나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30115 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 1006-18 에드가리움1차 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '서광주세무소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설(오피스텔) 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 운천역(광주지하철 1호선)이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건 기호1-가는 철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층/지하2층 건물(사용승인:2015.09.17.)로서, - 외벽 : 치장석재, 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감, - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가는 '주거용 오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 5필지 일단의 토지로서 '가장형 평지'이며, '오피스텔 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 북측으로 노폭 약 40미터 정도의 아스팔트 포장도로 및 동측으로 노폭 약 8미터 정도의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 1006-18 : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. - 981-1 : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. - 981-2 : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>임. - 981-3, 981-89 : 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30115 (1)

* 소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 1006-18 에드가리움1차 5층502호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

* 감정가: 63,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

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1.2. 면적 정보

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* 토지면적: 4.33㎡ (약 1.31평)

* 토지 지분: 4.3268㎡ (약 1.31평)

* 건물면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

* 건물 지분: 27.36㎡ (약 8.28평)

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1.3. 기타 기본 정보

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* 건물명: 에드가리움1차

* 채권자: 신OO (등기부상 강제경매 신청자는 신천석)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '서광주세무소' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 업무시설(오피스텔) 등이 소재하는 노선 상가지대로서, 제반 주위 환경은 양호합니다.

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2.2. 교통 상황

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본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장 및 운천역(광주지하철 1호선)이 소재하는 등 제반 교통 상황은 양호합니다.

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2.3. 건물 및 토지 현황

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* 건물 구조: 철근콘크리트조 철골철근콘크리트구조, 지상20층/지하2층 건물 (2015년 9월 17일 사용승인). 외벽 치장석재, 강화유리, 몰탈위 페인팅 마감.

* 건물 이용 상태: 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 5필지 일단의 토지로서 '가장형 평지'이며, '오피스텔 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측 노폭 약 40미터, 동측 노폭 약 8미터 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

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2.4. 토지이용계획 및 제한상태

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* 1006-18 외 4필지: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구, 대로1류(35~40m), 소로2류(8~10m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

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* 말소기준권리: 등기부상 갑5, 2023년 12월 7일 접수된 경기남부수산업협동조합의 가압류입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 신

* 보증금: 67,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 9월 25일

* 확정일자: 2023년 9월 25일

* 배당신고일자: 2026년 1월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 배당신고일자 및 경매 신청 채권자와 동일인으로 추정되는 점을 고려할 때, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 최종 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있습니다.

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3.3. 집합건물 등기부 요약

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* 소유권 이전, 신탁등기 말소(2015년 11월 6일)

* 가압류 (경기남부수산업협동조합, 2023년 12월 7일, 말소기준권리)

* 압류 (서광주세무서장, 2024년 2월 22일, 말소)

* 압류 (아산세무서장, 2025년 3월 24일, 말소)

* 강제경매 (신천석, 2026년 1월 12일, 말소)

* 등기부채권 총액: 544,110,750원

4. 상권분석

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4.1. 건물 정보

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* 건물명: 에드가리움 1차

* 준공연도: 2015년

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 전용면적: 27.36㎡ (약 8.28평)

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4.2. 최근 실거래가 분석

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* 2025년 4월 30일: 6,900만원 (19층)

* 2025년 4월 24일: 6,500만원 (16층)

* 2026년 1월 29일: 6,700만원 (15층)

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4.3. 시세 동향

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최근 3건의 실거래가 평균은 6,700만원으로, 본건의 감정가 6,300만원보다 높게 형성되어 있습니다. 평균 평당가는 약 809만원으로 산정됩니다.

5. 생활정보

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5.1. 주거 및 편의시설

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* 교통: 광주지하철 1호선 운천역 도보 이용 가능 거리이며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 상가 및 업무시설이 밀집한 지역으로 주변 상업시설 이용이 용이합니다. 서광주세무서가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 권리 관련 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 신 (보증금 6,700만원, 차임 0원)이 존재합니다. 경매 신청 채권자(신천석)와 동일인으로 보이며, 배당을 통해 보증금 회수가 예상되나, 만약 배당이 이루어지지 않을 경우 보증금 인수 리스크가 발생할 수 있습니다. (현재 명세상 인수 보증금은 0원)

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6.2. 지역 및 건축 관련 제한

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* 비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전구역으로, 향후 건축물 신축 및 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 가로구역별 최고높이 제한지역: 건축법에 따른 최고 높이 제한 규제가 적용됩니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동의 역세권(운천역) 인근에 위치한 신축급 오피스텔입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 2015년에 준공되어 비교적 최신 건물에 해당합니다. 최근 실거래가 평균이 감정가보다 높아 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 보증금 인수 여부를 최종 배당 결과와 함께 반드시 확인해야 합니다. 경매 신청 채권자와 임차인이 동일인이고 차임이 없는 점은 특이사항이며, 보증금 전액 배당을 받는다면 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 비행안전구역 등의 지역적 제한은 있으나, 현 건물 자체의 매각에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

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* 역세권(운천역) 인접으로 우수한 교통 환경.

* 2015년 준공의 비교적 신축급 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 감정가 대비 최근 실거래가 상향 가능성 존재.

* 소형 면적으로 투자 진입 장벽이 낮음.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 63,000,000원

* 최근 실거래가 평균: 67,000,000원

* 최근 실거래가 최고: 69,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (명세상)

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본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 경매 신청 채권자와 동일인으로 추정되며 배당을 통해 보증금 회수가 예상되어 인수 부담은 크지 않을 것으로 보입니다. 다만, 최종 배당 결과 및 명도 과정에서 변수가 있을 수 있으므로, 입찰가 산정 시 안전 마진을 고려해야 합니다.

최근 실거래가 평균(6,700만원)과 최고가(6,900만원)를 고려하여, 감정가(6,300만원)보다 높게 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다. 시세 대비 95% 수준에서 입찰가를 고려한다면 6,500만원 이상에서 시작하여, 6,700만원 ~ 6,800만원 범위 내에서 낙찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

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최종 예상 입찰가 범위: 6,700만원 ~ 6,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.