나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경87 [1] 경상남도 밀양시 초동면 금포리 244 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 초동면 금포리 소재 '재골마을' 서측 인근에 위치하는 토지로서 본건 부근은 지방도 주변 농촌지대인바, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호[1] 사다리 평지로서 사무실 건부지로 이용중임. 기호[2] 사다리 평지로서 도로로 이용중임. 기호[4,8] 부정형 평지로서 조경수 가식 상태인 농지임. 기호[5] 사다리 평지로서 주상용 건부지로 이용중임. 기호[9] 부정형 평지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호[1] 본건 남서측으로 노폭 약28m내외의 도로 소재함. 기호[2] 본건이 노폭 약4m내외의 도로이며, 서측으로 노폭 약4m내외의 도로 소재함. 기호[4] 지적도상 맹지로서 현황 기호[1,8,9]를 통해 진입 가능함. 기호[5] 본건 서측으로 기호[2,9]를 통해 노폭 약4m내외의 도로와 접함. 기호[8] 지적도상 맹지로서 현황 기호[1,9]를 통해 진입 가능함. 기호[9] 본건이 노폭 약4m내외의 도로이며, 남서측으로 노폭 약28m내외의 도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호[1,9] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 접도구역(2017-04-13)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경 보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임. 기호[2,4] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의 3 2호)<수도법>임. 기호[5] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임. 기호[8] 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한구역 소 젖소 말 양 염소 산양 사슴 메추리 닭 오리 돼지 개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2017-04-13)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진'과 같이 제시외 건물,물건 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호[9]는 귀 제시목록 및 공부상 지목 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

[3] 경량철골구조 샌드위치 판넬지붕 단층건으로서, 내외벽 : 판넬 마감. 창호 : 샷시창 구조임. [6] 일반철골구조 및 경량철골구조 기타지붕 2층건으로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시창 구조임. [7] 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, 외벽 : 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

[3] 근린생활시설, [6] 1층 : 근린생활시설, 2층 : 주택, [7] 주택으로 이용중임.

설비내역

[3] 제반위생설비 등 되어있음. [6,7] 제반위생설비, 난방설비 및 급.배수시설 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적개황도 및 사진'과 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(5-1~5-2), 물건(5-3) 및 수목(1-1,4-2,8-2,9-3) 포함. 제시외 물건(4-1,8-1,9-1~9-2) 철거 및 이동이 용이하여 매각 제외. [목록4,8] 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 몰수). [목록1,8,9] 일부는 접도구역에 저촉됨. [목록1,2,9] 일반건축물대장상 일단지로 등재(현황: 지상 건물은 토지 목록(1:244번지) 지상에 소재함)되어 있음. [목록2,9] 현황 '도로'임. [목록9] 2016.12.1.자로 [목록2]에서 분할됨. [목록9] 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'임. [목록1,2,4,5,8,9] 지상에 소재하는 수목 중에서 감정평가서상 '사진'과 같은 방식으로 표식된 다수의 수목 및 조경석은 판매 완료된 타인소유로 탐문 조사되어 평가에서 제외(감정평가서 참조). [목록5,8,9] 지상 조경석축 등은 토지가액에 포함 평가함(감정평가서 참조). 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 경상남도 밀양시 초동면 금포리 244에 소재한 부동산으로, 단독주택 및 제2종근린생활시설 용도의 건물이 소재하는 물건입니다.

1.2. 토지 정보

총 토지 면적은 4,289.00㎡ (약 1,297.6 평)이며, 토지 지분 면적 또한 4,289㎡ (약 1,297.6 평)입니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

본건에는 총 3개의 건물과 제시외 건물이 소재하며, 건물 정보는 다음과 같습니다.

건물 1 (건물번호 3): 경상남도 밀양시 초동면 금포리 242-2번지에 위치하며, 제2종근린생활시설 용도로 경량철골구조 단층 건물입니다. 건축 면적은 50.00㎡ (약 15.1 평)이며, 사용승인일은 2011년 05월 02일입니다.

건물 2 (건물번호 6): 경상남도 밀양시 초동면 금포리 242번지 (현 주소: 성만2길 88-10)에 위치하며, 1층은 제2종근린생활시설, 2층은 주택으로 사용 중인 일반철골구조 2층 건물입니다. 연면적은 198.88㎡ (약 60.1 평)이며, 사용승인일은 2017년 05월 11일입니다.

건물 3 (건물번호 7): 경상남도 밀양시 초동면 금포리 242번지 (현 주소: 성만2길 88-10)에 위치하며, 단독주택 용도로 경량철골구조 단층 건물입니다. 건축 면적은 42.66㎡ (약 12.9 평)이며, 사용승인일은 2017년 05월 11일입니다.

건물 제시외 면적은 42.80㎡입니다.

총 건물 면적은 291.54㎡ (약 88.2 평)입니다.

1.4. 매각 정보

사건번호: 밀양지원 2026타경87 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 1,287,345,910원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 밀양시 초동면 금포리 소재 '재골마을' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 지방도변의 농촌지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

기호 토지는 남서측으로 노폭 약 28m 내외의 도로에 접합니다.

기호 토지는 노폭 약 4m 내외의 도로이며, 서측으로도 노폭 약 4m 내외의 도로가 있습니다.

기호 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 기호를 통해 진입 가능합니다.

기호 토지는 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

기호 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 기호를 통해 진입 가능합니다.

기호 토지는 본건이 노폭 약 4m 내외의 도로이며, 남서측으로 노폭 약 28m 내외의 도로가 있습니다.

일부 토지는 접도구역에 저촉됩니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

기호 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

기호 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

기호 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

기호 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(증여)이 1997년 4월 16일 접수되었으며, 말소기준권리인 남밀양농업협동조합의 근저당권이 2021년 4월 27일 접수되었습니다. 이에 근거한 임의경매 개시 결정(2026타경87)이 2026년 1월 14일에 등기되었습니다.

건물 등기부 요약 역시 말소기준권리인 남밀양농업협동조합의 근저당권공동담보목록이 2021년 4월 27일 접수되었으며, 동일한 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

등기부채권 총액은 1,150,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김경희

보증금: 50,000,000원

차임: 200,000원

전입/확정일자: 2025-07-01

배당신고일자: 2026-03-27

대항력: 없음

* 임차인: 김영관

보증금: 40,000,000원

차임: 100,000원

전입/확정일자: 2025-06-19

배당신고일자: 2026-03-26

대항력: 없음

* 임차인: 장분순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2007-01-22

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 말소기준 권리

토지 등기부상 을26 근저당권 (2021.04.27) 및 건물 등기부상 을5 근저당권공동담보목록 (2021.04.27)이 말소기준 권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다. 상기 권리들보다 후순위 권리 및 경매개시결정 등기는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 밀양시 초동면 금포리는 농촌 지역에 속해 있으며, 주변에 지방도와 접해 있어 일부 가시성을 확보하고 있습니다. 건물의 용도가 제2종근린생활시설, 주택, 사무실 건부지 등으로 복합적이어서 지역 주민을 위한 소규모 상업 시설 또는 주거 용도로 활용될 수 있습니다. 그러나 현재로서는 대규모 상권 형성보다는 지역 자체의 수요에 기반한 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 '재골마을' 인근에 위치한 농촌 지역으로, 생활 편의 시설은 밀양 시내 또는 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다. 주변에 학교, 병원, 대형 마트 등 주요 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요: 농지 취득 시 관련 법규에 따라 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수가 발생할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 장분순 임차인은 대항력이 있으므로, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 기호 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중이며, 기호 토지도 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 추후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 접도구역 저촉: 일부 토지가 접도구역에 저촉되어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 맹지 및 진입로: 기호 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 토지를 통해 진입 가능하지만, 이는 소유권 행사 및 이용에 제약을 야기할 수 있습니다.

* 지적 경계 불명확: 인접 토지와의 지적 경계가 다소 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 지적 측량이 필요합니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 물건, 수목 등이 포함되거나 제외되므로, 현장 조사를 통해 정확한 범위를 확인해야 합니다. (일부 제시외 물건은 철거 및 이동이 용이하여 매각 제외)

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물이 혼재된 복합 부동산입니다. 농촌 지역에 위치하여 개발 잠재력보다는 현 상태 유지 또는 지역 특성에 맞는 활용이 중요할 것으로 판단됩니다. 다만, 농지취득자격증명 필요, 대항력있는 임차인 존재, 공부상 지목과 현황 불일치, 접도구역 저촉, 맹지 등 다수의 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 4,289㎡의 넓은 토지는 향후 활용 가능성을 제공합니다.

* 복합 용도 건물: 단독주택, 근린생활시설, 사무실 등의 용도로 활용 가능한 건물이 소재하여 다목적 이용이 가능합니다.

* 농촌 지역 내 거점 가능성: '재골마을' 인근에 위치하며, 지역 내 소규모 상업 또는 주거 시설로 활용될 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,287,345,910원입니다. 주변 부동산 시세 조사를 종합적으로 고려할 때, 본건은 넓은 토지 면적과 복합 용도 건물이라는 장점이 있으나, 농지 취득 관련 문제, 대항력있는 임차인 존재, 지목 및 현황 불일치, 맹지 등의 리스크 요인을 포함하고 있습니다.

현재 시세 정보를 종합적으로 분석하고, 상기 리스크 요인에 대한 면밀한 검토 및 명도 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세와 유사한 조건의 인근 토지 및 건물 거래 사례가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있으나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근 시, 900,000,000원 ~ 1,100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 조사와 권리 분석, 명도 가능성, 그리고 입찰 참여자 간의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.