단지" 내에 위치하며, 주위는 관광휴양개발지구 내 상업용 및 숙박시설이 주를 이루는 지역으로 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로와 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

* 형태 및 이용상태: 사다리 평지로서 상업용 건부지임.

* 인접 도로상태: 북서측 및 북동측, 북동측 및 남동측에 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 각종 가축사육제한구역, 관광지, 온천지구(도곡온천)로 지정되어 있음.

1.9. 2. 건물

* 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물. 외벽은 사이딩판넬 마감, 내벽은 벽지도배, 페인팅, 일부 타일 마감 등. 창호는 새시임.

* 이용상태: 숙박시설임.

* 설비내역: 일반적인 급배수, 위생, 엘리베이터, 소방, 냉난방 설비 등이 설치되어 있음.

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 ㄱ), ㄴ) (온수실, 각 약 4.0㎡), ㄷ) (연결통로, 약 9.9㎡)을 포함함.

* 기타참고사항: 사용승인일 2008년 2월 14일이나, 리모델링하여 경과연수 대비 현황 및 상태가 개선되었음. 엘리베이터 및 수변전설비 외 부대설비는 건물에 포함하여 평가하였으나, 전원 공급시설이 미비한 상태로 정상 작동 여부 재확인이 필요함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

* 본건은 전라남도 화순군 도곡면 "도곡온천관광단지" 내에 위치하여 관광 및 휴양 수요를 기반으로 한 사업 잠재력이 높은 지역임.

* 주위는 관광휴양개발지구 내 상업용 및 숙박시설이 밀집해 있어 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있음.

2.2. 교통 접근성

* 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준임.

* 광주광역시와 나주시 인근에 위치하여 접근성이 좋음.

2.3. 토지 이용 현황

* 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 존재함.

* 온천지구로 지정되어 있으며, 각종 가축사육 제한 구역에 해당함.

2.4. 주변 시설

* 도곡온천관광단지 내에 위치하여 온천, 스파랜드 등 휴양 시설 이용이 용이함.

* 온천단지 내에 60여 개 이상의 식당이 밀집한 음식 문화 거리가 조성되어 있어 식음료 시설 이용이 편리함.

* 인근에 화순 고인돌 유적지, 운주사 등 관광 명소가 위치해 있어 연계 관광에 유리함.

* 검색된 정보상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 토지 등기부

* 말소기준권리: 을1 (2024.08.23 접수, 광주새마을금고 근저당 6,000,000,000원) - 매각으로 말소될 예정.

* 갑1 (2024.08.28 접수, 유한회사도곡디알원 소유권이전청구권가등기) - 매매예약 2024.11.04.

* 갑2 (2026.01.15 접수, 광주새마을금고 임의경매 4,872,024,260원) - 말소될 예정.

* 등기부 채권 총액: 6,000,000,000원.

3.1. 2. 건물 등기부

* 갑1 (2008.02.29 접수, 주식회사샹그렐라드라이브인 소유권보존)

* 갑16 (2013.04.26 접수, 홍기봉 소유권이전)

* 갑20 (2020.04.10 접수, 주식회사미라 소유권이전)

* 을25 (2024.08.23 접수, 광주새마을금고 근저당 6,000,000,000원) - 말소기준권리, 매각으로 말소될 예정.

* 갑27 (2024.08.28 접수, 유한회사도곡디알원 소유권이전청구권가등기) - 매매예약 2024.11.04.

* 갑30 (2026.01.15 접수, 광주새마을금고 임의경매 4,872,024,260원) - 말소될 예정.

* 등기부 채권 총액: 6,000,000,000원.

3.2. 인수되는 권리

* 제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 물건명세서 상 "지상권개요:" 부분에 내용이 없어 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임진심

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-23

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 주식회사미라

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-19

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* "도곡온천관광단지" 내에 위치하여 관광 및 휴양객을 대상으로 하는 숙박업 운영에 유리한 상권임.

* 주변에 상업 및 숙박시설이 밀집되어 있어 관광 단지로서의 기능이 활성화되어 있음.

4.2. 현재 이용 현황

* 건축물대장상 명칭은 '드림무인텔Ⅰ', '드림무인텔Ⅱ'이나, 현황상 '도도무인텔'로 표기되어 있음.

* 2008년 사용승인 이후 리모델링을 통해 경과연수 대비 상태가 개선된 것으로 조사됨.

5. 생활정보

* 도곡온천관광단지 내에 위치하여 온천욕, 스파 등 휴양 및 건강 증진을 위한 시설 이용이 편리함.

* 인근에 음식 문화 거리가 조성되어 있어 다양한 식음료 시설 이용이 용이함.

* 화순 고인돌 유적지, 운주사 등 역사/문화 유적지와의 접근성이 좋아 관광 및 문화 체험이 가능함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공사 미완료 및 설비 문제

* 현황 조사 결과, 본 건물은 현재 인테리어 공사 중에 있는 것으로 파악됨. 공사 완료 시점 및 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 일련번호 2, 4번 건물 부대설비인 엘리베이터는 전원 공급 시설 미비로 정상 작동 여부 확인이 필요함.

6.2. 대항력 있는 임차인 존재

* 임진심, 주식회사미라 임차인 두 명 모두 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 조건 및 권리 관계에 대한 추가 확인 및 면밀한 검토가 필수적임.

6.3. 건물 명칭 불일치

* 건축물대장상 명칭과 현황 표기 상호가 다른 점(드림무인텔 Ⅰ,Ⅱ vs 도도무인텔)은 추후 행정 처리 및 운영상 혼란을 야기할 수 있음.

6.4. 복잡한 권리관계

* 토지 및 건물 등기부에 근저당, 소유권이전청구권가등기, 임의경매 등 다수의 권리 변동 내역이 존재함. 비록 말소 기준권리 하에 대부분 말소될 것으로 예상되나, 가등기 등은 소멸 여부를 재확인할 필요가 있음.

6.5. 제시외 건물

* 목록 2번 건물과 4번 건물 3층 사이를 연결하는 통로(제시외 건물 ㄷ) 등 제시외 건물은 일괄 매각 대상에 포함됨.

7. 종합 의견

* 본 물건은 관광 수요가 풍부한 도곡온천관광단지 내에 위치한 숙박시설로서, 입지적 강점을 가지고 있음.

* 다만, 현재 인테리어 공사 진행 중, 엘리베이터 설비 문제, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 명칭 불일치 등 다수의 리스크 요인이 산재해 있어 신중한 접근이 요구됨.

* 이러한 제반 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 실질적인 투입 비용 및 해결 방안 마련 후 투자 결정을 내리는 것이 바람직함.

8. 투자 포인트

* 관광단지 내 입지: 도곡온천관광단지라는 특수 입지 조건으로 관광객 유치 용이.

* 재개발/리모델링 잠재력: 2008년 준공 후 리모델링을 거쳤으나, 현재 인테리어 공사 중임을 감안할 때, 추가적인 현대화 및 재브랜딩을 통해 가치 상승 기대 가능.

* 온천 및 주변 관광 자원 활용: 온천수 및 인근 관광지와 연계한 상품 개발 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 감정가: 8,097,817,720원.

* 본 건은 현재 인테리어 공사 중이며, 엘리베이터 정상 작동 여부 불확실, 대항력 있는 임차인 존재, 건물 명칭 불일치 등 다수의 리스크 요인을 포함하고 있어, 이러한 사항들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 공사 현황, 설비 상태, 주변 시세 등에 대한 면밀한 실사가 선행되어야 합니다. 또한, 임차인과의 직접적인 소통을 통해 정확한 인수 조건 확인이 필수적입니다.

* 감정가 대비 낙찰가율은 이러한 리스크 요인들을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 분석 없이는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.