나이스옥션 법원경매 전주 2025타경32064 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1527-10 6층603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2026.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 소재 "전북특별자치도청" 남측 인근에 위치하며, 부근은 상가 및 사무실, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 6층 중 제6층 제603호로서, 외벽: 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지 등 마감, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측면이 폭 약 10미터 내외, 동측면이 폭 약 20미터 내외의 도로와 접하며, 남측면이 폭 약 4미터 내외의 인도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-05-30)(서부신시가지 지구단위계획 구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경32064 (1) 사건의 경매 물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1527-10, 6층 603호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 383,000,000원이며, 토지 면적은 50.11㎡(약 15.16평), 건물 면적은 139.45㎡(약 42.19평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 전OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가에 위치하며, "전북특별자치도청" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 상가, 사무실, 오피스텔 등이 혼재된 지역으로, 도청 인근이라는 점에서 행정 및 업무 중심지로서의 입지를 갖추고 있습니다.

인접 도로 상황으로는 서측면에 폭 약 10미터, 동측면에 폭 약 20미터의 도로와 접하고 있으며, 남측면은 폭 약 4미터 내외의 인도와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

1.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 슬라브 지붕의 6층 건물 중 제6층 제603호에 해당합니다.

외벽은 돌붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.4. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생, 난방 설비가 구비되어 있으며, 승강기 설비 및 화재 탐지 설비도 갖추고 있습니다.

1.5. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서부신시가지 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로 1류(폭 10m~12m), 소로 3류(폭 8m 미만), 중로 1류(폭 20m~25m)의 도로와 접하고 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역)에 해당합니다. 건축법상 도로의 일부를 포함하는 대지로 이용 중입니다.

1.6. 권리분석

* 임차인 현황:

임차인 노 선이 보증금 90,000,000원, 차임 0원으로 거주 중입니다. 전입일자는 2023년 7월 24일, 확정일자는 2023년 8월 21일이며, 배당신고일자는 2026년 3월 11일입니다.

본건 임차인은 대항력이 없습니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

* 등기부 요약:

말소기준권리는 2014년 5월 16일에 접수된 전주동부신용협동조합의 근저당권(을8)으로, 채권최고액은 204,000,000원입니다.

이 근저당권보다 선순위인 권리(소유권보존, 소유권이전)는 유지되며, 이 근저당권보다 후순위인 권리(근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑1(소유권보존, 2013-08-23, 유한회사솔), 갑2(소유권이전, 2014-05-16, 노은영 외 1명), 갑3(2번장윤지분전부이전, 2026-01-13, 노은영 외 4명-상속), 갑4(임의경매, 2026-01-15, 전주동부신용협동조합)은 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 204,000,000원입니다.

* 물건명세서 참고사항:

작성일은 2026년 4월 20일입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없으며, 지상권 개요 역시 해당사항 없습니다.

* 권리분석 종합:

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다. 등기부등본상 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 물건을 취득하게 됩니다.

1.7. 상권분석

제공된 JSON 데이터의 최근 매매 정보는 "J-휴101동", "1670-15번지"에 대한 것으로, 본건 물건(1527-10번지)과는 다른 번지수의 건물입니다. 해당 데이터에 따르면, 2011년에 건축된 74.81㎡(약 22.6평) 규모의 주택이 2026년 2월~3월에 14,000만원에서 16,500만원 사이에 거래되었습니다. 이를 평당 가격으로 환산하면 약 620만원에서 730만원 수준입니다.

본건 물건의 건물 면적은 139.45㎡(약 42.2평)으로, 위 비교 사례보다 약 1.8배 더 넓습니다. 이 가격대를 본건의 면적에 적용하여 추정 시, 약 2억 6천만원에서 3억 7백만원 사이의 시세로 예상해 볼 수 있습니다.

하지만, 감정가는 383,000,000원으로, 이는 위 비교 사례로부터 추정한 가격보다 높은 편입니다. 이는 본건의 입지 조건(중심상업지역, 도청 인근)이나 건물 상태, 또는 감정평가 시점의 시장 상황이 반영된 결과일 수 있습니다.

인근 부동산 관련 유튜브 영상(참고)에서는 2011년에 건축된 439.92㎡(약 133평) 규모의 상가주택이 7억 6천만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 570만원 수준으로, 상업시설 포함 여부 및 규모 차이로 인해 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 상업 및 주거 복합 건물의 시장 가격대를 참고할 수 있습니다.

효자동3가 1527-10번지 자체에 대한 상세한 실거래가 정보는 충분히 확보되지 않았으나, 주변 필지(1527-5, 1527-7, 1527-11, 1527-12, 1527-17 등)의 건물들이 2008년부터 2016년 사이에 건축되었으며, 다양한 규모의 상가주택 또는 다세대주택이 혼재되어 있음을 알 수 있습니다.

1.8. 생활정보

본건은 전북특별자치도청과 인접해 있어 행정기관 이용이 편리합니다. 또한, 주변 지역에 상가, 사무실, 오피스텔 등이 혼재하고 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 보입니다. 인근의 홍산초등학교(참고) 등 교육시설 이용도 가능합니다.

1.9. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 제공된 물건 중 하나이므로, 동일한 채무와 관련된 다른 담보물건의 처리 결과가 본건 경매 절차에 영향을 미칠 가능성은 낮습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으나, 본 건의 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* 주변 시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 인근에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.10. 종합 의견

본건은 전라북도청 인근의 중심상업지역에 위치한 다세대주택으로, 입지적 장점과 행정기관 및 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰 후 인수 부담이 없습니다. 다만, 제공된 비교 사례(JSON 데이터)에서 추정된 시세가 감정가보다 낮은 수준이므로, 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.11. 투자 포인트

* 전라북도청 인근 중심상업지역의 입지 우수성

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 깨끗한 등기부 상태

* 활발한 개발 가능성이 있는 서부신시가지 지구단위계획구역 내 위치

1.12. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 규모 및 연식의 다세대주택 실거래가(JSON 데이터)를 바탕으로 추정한 본건 건물의 적정 시세는 약 2억 6천만원에서 3억 7백만원 수준으로 분석됩니다.

그러나 본건의 감정가는 383,000,000원입니다.

따라서, 본건의 현재 시장 가치를 재평가하고, 주변 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80% 수준인 약 306,400,000원부터 검토를 시작하여, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 상향 조절하는 전략을 고려할 수 있습니다.

보다 공격적인 입찰을 고려한다면, 감정가 수준을 목표로 하되, 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

최종 입찰가는 본건의 실질적인 가치와 시장의 반응을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.