나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30155 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층1122호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 오피스텔은 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주역 남서측 인근에 위치하고 주위는 업무시설, 숙박시설, 일반 상가 등으로 이루어진 상업·업무지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 오피스텔 건물까지 차량 출입 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 11층 1122호로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트칠, 돌붙임, 적벽돌 조적, 강재바 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 창호 : 새시창

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장, 기계식 주차설비(주차타워) 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 오피스텔 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 오피스텔 부지 북측으로 왕복 5차로의 광대로에 접하고 동측으로는 왕복 4차로의 중로에 접하며 남측으로는 왕복 2차로의 소로에 접하고 남측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 오피스텔 부지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m) (접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관 관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30155 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 11층 1122호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 234,000,000원

* 토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

* 건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

* 건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 본건 오피스텔은 광주광역시 북구 신안동에 소재하며, 광주역 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 업무시설, 숙박시설, 일반 상가 등이 혼재된 상업·업무지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 시가지 안에 위치하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 인접 도로 조건으로는 북측 왕복 5차로 광대로, 동측 왕복 4차로 중로, 남측 왕복 2차로 소로에 접하고 있으며, 남측 도로를 통해 주된 차량 출입이 이루어지고 있습니다.

* 토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류, 소로2류, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구(사업완료), 중점경관 관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2022-09-16, 56,520,000원)

* 등기부채권 총액: 238,820,000원

* 경매로 인해 소멸되는 권리:

* 유한회사비알케이 소유권보존 (2022-09-16)

* 우리은행 근저당권 (2022-09-16, 56,520,000원)

* 김호 주택임차권 (2024-11-08, 182,300,000원) - *확정일자(2022-10-21)가 전입일자(2023-11-13)보다 빠르나, 제공된 정보에 따라 대항력 없음으로 판단됩니다.*

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026-01-14, 182,300,000원)

* 인수되는 권리: 없음. (물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 개요 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 182,300,000원

* 차임: 110,000원

* 전입일자: 2023-11-13

* 확정일자: 2022-10-21

* 배당신고일자: 2024-11-08

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 광주역 인근의 활발한 상업·업무지구 내에 위치하고 있습니다.

* 주변으로 업무시설, 숙박시설, 일반 상가 등이 다수 분포하고 있어 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다.

* 오피스텔로서의 주거 기능과 함께 소규모 업무 공간으로도 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 광주역이 인접해 있어 대중교통 이용 및 이동이 편리합니다.

* 상업지구 내에 위치하여 주변에 다양한 편의시설(마트, 식당, 은행 등)이 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 교통망이 잘 갖추어져 있어 광주 시내 및 외부 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 건물 자체적으로 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 지하주차장, 기계식 주차설비(주차타워) 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 등기부채권 총액(238,820,000원)이 감정가(234,000,000원)를 상회하므로, 일반적인 경매 물건 대비 채무 부담이 높은 편입니다.

* 상업·업무지구의 특성상 소음, 교통량 증가 등 도시 환경에 따른 불편함이 있을 수 있습니다.

* 임차인 김호 씨의 경우, 제공된 정보상 대항력이 없으나, 보증금액이 상당하므로 배당 절차 및 명도 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다. (단, 현재까지의 권리분석상 인수 부담은 없습니다.)

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 광주역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 채무 총액이 감정가를 상회하는 점, 공동담보 물건이라는 점 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

* 그러나 건물 자체의 신축 연식(2022년 사용승인)과 양호한 내부 설비, 편리한 교통 및 생활 인프라는 투자 가치를 높이는 요소입니다.

* 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 배당 여부 등 세부적인 사항 확인은 필수입니다.

8. 투자 포인트

* 광주역 역세권이라는 입지적 강점.

* 2022년 사용승인된 신축 건물로 즉시 활용 가능.

* 편리한 교통 및 풍부한 주변 상업시설.

* 임차인 대항력 없음으로 명도 관련 리스크 최소화.

* 공급 대비 수요가 꾸준한 오피스텔 시장.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 234,000,000원입니다.

* 최근 주변 유사 오피스텔 시세 분석 결과, 49㎡ 규모의 물건들이 200,000,000원에서 220,000,000원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

* 현재 물건의 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 채무 총액이 감정가를 상회하는 점과 시장 가격을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 예상 투자 수익률 및 시세 차익을 고려하여, 입찰가는 감정가의 80~90% 수준, 즉 187,200,000원에서 210,600,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 특히, 200,000,000원 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 최근 실거래가 수준에 근접한 가격으로, 향후 시세 상승 시 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.