나이스옥션 법원경매 진주 2026타경1 [1] 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 114동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용현면 죽천리 소재 "죽천마을회관" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트, 주택, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 통행이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 15층건 중 13층 1302호로 (사용승인:2005-05-18) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임. (본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 외부관찰 및 건축물현황도 등에 의거 통상적인 상태를 기준하였음.)

설비내역

승강기설비, 옥내소화전 등 소방설비, 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등 아파트관련 제반 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 완경사지로 공동주택(아파트)건부지 등임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차량 진출입로가 있으며 단지내 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

1)신복리 7-1 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역(2011-08-04) (신복지구(주거형)), 중로3류(폭 12m~15m)(2017-05-25)(중로3-49호선)(접합) 가축사육제한 구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>. 2)신복리 7-5 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2011-08-04)(신복), 제2종지구단위계획구역(2011-08-04) (신복지구(주거형)), 소로2류(폭 8m~10m)(2019-03-28)(소로2-245호선)(저촉) 가축사육제한 구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경1 (1)

소재지: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 동강아뜨리에 114동 13층1302호

용도: 아파트

감정가: 124,000,000원

토지면적: 58.98㎡ (약 17.84평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

2. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 용현면 소재 "죽천마을회관" 남동측 근거리에 위치합니다. 주위는 아파트, 주택, 상가, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 아파트 단지까지 차량 통행이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 북측으로 차량 진출입로가 있으며 단지 내 도로와 연결됩니다.

* 지역지구 및 제한상태:

* 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역(신복지구-주거형)에 해당합니다.

* 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)에 속하여 군사기지 및 군사시설 보호법의 적용을 받습니다.

* 신복리 7-5번지는 소로2류(폭 8m~10m)에 저촉됩니다.

* 주변 환경:

* 아파트 단지 주변에 상업시설이 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

* 동네 인심이 좋고 살기 좋다는 평이 있으나, 대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

* 사천 우주항공복합도시 예정지와 인접하여 개발 가능성이 있는 지역입니다. 해당 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 아파트와 직접적인 관련은 없습니다.

* 과거 난개발 관련 민원 사례가 있으나, 이는 신복리 산42번지 일대 공장부지 개발과 관련된 내용으로, 본건 아파트 단지 직접적인 영향 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 생활폐기물 소각장 건설 관련 논란이 있으나, 본건 아파트와 거리가 상당하여 직접적인 영향은 제한적일 것으로 보입니다.

3. 권리분석

본 물건은 채권자 국민은행의 근저당에 의한 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 2월 16일 접수된 국민은행의 근저당권(을13)입니다 [cite:]. 매각으로 인해 해당 근저당권 및 그 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다 [cite:].

* 등기부 요약:

* 소유권 변동: 김명자(2006-01-12), 최민규(2012-02-28), 배종일(2023-01-31) 순으로 소유권 이전이 있었습니다 [cite:].

* 권리 내역: 국민은행 근저당(2024-02-16, 66,000,000원), 권선경 근저당(2025-02-19, 140,000,000원), 현대카드 가압류(2025-03-07, 12,630,662원), 국민은행 임의경매(2026-01-05, 57,028,712원)가 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 218,630,662원입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대관계: 미상입니다.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 7월 20일.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 사천시 용현면 신복리 일대는 주거단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다. 또한, "죽천마을회관" 인근에 위치하며, 주변에 상업시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 사천 우주항공복합도시 예정지와 인접해 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 확장 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 사천 동강아뜨리에

* 주소: 경상남도 사천시 용현면 신복리 7-1 (죽천강길 56)

* 준공일: 2005년 5월 18일

* 총동수: 16개동

* 총세대수: 954세대

* 최고층: 15층 (본건은 13층)

* 구조: 철근콘크리트조

* 난방: 도시가스 개별난방 (일반적으로)

* 주차: 총 845대 (세대당 약 0.89대). 최근 후기에는 주차가 조금 힘들다는 의견도 있습니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터 등.

* 교통 및 교육:

* 단지 내 도로망을 통해 차량 진출입이 용이합니다.

* 대중교통 이용보다는 자가용 이용이 더 편리한 지역으로 평가됩니다.

* 가까운 교육시설로는 용남중학교(1.0km), 용남고등학교(1.0km)가 있으며, 학군 등급은 보통 수준으로 분석됩니다. (사천삼성초등학교도 언급되나, 단지와 가깝지 않다는 점 참고)

* 인근 시설:

* 주변에 상업시설이 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 지역과 농경지가 혼재된 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하였습니다. 이는 정확한 내부 상태 및 점유 관계 파악에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임차인과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 2005년 준공된 아파트로, 연식에 따른 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* 사천 우주항공복합도시 예정지 인근으로 개발 호재가 있으나, 토지거래허가구역 지정 등 지역 규제가 변경될 가능성이 있습니다.

* 과거 인근 지역의 난개발 관련 민원이 있었던 점을 고려할 때, 지역 개발 과정에서 발생할 수 있는 문제점에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 용현면에 위치한 동강아뜨리에 아파트입니다. 2005년에 건축되어 비교적 오래되었으나, 13층의 고층으로 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 주변에 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 사천 우주항공복합도시 개발 예정지와 인접하여 향후 발전 가능성이 있는 입지입니다. 다만, 내부 확인이 불가하고 임대 관계가 미상이므로, 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 파악과 점유자 확인이 필수적입니다. 권리상 인수될 권리는 없으며, 낙찰 시 명도 절차 진행이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사천 우주항공복합도시 개발 예정지 인근으로 잠재적 가치 상승 기대.

* 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 차익을 통한 투자 가능성.

* 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 입지로 생활 편의성 양호.

* 일괄매각으로 토지 및 건물 동시 취득 가능.

9. 예상 입찰가

최근 동일 면적(84.97㎡)의 실거래가는 2026년 6월 9,300만원입니다 [cite: JSON]. 본건의 감정가는 124,000,000원이나, 실거래가가 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

현재 시세 및 감정가, 최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 90,000,000원 ~ 110,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 감안했습니다.

* 내부 미확인 및 명도 절차 진행에 따른 변수를 고려하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 정확한 내부 상태, 현장 방문을 통한 추가 정보 수집, 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 검토 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.