나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30160 [1] 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안사거리' 남동측 인근에 위치한 부동산(구분건물)인 광주역한국아델리움 19층 1905호로서 주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층 건물 내 19층 1905호(복도식, 북향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 화강석 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보·탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 기계식주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 업무시설(오피스텔) 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북측으로 왕복5차선, 동측으로 왕복3차선, 남측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역,전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30160 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 121-2 광주역한국아델리움 19층1905호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 7.35㎡ (약 2.22평)

토지지분: 7.35㎡ (약 2.22평)

건물면적: 49.08㎡ (약 14.85평)

건물지분: 49.0765㎡ (약 14.85평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔로 이용중임

특수물건정보: 공동담보

감정평가서요약 요향표: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 광주광역시 북구 신안동 소재 '신안사거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설과 상업시설이 주를 이루는 노선상가지대입니다. 주위 환경은 전반적으로 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 건물 부지는 북측 왕복 5차선, 동측 왕복 3차선, 남측 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (을1), 2022-09-16 접수, 채권최고액 56,520,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김운강)

보증금: 185,300,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-13

확정일자: 2022-10-24

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원입니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 241,820,000원 (근저당 56,520,000원 + 임차권 185,300,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보는 제공되지 않으나, 원칙적으로 말소되지 않는 권리로 간주될 수 있습니다).

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 유한회사비알케이 (2022-09-16)

* 근저당: 우리은행 (2022-09-16, 56,520,000원, 말소기준권리)

* 주택임차권: 김운강 (2022-12-13 전입, 2022-10-24 확정, 185,300,000원, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-01-15, 185,300,000원, 말소)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건은 광주역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 다양한 상점, 식당, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건의 인근에 주거 환경이나 상권에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층, 지상 20층 건물 중 19층 1905호(복도식, 북향)입니다.

* 건물 내부 마감: 외벽은 몰탈위 페인팅, 치장벽돌, 화강석 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시창호 등으로 시공되었습니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보·탐지 및 소화전 설비, 스프링클러, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비, 지하주차장, 기계식주차장 등을 갖추고 있습니다.

* 건물 사용승인일: 2022년 9월 1일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 명도: 오피스텔로 이용 중이며 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 소요 시간 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 미소멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 관련 구체적인 정보가 부족하여 향후 법률적 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 채무 총액이 상당하나, 본건의 말소기준권리 이하는 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자의 직접적인 채무 인수 위험은 적습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통과 다양한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 비교적 신축 건물이며, 권리상 인수할 부담이 없는 물건으로 분석됩니다. 다만, 명도 과정과 미소멸 권리에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 및 핵심 상업지구 입지: 광주역 인근으로 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역에 위치합니다.

* 신축급 오피스텔: 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최신식 건물입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 모든 권리(임차권, 강제경매 등)가 소멸 예정이며, 인수할 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 편리한 생활 환경: 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 교통 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 216,000,000원입니다. 유사 물건의 최근 시세 조사 결과, 광주역 한국아델리움 내 비슷한 층수의 오피스텔 매매가는 대략 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건은 대항력 있는 임차인이 없고, 매각으로 인한 권리 인수 부담이 없으므로, 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 205,000,000원에서 215,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 임장 활동, 그리고 당일 경매 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.