나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10044 [1] 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '태화로터리' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 ,공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상 15층 건물 내 제10층 제1005호로서, (사용승인일 : 2019.05.24.) 외벽 : 치장석붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

대상물건은 '아파트'로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생/급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주상용(공동주택 및 업무시설 및 제1종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10044 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 480-1 지움포유 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 233,000,000원

토지면적: 14.09㎡ (약 4.26평)

건물면적: 61.50㎡ (약 18.60평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

대상 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 '태화로터리' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통입니다.

주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

토지는 인접 필지와 등고 평탄한 정방형 토지로서, 주상용(공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접해 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 동래세무서장의 압류 (갑4, 2025-06-16 접수) 입니다.

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 설정 등기 (채권자: 안 )가 존재하며, 매수인이 인수해야 합니다.

- 안 임차인은 2020년 10월 27일 전입, 2020년 10월 28일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

- 임차 보증금은 231,000,000원입니다.

- 물건명세서에 따르면, 이 사건 배당절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 물건의 가장 중요한 리스크 요인입니다.

* 기타 채무 (한국주택금융공사의 강제경매, 북부산세무서장의 압류 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 231,000,000원으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

대상 물건은 태화로터리 인근의 상업 지역에 위치하며, 주거와 상업 기능이 복합된 지역입니다.

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있으며, 지역 주민들의 접근성이 양호합니다.

주변 가로망이 보통 수준으로, 상가 이용객의 접근성 또한 원활할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 형태: 현재 '아파트'로 이용 중입니다.

건축 정보: 2019년 5월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 15층 건물 중 10층 1001호입니다.

내외부 마감: 외벽은 치장석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등입니다.

설비 내역: 난방, 위생/급배수, 승강기, 소화 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경:

* 교통: 태화로터리 인근으로 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 태화로터리 인근 상업지구에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교가 소재할 가능성이 높으며, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 조사 결과, 직접적인 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 태화강 국가정원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수:

* 임차인 안 은 231,000,000원의 보증금으로 대항력을 갖추고 있으며, 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 이는 실질적인 총 취득 가격을 보증금 잔액만큼 높이는 요인이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있는 임차인, 보증금 231,000,000원, 말소: 인수'라는 정보 간에 모순이 존재하므로, 법원에 정확한 배당 예상 및 인수 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

부동산 강제경매: 채권자의 강제집행으로 진행된 경매이므로, 채무 변제 여부에 따라 권리 관계 변동이 있을 수 있습니다.

부동산 정보와 실제 이용 상태의 차이: 공부와의 차이는 없으나, 복합 용도 건물 내 아파트 호실이므로 관리 규약 등을 확인하여 이용에 제한이 없는지 검토할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동의 태화로터리 인근에 위치한 신축급 아파트로, 입지 및 교통 여건이 우수합니다.

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 주거 환경 또한 양호할 것으로 판단됩니다.

가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 투자금액을 크게 증가시키므로, 정확한 인수 금액을 확인하고 총 부담액을 산정한 후 신중하게 접근해야 합니다.

만약 보증금 인수 리스크를 적절히 관리할 수 있다면, 장기적인 관점에서 시세 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 관리 상태 양호 예상.

* 역세권/로터리 인근: 태화로터리 인근으로 탁월한 교통 및 생활 편의성.

* 지역 내 안정적인 주거 수요: 울산 남구 신정동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역임.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 도시 계획에 따른 가치 상승 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

임차인 보증금 (인수 예상): 231,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 규칙에 따라 산정됩니다.

그러나 해당 물건은 임차인의 보증금 231,000,000원이 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 실제 총 취득 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

인근 부동산 시세 및 유사 물건들의 거래 사례를 고려할 때, 감정가 233,000,000원은 시장 가격과 부합하는 수준으로 판단됩니다.

임차인 보증금 인수 부담을 고려하여, 보수적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

(이는 법원에 납부하는 금액이며, 최종 총 취득 비용은 여기에 인수되는 임차 보증금 231,000,000원을 더해야 합니다.)

* 본 예상 입찰가는 단순 참고용이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문, 임차인과의 협상 가능성, 배당 현황, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

* 특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '대항력 있는 임차인, 보증금 231,000,000원, 말소: 인수'라는 정보 간에 모순이 존재하므로, 경매 절차 진행 중 법원에 정확한 배당 예상 및 인수 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.