나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30103 [1] 전라남도 나주시 평산동 169-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 평산동 소재 "승학마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성된 순수농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 완경사지로, 창고부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 양측 도로를 연결하는 노폭 약2.5m 내외의 포장도로가 본건 토지 일부를 가로지르고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(복합형), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일련번호(1) 지상에 별도로 평가한 제시외 건물 ㉠∼㉥, 제시외 수목 ㉦과 토지에 포함하여 평가한 잡목 및 관정 2기, 평가 외한 정자 및 창고가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-(가) : 강파이프구조 슬레이트지붕 단층 건물로, 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 바닥: 장판지 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 일련번호 2-(가)에 부합한 제시외 건물 ㉠∼㉥이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2-(가)는 공부상 용도는 창고이며 지붕은 슬레이트지붕이나, 현황 주택 및 창고로 이용중이고 지붕은 샌드위치판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 일괄매각(잡목, 관정 2기 및 제시외 건물 포함)
- 목록2는 공부상용도는 창고이며 지붕은 슬레이트지붕이나 현황은 주택및 창고로 이용중이고 지붕은 샌드위치판넬지붕임.
- 정자(각파이프조 판넬덮개) 및 창고(파이프조 철판덮개) 매각제외

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30103 (1)

* 소재지: 전라남도 나주시 평산동 169-1

* 용도: 공부상 창고시설 (현황 주택 및 창고 이용)

* 감정가: 266,134,800원

* 토지면적: 1760.00㎡ (약 532.4평)

* 건물면적: 192.00㎡ (약 58.1평)

* 건물 제시외면적: 31.15㎡ (약 9.4평) (매각제외되는 정자 및 파이프 창고는 별도)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (잡목, 관정 2기 및 제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 금천농업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 전라남도 나주시 평산동 소재 "승학마을" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택 등으로 형성된 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 완경사지로, 현재 창고부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 토지 동측 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하며, 북측으로 양측 도로를 연결하는 노폭 약 2.5m 내외의 포장도로가 본건 토지 일부를 가로지르고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역(복합형), 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동 3,000m).

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 6월 8일자 금천농업협동조합의 근저당권 (을7/을1).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 한 모든 권리는 소멸됨. 임차인 현황상 인수 보증금은 0원이므로 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됨.

* 등기사항 요약:

* 토지 등기부: 소유권 변동 기록(최미자, 김준석, 조정애, 조용삼(상속)) 및 금천농업협동조합 근저당권, 임의경매 개시결정 기록이 등기되어 있음.

* 건물 등기부: 소유권 변동 기록(최미자, 김준석, 조정애, 조용삼(상속)) 및 금천농업협협동조합 근저당권, 임의경매 개시결정 기록이 등기되어 있음.

* 등기부채권 총액: 78,000,000원 (근저당권액 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

1.4. 상권분석

* 본건은 전라남도 나주시 평산동 "승학마을" 동측 인근에 위치한 순수 농촌 지역에 속해 있음.

* 주위 환경은 농경지 및 단독주택 위주로 형성되어 있어, 상업 시설이나 산업 시설은 밀집되어 있지 않은 전형적인 농촌 마을의 형태를 띰.

* 인근에 버스정류장이 소재하나, 접근성 및 유동인구 측면에서 일반적인 상권 형성은 미흡한 지역으로 판단됨.

1.5. 생활정보

* 본건은 농촌 지역에 위치하여 주변에 대규모 편의시설이나 교육 시설은 부족할 것으로 예상됨.

* 기본적인 생활 편의는 인근 마을이나 나주시 중심지로 이동하여 해결해야 할 것으로 보임.

* 본건 자체적으로는 주택으로 이용 중인 부분이 있어 기본적인 생활 설비(위생, 급배수, 난방)는 갖추어져 있음.

1.6. 잠재적 리스크

* 현황과 공부상 내용의 차이: 공부상 용도는 창고시설이며 지붕은 슬레이트이나, 현황은 주택 및 창고로 이용 중이며 지붕은 샌드위치판넬 지붕으로 변경되었음. 이는 추후 건축물대장 등재 시 문제가 될 수 있으며, 원상복구 또는 현황대로 사용 시 행정적 절차가 필요할 수 있음.

* 매각 제외 물건: 정자(각파이프조 판넬덮개) 및 창고(파이프조 철판덮개)는 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 소유권 관련 문제가 발생할 수 있음. (다만, 제시외 건물 ㉠~㉥ 등은 포함되어 있으므로 현장 확인 필요)

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역에 해당하므로 토지 이용 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 농촌 지역의 한계: 접근성, 편의시설 부족, 배후 수요의 한계 등으로 인해 향후 매각 또는 임대 시 어려움이 있을 수 있음.

* 차량 접근 도로는 있으나, 일부 도로가 토지를 가로지르고 있어 실제 이용에 불편함이 없을지 현장 확인이 필요함.

1.7. 종합 의견

본건은 나주시 평산동의 농촌 지역에 위치한 창고시설로, 현재는 주택 및 창고로 복합적으로 이용되고 있는 물건임. 감정가는 2억 6천여만 원 수준이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상임. 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 파악되나, 공부상 용도와 현황이 상이하고 매각 제외 물건이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요함. 순수 농촌 지역의 특성상 주변 편의시설이나 상권은 부족할 것으로 예상되며, 향후 활용 방안에 대한 충분한 고려가 필요한 물건임.

1.8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인 현황상 인수 보증금이 없어 비교적 안전하게 낙찰받을 수 있음.

* 일괄매각 대상: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어 별도 명도나 분쟁의 소지를 줄일 수 있음.

* 복합 용도 활용 가능성: 공부상 창고이지만 현황 주택 및 창고로 이용 중이므로, 이를 활용한 주거 또는 소규모 사업 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있음. (단, 건축법규 및 토지이용계획 확인 필요)

* 농촌 지역의 잠재적 가치: 향후 귀농, 귀촌 수요 증가 또는 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 266,134,800원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시, 제시된 감정가는 최소한의 기준으로 삼고, 권리상 안전성과 물건의 현황(이용 용도, 공부와의 차이, 매각 제외 물건 등)을 종합적으로 고려해야 함.

* 특히, 현황 주택 및 창고 이용, 지붕 개조 등은 원상복구 비용, 추후 행정적 절차 비용 등을 감안해야 함.

* 또한, 농촌 지역의 입지적 한계와 향후 활용 가능성을 신중하게 평가하여 입찰가를 산정해야 함.

* 본건의 경우, 인수 부담이 없고 일괄 매각 대상이라는 점은 긍정적이나, 현황과 공부상 차이, 매각 제외 물건 등을 고려할 때 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있음.

* 최종 예상 입찰가는 220,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 현장 조사 결과 및 당시 시장 상황을 반영하여 결정하는 것을 권장함. (이는 단순 참고용이며, 입찰자의 최종 판단에 따라 달라질 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.