나이스옥션 법원경매 진주 2026타경5 [1] 경상남도 진주시 상봉동 893-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 진주고등학교 서측에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 등으로 등으로 형성됨.

교통상황

본건 인근의 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

평지의 부정형 토지로 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

북측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상봉동동 지구단위계획구역), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 스라브지붕 및 기와지붕 4층건으로 외벽 : 샌드코팅, 석재붙임 등 창호 : 샷시창 임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임. (현장 조사 당시 이해관계인 부재로 이용상태는 탐문, 외부관찰, 공부 등을 종합 참작함)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-제시외 기호 ㄱ(지하층)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)매각 포함.
-토지 남서측 일부 현황도로로 이용중
-건물옥상 계단실등 건물가격에 포함.
-건물 지하층 제시외 건물(감정서상 기호 ㄱ)은 위반건축물 시정이 완료된 것으로 건축물대장상에 등재되어 있음.
-임차인 대항력 주의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경상남도 진주시 상봉동 893-9번지에 소재한 단독주택입니다.

사건번호는 진주지원 2026타경5 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 877,714,800원입니다.

토지 면적은 250.00㎡ (약 75.62평)이며, 건물 면적은 408.52㎡ (약 123.58평)입니다.

건물 제시외 면적은 131.84㎡ (약 39.87평)이며, 이는 매각에 포함됩니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

채권자는 농OOOOOOO (등기부 등본상 진주북부농업협동조합으로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 상봉동에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교 등이 형성된 지역입니다.

진주고등학교 서측에 자리하고 있으며, 인근에 진주여자고등학교, 진주중학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통 상황은 일반적인 수준이며, 물건지 북측 및 북동측으로 폭 약 15미터 내외의 도로가 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(상봉동동 지구단위계획구역) 등에 속해 있으며, 중로2류 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진주고등학교, 진주여자고등학교, 진주중학교), 주거환경개선지구, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 12월 13일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 390,000,000원)입니다.

이 외 다수의 권리(소유권이전, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 건물 등기부등본 상 '을2'로 등재된 한국토지주택공사 주택임차권(금액 85,000,000원, 전입일자 2021-07-28, 확정일자 2021-07-09)은 '인수'로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 강호야: 보증금 60,000,000원, 차임 50,000원, 전입/확정 2015-07-23. 대항력 없음.

* 공사(402호)한국토지주택공사(입주자 금순자): 보증금 65,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2023-06-14, 확정 2023-05-18. 대항력 없음.

* 도정효: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2015-07-23. 대항력 없음.

* 염지윤: 보증금 50,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-07-03, 확정 2024-05-22. 대항력 없음.

* 이성희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-14. 대항력 없음.

* 장금석: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-10-19. 대항력 있음. (금액 미상/0원이지만 대항력 있음으로 주의 필요)

* 한국토지주택공사(입주자정은정): 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-22, 확정 2021-03-05. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(입주자하연옥): 보증금 55,000,000원, 차임 170,000원, 전입 2016-11-22, 확정 2016-11-21. 대항력 있음.

* 한국토지주택공사(402호): 보증금 80,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2021-07-28, 확정 2021-07-09. 대항력 없음. (건물 등기부의 '인수'된 주택임차권과 동일 정보로 추정)

* 황선희: 보증금 17,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정 2024-08-20. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 건물 등기부상의 '인수'된 주택임차권(85,000,000원)은 반드시 확인 및 고려해야 할 중요 사항입니다.

1.3. 상권분석

제공된 JSON 정보는 주로 연립, 다세대 주택의 매매 사례이며, 본건인 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

최근 거래 사례를 보면, 2025년 9월 5일 60.03㎡의 다세대 주택이 6,800만원에 거래되었고, 2025년 11월 26일 69.47㎡의 연립 주택이 7,500만원에 거래되었습니다. 또한 2026년 6월 12일 67.2㎡의 연립 주택이 8,500만원에 거래되었습니다.

이는 본건과 규모 및 용도가 다르므로, 해당 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 참고 자료로만 활용해야 합니다.

본건 단독주택은 약 75평의 토지 위에 약 123평의 건물로, 이러한 규모의 단독주택 거래 사례는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 진주고등학교, 진주여자고등학교, 진주중학교 등이 인접하여 교육 환경이 매우 우수합니다.

* 주거 환경: 단독주택과 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 편의 시설: 인근에 상업 시설 및 근린 생활 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (주변 지역 검색 결과, 상봉동은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 진주 시내에 각종 편의 시설이 분포하고 있습니다.)

* 주변 환경: 주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 장금석, 한국토지주택공사(입주자하연옥) 2명의 임차인이 대항력을 가지고 있습니다. 특히 한국토지주택공사(입주자하연옥)의 보증금 55,000,000원 및 건물 등기부상 '인수'로 명시된 한국토지주택공사(402호)의 85,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 토지 현황 도로: 토지의 남서측 일부가 현황 도로로 이용 중인 점은 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 사업 추진 여부에 따라 권리 관계 변동 가능성이 있습니다.

* 위반건축물 이력: 건물 지하층의 제시외 건물(기호 ㄱ)은 위반건축물 시정 완료가 등재되어 있으나, 과거 위반 이력이 존재합니다.

* 혐오시설: 현재까지 검색된 정보상 본건 소재지(경상남도 진주시 상봉동 893-9) 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 소각장, 매립장 등)이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시 내동면 등에 쓰레기 처리 시설이 밀집해 있다는 뉴스가 있으나, 본건과의 거리는 명확하지 않아 직접적인 영향을 파악하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주고등학교 인근에 위치한 대규모 단독주택으로, 우수한 학군과 주거환경개선지구 지정이라는 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만, 건물 등기부상 '인수'로 명확히 표시된 한국토지주택공사의 임차 보증금 85,000,000원을 포함한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 토지 일부의 현황 도로 이용 등 낙찰자가 부담해야 할 리스크가 분명히 존재합니다.

또한, 제시외 건물 포함 일괄매각이며, 지하층에 위반건축물 시정 완료 이력이 있습니다.

결론적으로, 가격 대비 잠재력은 있으나 권리 분석 및 리스크 관리가 매우 중요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상의 교육 환경: 명문 학군 인접으로 안정적인 수요 기대.

* 주거환경개선지구: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 대지 및 건물 규모: 넓은 대지와 건물 면적으로 활용도가 높음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 877,714,800원

주요 인수 부담: 한국토지주택공사 임차보증금 85,000,000원 + 기타 대항력 있는 임차인 보증금 (장금석, 한국토지주택공사(입주자하연옥) 등)

주변의 연립/다세대 주택 매매 사례(6,800만원 ~ 8,500만원, 60-70㎡)는 본건 단독주택(토지 약 75평, 건물 약 123평)과는 규모 및 용도가 크게 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 대지 및 건물 규모, 입지 조건을 고려한 것으로 판단됩니다.

다만, 건물 등기부상 명확히 '인수'로 기재된 85,000,000원의 임차 보증금은 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 금액입니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 하회하는 범위에서, 인수되는 임차 보증금과 제반 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 접근하여 감정가의 약 75% ~ 85% 수준인 6억 5천만원 ~ 7억 4천만원 사이에서, 실질적인 부담액(임차 보증금 등)을 제외한 순수 물건 가치를 평가하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 7억 5천만원 ~ 8억원 범위 내에서, 철저한 권리 분석 후 최종 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.