나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10016 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 2037 천안두정역푸르지오 105동 20층2001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 "두정역" 동측 인근에 위치하며, 인근은 지하철1호선(두정역), 아파트단지, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철1호선(두정역), 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 중 20층 2001호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

아파트 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. ※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 서측, 북측, 남측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역(천안도시지역),제2종일반주거지역,제3종일반주거지역,지구단위계획구역 (두정푸르지오아파트),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로1류(폭 10m~12m)(저촉),소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만)(소로3-1138, 보행자전용도로)(저촉),어린이공원(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(천안도솔유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천안두정초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안도솔 유치원(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,철도보호지구(철도보호지구)<철도안전 법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 천안지원 2026타경10016 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 2037 천안두정역푸르지오 105동 20층2001호

용도: 아파트

감정가: 353,000,000원

토지면적: 39.40㎡ (약 11.92평)

토지지분: 39.4㎡ (약 11.92평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.9872㎡ (약 25.71평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOO

아파트명: 두정역푸르지오

사용승인일: 2009년 11월 26일

총 세대수: 937세대

최고 층수: 27층

1.1. 입지조건

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1.1. 1.주변 환경 및 입지

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치하며, 지하철 1호선 두정역 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 다가구 주택 등이 혼재되어 있습니다.

1.1. 2.교통 상황

차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 두정역과 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스 정류장이 인근에 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 수준입니다.

1.1. 3.토지 및 도로 상태

본건 소재 토지는 기준 인접 토지 및 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다. 서측, 북측, 남측으로는 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 권리분석

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1.2. 1.권리관계

말소기준권리는 2010년 2월 5일 접수된 국민은행 근저당권 (을1)입니다.

본 경매 절차를 통해 다음과 같은 권리들이 정리될 예정입니다.

* 소유권보존: 마하나임주택주식회사 (2009-12-28)

* 소유권이전: 박경숙 외 1명 (2010-02-05)

* 근저당: 국민은행 (2010-02-05) - 말소기준권리

* 근저당: 주식회사팜스코 (2022-07-18) - 말소 예정

* 임의경매: 주식회사팜스코 (2026-01-07) - 말소 예정

* 2번이국하지분가압류: 서해중앙신용협동조합 (2026-03-24) - 말소 예정

총 등기부채권액은 2,482,007,349원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인된 바 없습니다.

1.2. 2.임차인 분석

현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임대관계가 미상이므로, 현장 방문 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

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1.3. 1.주변 상업 시설 및 주거 환경

본건이 소재한 지역은 두정역을 중심으로 아파트 단지가 밀집해 있으며, 풍부한 근린생활시설과 다가구 주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다. 상업 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

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1.4. 1.편의시설 및 생활 인프라

* 교통: 지하철 1호선 두정역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 교육: 천안도솔유치원, 천안두정초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (상대/절대 보호구역 내 위치)

* 주거 편의: 아파트 단지 내 관리사무소(041-523-2273)를 통한 편리한 주거 관리가 가능합니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 1183대의 주차 공간이 확보되어 있습니다 (지하 전기차 충전기 15대 포함).

1.5. 잠재적 리스크

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1.5. 1.법적 제한 및 규제

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류 등 다양한 도로와 접하거나 저촉됩니다. 또한, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 2.건물 설비 상태

현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 건물 내부 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방 등)의 정상 작동 여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 확인 또는 전문가를 통한 점검이 필요합니다.

1.5. 3.혐오시설 여부

주변 환경 및 관련 법규 검토 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 철도보호지구로 지정된 점은 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 천안시 두정동의 역세권에 위치한 인기 아파트인 두정역푸르지오의 20층 아파트입니다. 교통, 생활 편의 시설 접근성이 뛰어나며, 최근 실거래가도 활발하여 안정적인 시세 흐름을 보이고 있습니다. 권리 관계도 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다. 다만, 현장 방문을 통해 내부 설비 상태를 반드시 확인하고, 임차인 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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1.7. 1.장점

* 더블 역세권 (지하철 1호선 두정역 도보 이용 가능) 및 편리한 대중교통 접근성.

* 주변에 풍부한 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)과 교육 시설(초등학교, 유치원)이 갖춰져 있어 주거 만족도가 높음.

* 아파트 브랜드 인지도 및 단지 내 관리 시스템이 잘 되어 있을 것으로 예상됨.

* 최근 실거래가 추이를 볼 때 꾸준한 수요와 가격 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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최근 매매 실거래가(2026년 7월)가 333,000,000원 수준이며, 감정가는 353,000,000원입니다.

제반 사항을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 340,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.