나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3013 [1] 대구광역시 달서구 용산동 419-1 한마음아파트 105동 13층1303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보감정 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 달서구 용산동 '성산초등학교' 서측 인근에 위치하는 한마음아파트로서 부근은 대단위 아파트단지, 주변상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층건물(105동)중 13층 1303호 단위세대로서 외벽 : 콘크리트위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 바닥 : 내장 바닥재 및 일부타일 등 창호 : 이중샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 지역난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 아파트부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측 및 서측으로 왕복6차선, 남측으로 왕복4차선의 포장도로 및 동측으로 폭 약6미터의 보행자 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 대로2류 (폭 30m~35m)(접함), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 보행자전용도로(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 본건 아파트는 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3013 (1)

소재지: 대구광역시 달서구 용산동 419-1 한마음아파트 105동 13층1303호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 41.02㎡ (약 12.4평)

토지지분: 41.0206㎡ (약 12.4평)

건물면적: 84.98㎡ (공급면적, 약 25.7평) / 59.95㎡ (전용면적, 약 18.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1997년 11월 25일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 달서구 용산동 '성산초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트 단지, 주변 상가, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 아파트까지 제반 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 단지 북측 및 서측으로는 왕복 6차선, 남측으로는 왕복 4차선의 도로가 접해 있어 교통 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지) 등으로 지정되어 있으며, 대로1류(35-40m), 대로2류(30-35m), 대로3류(25-30m), 보행자 전용도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 1월 25일자 한국주택금융공사의 근저당권(을10)으로, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 권리이므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지에 속해 있으며, 주변에 상가와 학교가 형성되어 있어 주거 기능에 필요한 상권은 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근 시설: 단지 서측 인근에 성산초등학교가 위치하며, 대단위 아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설 등)과 주변 상가를 이용하기 편리합니다.

* 건물 구조 및 설비: 본 물건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 19층 건물 중 13층에 위치하며, 위생, 급배수, 소방, 승강기, 지역난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 1,003대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지상권 인수: 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다.

* 내부 상태: 임의경매 절차상 현황 조사 시 거주자 폐문부재로 인해 내부 마감 상태를 정확히 확인하지 못했으며, 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재되었습니다. 실제 상태와 다를 수 있어 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대차 관계 미상: 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았으나, 인수할 보증금이 없다고 명시되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 달서구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 하지만 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 내부 상태 확인의 한계 또한 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 대규모 아파트 단지에 속해 있어 기본적인 주거 수요가 꾸준합니다.

* 우수한 교통 및 생활 인프라: 주요 도로와 인접하여 교통이 편리하며, 인근 학교 및 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 전용면적 59.95㎡(약 18.1평) 기준 150,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본 건은 13층으로 비교적 좋은 층에 해당하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이라는 중대한 권리상의 제약을 고려해야 합니다. 감정가 250,000,000원은 이러한 제약을 충분히 반영하지 못한 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 예상 입찰가는 170,000,000원에서 180,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 지상권 관련 상세 내용을 확인한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.