나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30136 [1] 광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 106동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화감정 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동에 소재한 두암타운 아파트단지 106동내에 위치하며, 주위환경은 아파트단지, 정비된 주택단지 등임.

교통상황

간선도로 인근이며 정비된 도로와 접하여 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층으로 남향 계단식임. 외벽은 시멘트 몰탈위 페인트 바름 등 외장재 마감, 내벽은 벽지, 타일, 인테리어 내장재 마감, 창호는 새시창틀 유리창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

전기, 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재, 경보 및 소화설비, 주차장설비 및 기타임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 14개동과 부속건물의 부지임.

인접 도로상태등

북측과 동, 서측에서 정비된 대로, 중로, 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30136 (1)

소재지: 광주광역시 동구 산수동 568-1 두암타운 106동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 71.34㎡ (약 21.58평)

건물면적: 134.79㎡ (약 40.77평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

1.1. 아파트 단지 및 건물 정보

아파트명: 두암타운

주소: 광주광역시 동구 산수동 568-1

사용승인일: 1993년 11월 23일

총 동수: 14개동

총 세대수: 952세대

본건 포함 단지 최고층: 15층

본건 소재 동: 106동

본건 소재 호수: 302호

본건 층수: 3층 (지상)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

주차대수: 총 560대

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 산수동에 소재한 두암타운 아파트 단지 내 106동 3층 302호에 위치함.

주변 환경은 대규모 아파트 단지와 정비된 주택단지로 이루어져 있음.

교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 정비된 도로와 잘 접하여 교통이 편리함.

단지 북측, 동측, 서측으로 대로, 중로, 소로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수함.

1.3. 권리분석

말소기준권리

2020년 03월 25일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 165,000,000원)이 말소기준권리가 됨.

등기부상 권리 내역

* 소유권 이전: 최용준(2011.03.25), 이금랑(2018.01.29), 김재국(2020.06.10, 매매)

* 근저당권: 한국주택금융공사(2020.06.10, 165,000,000원, 말소)

* 근저당권: 광주은행(2021.01.26, 180,000,000원, 말소)

* 강제경매: 김연기(2026.01.15, 75,000,000원, 말소)

* 임의경매: 광주은행(2026.05.04, 말소)

매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (지상권 등 별도 등기사항 없음)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 금액이 미상인 임차인은 없으며, 인수되는 임차보증금 부담이 없음.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 광주광역시 동구 산수동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역임.

안정적인 주거 상권을 형성하고 있으며, 아파트 단지 규모와 배후 수요가 풍부하여 일반적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

주변 지역은 제2종 일반주거지역, 제3종 일반주거지역 및 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 지속적인 주거 기능 유지 및 관리가 이루어질 것으로 예상됨.

1.5. 생활정보

교통

간선도로 접근성이 우수하며, 단지 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 시내외 이동이 편리함.

편의시설

대규모 아파트 단지로서 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 용이함. 일반적인 주거 단지에서 기대할 수 있는 편의시설 이용 가능.

교육

본건은 상대보호구역, 절대보호구역 내에 위치하여 교육 시설(학교)과의 인접성이 높을 것으로 예상됨. (구체적인 학교 정보는 현장 확인 필요)

단지 환경

1993년에 준공된 성숙 단계의 단지로서, 대규모 단지 내에서도 비교적 안정적인 관리 상태를 유지할 것으로 보임.

1.6. 잠재적 리스크

건축 연식

1993년 준공으로 약 33년 된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시점을 고려해야 하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

중복사건

동일 물건에 대한 중복 사건 번호가 존재하므로, 경매 진행 과정에서 혼선이나 추가적인 절차적 확인이 필요할 수 있음.

용도 지역 제한

제1종 지구단위계획구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획 제한 사항은 향후 건물 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 일부 제약이 될 수 있음.

혐오시설

제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어려움. (정확한 확인을 위해서는 반드시 현장 방문 및 주변 탐문 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 산수동의 두암타운 내 위치한 아파트로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편임.

등기부상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 인수 보증금 또한 없어 권리 분석상 매우 깨끗한 상태임.

감정가 3억원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 충분한 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있음.

다만, 아파트 연식(33년)과 중복사건이라는 점은 투자 결정 전 신중한 고려가 필요함.

1.8. 투자 포인트

명확하고 안전한 권리 관계: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 법적 분쟁의 소지가 매우 적음.

인수 부담 없음: 임차인 인수 보증금이 없어 추가 비용 없이 취득 가능.

우수한 입지 및 주거 환경: 광주 동구의 대표적인 아파트 단지 내 위치로 안정적인 수요 확보.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 실거래가를 분석했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 실현 용이.

1.9. 예상 입찰가

본건 아파트(134.79㎡)와 유사한 면적(약 94.58㎡)의 최근 실거래가는 2026년 6월~7월 기준으로 21,000만원 ~ 25,500만원을 형성하고 있습니다.

이러한 거래가격을 바탕으로 제곱미터당 평균 가격을 산정하면 약 2,424,833원 수준으로 추정됩니다.

본건의 면적(134.79㎡)을 적용하여 환산 시, 예상 시세는 약 327,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

본건은 3층으로, 층별 시세 차이를 고려하고, 중복사건 등의 리스크를 감안했을 때, 감정가 대비 90% ~ 95% 수준의 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 270,000,000원에서 285,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 285,000,000원 선에서 입찰 시, 현재 시세 수준에서 합리적인 낙찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.