나이스옥션 법원경매 포항 2026타경8 [1] 경상북도 포항시 남구 송도동 445-2 영남국민주택 에이동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선진 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 송정동 소재 "송림초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "영남국민주택" 에이동 제2층 제203호 단위세대로서, 부근일대는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 2층 203호 단위세대로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 바 닥 : 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 등 마감임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1):도시지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(2017-05-30)(접 합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호 구역<교육환경보호에 관한 법률>임. 기호2):도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(2017-05-30)(접합),가축사육제한구 역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 ; 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2026타경8 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 송도동 445-2 영남국민주택 에이동 2층 203호

용도: 연립주택

감정가: 61,000,000원

토지 면적: 56.17㎡ (약 17.0평)

토지 지분: 56.17㎡ (약 17.0평)

건물 면적: 58.59㎡ (약 17.7평)

건물 지분: 58.59㎡ (약 17.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건물 연면적 (참고): 72.28㎡

건물 사용승인일: 1972년 12월 19일

2. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 남구 송도동 소재 "송림초등학교" 북서측 인근에 위치한 "영남국민주택" 에이동 2층 203호 단위세대임.

부근 일대는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

차량의 진출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성을 고려할 때 대중교통 이용 상황은 보통 수준임.

토지는 2필지가 일단의 장방형으로, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 공동주택 부지임.

서측 및 북측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 9월 27일 접수된 이남금 근저당권 (권리금액: 30,000,000원)임.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으며, 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

총 등기부채권액은 57,406,933원임.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 해당 부분에 대한 추가적인 확인 및 주의가 필요함.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립/다세대 주택의 거래가는 다음과 같음.

"한성강변빌라"(송도동 396-9, 52.92㎡)는 2026년 7월 18일 5,500만원에 거래되었음.

"코스모스(1,2동)"(송도동 513-1, 39.9㎡)는 2026년 7월 9일 2,800만원에 거래되었음.

"홍안빌라(10차)"(송도동 507-2, 46.07㎡)는 2026년 7월 8일 2,800만원에 거래되었음.

본건은 전용면적 58.59㎡ (약 17.7평)이며, 감정가는 61,000,000원임.

거래된 유사 물건 중 가장 가격이 높은 "한성강변빌라"의 평당 가격(약 344만원/평)을 적용하면, 본건 면적(17.7평) 대비 약 6,090만원 수준으로, 감정가와 유사한 수준임.

다른 거래 사례들은 감정가보다 낮은 가격대에 분포하고 있으나, 면적 및 건물 상태 등 차이를 고려해야 함.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준임.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: "송림초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 양호함.

* 기타: "포항시 남구 송도동 445-2" 주변 지역은 주거 지역으로, 일반적으로 알려진 혐오시설은 파악되지 않음. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 답사가 필요함.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 본건 건물의 사용승인일은 1972년 12월 19일로, 건축된 지 약 50년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 임차인 정보: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역 및 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 소로 3류에 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정이 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 송도동에 위치한 연립주택으로, 교육 시설이 인접하고 교통 접근성이 보통 수준인 입지를 가지고 있음.

권리 관계는 비교적 깨끗하여 매각으로 인한 권리 소멸에 큰 문제는 없어 보임.

다만, 건물 노후화 및 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 리스크는 존재함.

주변 시세 대비 감정가가 적절하게 책정된 것으로 판단되나, 유사 면적의 고가 거래 사례와 비교할 때 추가적인 시세 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

* 적정 감정가: 주변 실거래가 및 면적을 고려할 때, 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보임.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 적음.

* 교육 환경: "송림초등학교" 인근에 위치하여 학군 수요가 있는 지역임.

* 향후 개발 가능성: 송도동 지역의 개발 계획 등 미래 가치를 고려해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 61,000,000원이며, 유사 면적의 최고 실거래가(5,500만원)와 비교 시, 감정가가 적정 수준으로 판단됨.

임차인 인수 보증금이 없는 점과 권리상 특별한 문제가 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 55,000,000원부터 입찰을 고려해 볼 수 있음.

다만, 현장 답사를 통해 건물의 정확한 상태를 파악하고, 경쟁 입찰자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

따라서, 예상 입찰가는 55,000,000원 ~ 61,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.