나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1655 [1] 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엑스턴감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산여자고등학교" 남측 인근에 소재하는 구분건물로서 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 17층 건 중 6층 601호로 외벽: 모르타르 위 페인팅, 치장석 붙임 등. 내벽: 벽지바름, 타일붙임 등. 창호: 샷시창호 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차타워 등이 설치되어 있으며 난방설비 작동여부는 실지조사하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 토지로, 주거용(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

일방통행 지역으로 인접 도로상태 다소 불편시됨.

토지이용계획 및 제한상태

[신정동 1230-9] 도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>. [신정동 1230-10] 도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(울산여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1655 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1230-9 더위미 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지면적: 11.30㎡ (약 3.42평)

토지지분: 11.2986㎡ (약 3.42평)

건물면적: 78.76㎡ (약 23.83평)

건물지분: 78.7615㎡ (약 23.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "울산여자고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 주거 및 상업 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 일방통행 지역에 인접하여 도로 접근 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.2. 3.건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층/지상 17층 건물 중 6층 601호이며, 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 및 치장석 붙임, 내벽은 벽지바름 및 타일붙임, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

1.2. 4.토지 이용상태 및 계획

대상 토지는 2필지 일단의 사다리형 토지로, 주거용(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 [신정동 1230-9] 도시지역, 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산여자고등학교)에 해당합니다. [신정동 1230-10] 역시 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(울산여자고등학교)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 김은혜

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-11-11

* 확정일자: 2019-10-14

* 배당신고일자: 2025-12-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계는 0원으로 법원에서는 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금은 없다고 판단하고 있습니다. 이는 배당을 통해 임차인의 보증금 전액 또는 일부가 변제될 것으로 예상되거나, 임의경매 절차에서 달리 처리될 가능성을 시사합니다.

1.3. 2.집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (2019-12-26 접수) 전세권설정, 권리자: 김은혜, 권리금액: 185,000,000원

* 말소예정 권리:

* 을1: 전세권설정 (말소기준권리)

* 을2: 근저당권 (2022-11-21 접수), 권리자: 김민숙외 1명, 권리금액: 27,300,000원

* 기타 권리:

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2019-11-25 접수), 권리자: 주식회사케이에이치건설

* 갑6: 임의경매 (2026-01-12 접수), 권리자: 김은혜, 권리금액: 185,000,000원 (본 경매 사건에 해당)

* 등기부채권 총액: 212,300,000원

1.3. 3.물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-04-15

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 존재 개요는 명시되지 않음)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본 물건은 울산 여자고등학교 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 울산 남구 신정동 지역은 공업탑 로터리를 중심으로 교통이 편리하며, 학교와 학원가가 밀집해 있어 젊은 유동인구가 많은 편입니다. 상업시설 역시 잘 발달되어 있으며, 프랜차이즈 매장들이 다수 입점해 있습니다. 본 물건이 속한 "더위미" 건물 자체에도 32개의 호실이 있어 자체적인 소비 활동이 이루어질 수 있습니다.

1.4. 2.잠재적 개발 가능성

신정동 일대는 울산의 중심 상업지구 중 하나로, 지속적인 개발 가능성이 있습니다. 다만, 인근 지역 개발 현황 및 도시계획을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육시설

* 울산여자고등학교 (인근)

* 신정고등학교, 학성고등학교, 학성중학교, 울산서여자중학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 2.편의시설

* 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 쇼핑 및 외식 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 인근에 공업탑로터리가 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 3.의료시설

* 상세 정보는 검색되지 않았으나, 남구 신정동 지역 특성상 의료기관 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.대항력 있는 임차인

임차인 김은혜 씨는 대항력이 있으며, 보증금이 2억원에 달합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 배당 절차 및 임차인과의 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 2.도로 접근성

일방통행 지역에 인접하여 도로 접근성이 다소 불편할 수 있다는 점은 차량 이용자에게 불편을 초래할 수 있습니다.

1.6. 3.토지이용계획 제한

상대보호구역(울산여자고등학교)에 해당하므로, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 4.주변 혐오시설

주변 지역에서 소음, 환경 문제 등을 야기할 수 있는 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없었으나, 울산 지역 내 타 지역에서는 배수장, 쓰레기 매립장 등이 웰빙공간으로 탈바꿈하는 사례가 있어, 본 물건 주변에도 이러한 시설의 잠재적 존재 여부 및 향후 개발 계획을 면밀히 조사할 필요가 있습니다. 현재까지 검색된 정보상으로는 특별한 혐오시설에 대한 내용은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동에 위치한 오피스텔로, 울산여자고등학교 인근에 자리하여 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 건물은 철근콘크리트 구조의 현대적인 오피스텔입니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금이 2억원에 달하나 인수 보증금은 0원으로 처리되었습니다. 이는 경매 절차상 인수 부담이 없을 가능성이 높으나, 세심한 권리분석 및 확인이 요구됩니다. 입지 조건과 주변 상권을 고려할 때 안정적인 가치 유지 및 상승이 기대됩니다. 다만, 일방통행로 인접으로 인한 교통 불편 가능성과 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구 신정동, 울산여자고등학교 인근으로 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 편리한 교통: 공업탑 로터리를 통한 광역 교통망 이용이 용이함.

* 안정적인 수요: 오피스텔로서 1인 가구 및 소규모 가구의 꾸준한 수요 예상.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸 예정이며, 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 0원으로 정리된 점은 투자의 안정성을 높임.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 254,000,000원입니다. 유사 면적 및 위치의 오피스텔 시세는 전용면적 24㎡ 기준 1억 2,000만원부터 전용면적 61.97㎡ 기준 1억 6,300만원, 45.22㎡ 전세 1억 7,500만원, 72.49㎡ 전세 2억 3,500만원 등 다양한 가격대에 분포하고 있습니다. 본 물건은 전용면적 78.76㎡ (약 23.83평)으로 비교적 넓은 면적을 가지고 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, "더위미" 건물 자체의 실거래가는 63건이 존재하나, 구체적인 면적별 가격 정보는 파악하기 어렵습니다.

인근 오피스텔의 매매가격을 고려할 때, 본 물건의 면적(78.76㎡)과 감정가(254,000,000원)를 종합적으로 판단할 때, 현재 시세를 기준으로 보수적으로 책정된 감정가 수준이거나 다소 높을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(보증금 2억원)이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 부담할 임차인 보증금은 없는 것으로 간주됩니다.

따라서, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 산정할 때, 감정가 대비 85%~95% 수준인 약 215,000,000원 ~ 241,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과, 소유자 점유 여부, 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.