나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3012 [1] 대구광역시 달성군 구지면 오설리 328 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현감정 · 평가일 2026.01.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)토지는 대구광역시 달성군 구지면 오설리 소재‘오리마을’내에 위치하는 부동 산(주거나지)으로서 부근은 도시 외곽지 근교 농촌지대의 기존 주택지대와 주변의 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)토지까지 일반 차량 접근 가능하며 도시 외곽지의 근교 농촌지대에 위치하여 대 중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)토지는 부정형의 토지로서 남동향의 약간의 완경사 지대에 위치하고 있으며 현 재는 종전건물이 철거된 상태의 '주거나지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지는 남동측으로 약 2.5미터 가량의 비포장 진입도 되어 있으나 현재는 동측 으로 인접토지와 함께 약 4~5미터, 북서측으로 약 6미터 가량의 도로 개설중에 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제1종일반주거지역, 고도지구(3층이하), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-구1)(접합), 소로2류( 폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.

물건 비고

특별매각조건 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에 그 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3012 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OO

1.2. 매각 대상 정보

소재지: 대구광역시 달성군 구지면 오설리 328

용도: 대지

매각 대상: 토지 지분 매각

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 47,009,130원

토지 면적: 416.00㎡ (약 125.84평)

토지 지분 면적: 138.65㎡ (약 41.94평)

건물 면적: 0㎡

토지 제시외 면적: 0㎡

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0㎡

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공유자 우선매수신고, 지분매각

주의사항: 특별매각조건 있음. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사할 수 없음.

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 대구광역시 달성군 구지면 오설리 소재 ‘오리마을’ 내에 위치하고 있으며, 부근은 도시 외곽지 근교 농촌지대의 기존 주택지대와 주변의 농경지대 및 임야지대 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

일반 차량의 접근이 가능하며, 도시 외곽지 근교 농촌지대에 위치하여 대중교통 여건을 포함한 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 상태 및 지형

본건 토지는 부정형의 토지로서 남동향의 약간의 완경사 지대에 위치하고 있으며, 현재는 종전 건물이 철거된 상태의 ‘주거나지’로 이용 중임.

2.4. 도로 및 접근성

남동측으로 약 2.5미터 가량의 비포장 진입로가 있으나, 현재는 동측으로 인접 토지와 함께 약 4~5미터, 북서측으로 약 6미터 가량의 도로가 개설 중에 있음.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 고도지구(3층 이하), 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임.

3.2. 등기부상 권리 관계

* 갑1: 1993-12-21 소유권 보존 (서판출)

* 갑2: 2018-04-02 소유권 이전 (서덕식 외 3명, 상속)

* 갑4: 2018-06-08 지분 이전 (김영준, 매매)

* 갑10: 2024-02-22 지분 이전 (서덕식, 매매)

* 갑12: 2025-12-31 지분 이전 (서덕식, 매매)

* 갑14: 2026-02-12 지분 이전 (서덕식, 매매)

3.3. 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준 권리: 을1 (2025-03-13, 근저당, 최맹석, 82,000,000원).

상기 말소기준 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권.

3.5. 채권 총액

등기부 채권 총액: 82,000,000원.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 구지면 오설리 지역은 도시 외곽의 근교 농촌 지역으로, 주변에 활발한 상업 시설보다는 농경지 및 임야가 형성되어 있는 것으로 보임. 가장 가까운 전통시장으로는 구지시장이 있으나, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활권의 소규모 시장으로 파악됨. 따라서 자체적인 상권 형성보다는 인근 대도시 또는 읍면 소재지의 상권을 이용할 것으로 예상됨.

4.2. 생활 편의 시설

본건 토지 인근에는 대형 편의시설이 부족할 것으로 예상됩니다. 기본적인 생활 편의 시설은 구지면 소재지에서 이용 가능하며, 쇼핑, 문화, 의료 등 종합적인 편의 시설 이용을 위해서는 인근 읍면 또는 대구 시내로의 이동이 필요할 것으로 보입니다. 인근 지역에는 낙동강 레포츠밸리, 구지오토캠핑장 등이 있어 휴양 및 여가 활동을 즐길 수 있는 시설이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 관련 리스크

본 물건은 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 낙찰 후에도 나머지 지분권자들과 토지 사용 및 관리, 개발 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다. 이 과정에서 의견 충돌이나 지연이 발생할 수 있습니다.

5.2. 공유자 우선매수권 관련 리스크

공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 주의사항에 명시된 바와 같이, 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 이후 매각기일에 우선매수권을 행사할 수 없다는 특별한 조건이 있습니다.

5.3. 기타 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수하거나 명도해야 할 대상이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 현재까지 인수 보증금은 0원으로 명시됨)

* 지역적 특성: 도시 외곽의 농촌 지역에 위치하여 기반 시설 및 편의 시설 접근성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(3층 이하) 등으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 구지면 오설리에 소재한 토지 지분 매각 건입니다. '오리마을' 내에 위치하며, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으나 현재는 건물이 없는 나대지 상태입니다. 도시 외곽 농촌 지역의 특성상 주변 환경은 조용하고 한적한 편이며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 지분 매각 건이므로 다른 공유자와의 관계를 신중히 고려해야 하며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다. 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 관련 채권 총액은 82,000,000원입니다.

7. 투자 포인트

* 주거 지역 내 토지: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등을 통한 활용 가능성을 가지고 있습니다.

* 성장 잠재력: 달성군 구지면 일대는 산업단지 개발 등 지속적인 지역 발전이 이루어지고 있는 곳으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지분 투자 기회: 지분 매각이라는 특성으로 인해 전체 토지 구매보다 낮은 초기 투자금으로 진입이 가능하며, 향후 시세 차익 또는 재개발 등을 통한 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수권 행사, 임대관계 미상 등의 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 또한, 지역의 특성 및 향후 개발 가능성, 현재 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 권리 분석상 명확한 문제는 없으나, 지분 매각의 복잡성으로 인해 일반 매물보다 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

현재 감정가는 47,009,130원이며, 일반적인 지분 매각 건의 낙찰률 및 본 물건의 특수성을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 3,300만원 ~ 4,200만원 내외에서 결정될 가능성이 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 입찰 당일 경쟁 상황 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.