나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34778 [1] 전라남도 화순군 화순읍 계소리 38-1 오성그린아파트 1동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 계소리 소재 “오성2차아파트” 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트단지 및 주택 등이 소재하는 아파트지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 평스라브지붕 지하1층 ~ 지상15층 건 내, 제6층 제607호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 + 타일 마감 등, 바닥 : 장판지 + 타일 마감 등, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난발성비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 4차선 및 북서측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 임대차관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환청구권을 청구하지 않는다”라는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건번호

광주지방법원 2025타경34778 (1)

1.1. 2. 소재지

전라남도 화순군 화순읍 계소리 38-1 오성그린아파트 1동 6층607호

1.1. 3. 용도

아파트

1.1. 4. 감정가

53,000,000원

1.1. 5. 면적

토지면적: 20.69㎡ (약 6.26평)

토지지분: 20.694㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.58㎡ (약 18.02평) - 전용면적 기준, 공급면적 별도 확인 필요.

건물지분: 59.58㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.1. 7. 경매구분

부동산 강제경매

1.1. 8. 채권자

서OOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 화순읍 계소리 소재 "오성2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트단지 및 주택 등이 소재하는 아파트지대로서, 주위환경은 보통임.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통임.

1.2. 3. 인접 도로상태

본건 단지 남측으로 왕복 4차선 도로, 북서측으로 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

1.2. 5. 공부와의 차이

해당사항 없음.

1.2. 6. 기타참고사항

해당사항 없음.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 말소기준권리

광주지방법원의 강제경매개시결정 (2026-01-13, 채권자: 서울보증보험주식회사)

1.3. 2. 인수되는 권리

주택임차권 (한국토지주택공사, 보증금 55,000,000원, 전입일자 2020-10-19, 확정일자 2020-09-24) - 대항력 있음

주택임차권 (최정애, 보증금 10,000,000원, 전입일자 2025-01-13, 확정일자 2025-01-13) - 대항력 있음

1.3. 3. 말소되는 권리

갑8 강제경매 (서울보증보험주식회사) - 말소기준권리

1.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-19

확정일자: 2020-09-24

대항력: 있음

비고: 등기부상 인수되는 권리로 표기되어 있으나, 아래 주의사항 참조.

* 임차인: 최정애

보증금: 10,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-13

확정일자: 2025-01-13

대항력: 있음

비고: 등기부상 인수되는 권리로 표기되어 있으나, 아래 주의사항 참조.

1.3. 5. 인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 환경

본건은 "오성2차아파트" 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 주택이 소재하는 아파트 지구임.

1.4. 2. 교통 환경

단지 남측으로 왕복 4차선 도로에 접하여 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

1.4. 3. 편의시설 및 혐오시설

* 주변 편의시설: (검색 결과 기반)

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

(추가적인 주변 상업 시설, 학교, 병원 등 상세 정보는 별도 확인 필요)

* 혐오시설 유무: (검색 결과 기반)

직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 장례 시설, 변전소 등)의 존재 여부에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않음.

(다만, 토지이용계획확인원, 지자체 도시계획 열람 등을 통해 잠재적 혐오시설 설치 계획 유무를 추가 확인하는 것이 권장됨.)

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거 편의성

본건은 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이함.

(주변의 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 상세 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 존재

두 명의 임차인(한국토지주택공사, 최정애) 모두 대항력이 있어, 통상적인 경매 절차에서는 낙찰자가 임대차 관계를 승계하고 보증금을 인수해야 함.

1.6. 2. 조건부 이의제기 확약서의 효력

주택임차권자 한국토지주택공사 및 그 승계인(채권자 서울보증보험 주식회사)이 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 임대차 관계의 존속을 주장하거나 잔존 임대차보증금 반환 청구를 하지 않는다는 조건부 이의제기 확약서가 제출되었음.

이 확약서의 법적 효력이 인정된다면, 두 임차인의 보증금 전액(65,000,000원)이 낙찰자에게 인수되지 않을 수 있음.

하지만, 해당 확약서의 해석 및 법적 유효성에 대한 최종 판단은 법적 검토가 필요하며, 이것이 본건의 가장 큰 잠재적 리스크임.

1.6. 3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 65,000,000원 (을3 임차권 55,000,000원 + 을4 임차권 10,000,000원)으로 확인됨.

(단, 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있어, 위 확약서에 의해 실질적 부담이 없을 것으로 추정됨.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 화순군 화순읍에 위치한 아파트로, 감정가는 5,300만원으로 비교적 낮은 수준임.

주요 특징은 대항력 있는 임차인 2명(한국토지주택공사, 최정애)이 존재한다는 점임.

그러나, 한국토지주택공사 측에서 제출한 조건부 이의제기 확약서로 인해, 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 잔존 보증금을 반환할 의무가 없을 가능성이 있음.

만약 이 확약서가 법적으로 유효하다고 판단될 경우, 대항력 있는 임차인으로 인한 부담 없이 본 건을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있음.

반대로, 확약서의 효력이 인정되지 않을 경우, 임차인의 보증금을 인수해야 하는 위험이 존재하므로, 이에 대한 철저한 법률 검토가 반드시 선행되어야 함.

1.8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 5,300만원의 감정가는 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대할 수 있는 요인이 될 수 있음.

* 조건부 리스크 해소 가능성: 확약서의 법적 효력이 인정된다면, 대항력 있는 임차인의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 기회.

* 주거 편의성: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있음.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 감정가

53,000,000원

1.9. 2. 인수 보증금

0원 (조건부 확약서에 기반한 추정치)

1.9. 3. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 53,000,000원에서 인수 보증금 0원을 제외한 금액을 기준으로 하되, 향후 발생 가능한 법률 검토 비용, 명도 비용, 부동산 시장 상황, 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

특히, 조건부 확약서에 대한 법률 자문 비용을 입찰가 산정에 포함시키는 것을 권장함.

감정가 수준에서 시작하여, 철저한 권리 분석 및 법률 검토 결과를 바탕으로 입찰가를 결정할 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.