나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12989 [1] 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 508 배방자이아파트 122동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 "아산북수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 122동 15층 건내 4층 402호로서 (사용승인: 2007.12.26) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관/전실, 드레스룸, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지의 북측으로 4차선, 남동측으로 3차선의 포장도로(진입로)가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(배방01(일반형)), 지구단위계획구역(배방갈매자이), 가축 사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(일심유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(일심유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(곡교천). (경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다)

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 내부 확인하지 못하고, 내부 이용 상황 등은 대장, 현황도 등에 의거하여 감정 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 508, 배방자이아파트 122동 4층 402호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경12989 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 375,000,000원입니다.

토지 면적은 113.46㎡ (약 34.32평)이며, 건물 면적은 156.08㎡ (약 47.21평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주식회사 카카오뱅크입니다.

건축년도는 2007년이며, 사용승인일은 2007년 12월 26일입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 "아산북수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태

본 건 아파트단지의 북측으로 4차선, 남동측으로 3차선의 포장도로(진입로)가 소재합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부요약

본 물건의 등기부등본상 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 가장 최근 소유권 이전은 2023년 11월 10일에 이현님 앞으로 이루어졌습니다.

말소기준권리로는 2023년 11월 10일 접수된 주식회사 카카오뱅크의 근저당권(채권최고액 331,100,000원)이 존재합니다.

이후 접수된 압류(천안세무서장) 및 임의경매개시결정(주식회사 카카오뱅크, 2026년 1월 7일 접수) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 인수할 임차인이 없거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있음을 의미합니다. 다만, 현재까지 파악된 정보로는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 시세

본 건 아파트(156.08㎡)의 감정가는 375,000,000원입니다.

최근 유사 면적(156.08㎡)의 거래 사례를 보면, 2026년 9월 19일 390,000,000원에서 410,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 또한, 2026년 8월 31일에는 390,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이는 감정가 대비 약 103% ~ 109% 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

제공된 JSON의 최근 매매 정보들은 전용면적 84.94㎡ 및 123.41㎡의 거래이며, 각각 19,700만원 ~ 26,000만원 사이에 거래되었습니다. 이 정보는 본 건의 면적과는 차이가 있습니다.

매매 정보

최근 156.08㎡ 면적의 실거래가는 390,000,000원에서 410,000,000원 수준입니다.

전월세 정보

제공된 전월세 JSON 정보는 주로 전용면적 84.94㎡ 기준이며, 보증금 2,000만원~10,000만원, 월세 40만원~80만원 수준으로 확인됩니다. 이는 본 건의 면적과는 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 122동 15층 건물 중 4층 402호입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 등이며, 창호는 새시창호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 소방설비, 승강기, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

아파트 정보

아산 배방자이1차아파트는 총 1,875세대의 대단지이며, 2007년 12월에 준공되었습니다. 세대당 주차 대수는 1.41대로 총 2,648대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주변 시설

단지 인근에 아산북수초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항 및 주의사항

본 건은 내부 확인을 하지 못하고, 내부 이용 상황 등은 대장 및 현황도에 의거하여 감정 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 현장 확인이 반드시 필요합니다.

공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 특별한 차이는 없습니다.

기타 참고사항

임대 관계는 미상이며, 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 이용 상황 등을 파악하지 못했습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다. 이는 건축 등 개발 시 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

주변 환경 문제

인근 농경지에서 사용되는 비료(분뇨 퇴비)로 인한 악취 문제가 발생하고 있으며, 이는 주민들의 생활에 불편을 초래하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이로 인해 단지 내 놀이터 이용률이 낮고, 일부 주민들은 이사를 고려할 정도의 불편함을 겪고 있습니다. 이는 본 건의 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대형 아파트 단지에 속하며, 초등학교와 근접한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어 투자 가치가 있는 것으로 보입니다. 하지만, 인근 농경지에서 발생하는 악취 문제가 심각하며, 이는 주거 만족도를 크게 저하시키고 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 이 문제를 해결할 수 있는 방안이 있는지, 혹은 해당 악취 문제가 본 건에 어느 정도 영향을 미치는지 면밀히 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 156.08㎡의 넓은 전용 면적으로, 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 아산북수초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세가 견조하게 유지되고 있습니다.

* 향후 악취 문제가 해결될 경우, 주거 만족도 상승과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 375,000,000원입니다.

최근 156.08㎡ 면적의 실거래가는 390,000,000원에서 410,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

인근의 악취 문제로 인한 주거 쾌적성 저하 리스크를 고려할 때, 실거래가 수준보다는 다소 낮은 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 370,000,000원에서 390,000,000원 사이를 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통해 악취 문제의 심각성 및 해결 가능성을 확인한 후, 추가적인 권리 분석 및 주변 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 바랍니다.1.물건 기본정보

본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 갈매리 508, 배방자이아파트 122동 4층 402호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경12989 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 375,000,000원입니다.

토지 면적은 113.46㎡ (약 34.32평)이며, 건물 면적은 156.08㎡ (약 47.21평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주식회사 카카오뱅크입니다.

건축년도는 2007년이며, 사용승인일은 2007년 12월 26일입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 "아산북수초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본 건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태

본 건 아파트단지의 북측으로 4차선, 남동측으로 3차선의 포장도로(진입로)가 소재합니다.

3. 권리분석

집합건물 등기부요약

본 물건의 등기부등본상 소유권은 여러 차례 이전되었으며, 가장 최근 소유권 이전은 2023년 11월 10일에 이현님 앞으로 이루어졌습니다.

말소기준권리로는 2023년 11월 10일 접수된 주식회사 카카오뱅크의 근저당권(채권최고액 331,100,000원)이 존재합니다.

이후 접수된 압류(천안세무서장) 및 임의경매개시결정(주식회사 카카오뱅크, 2026년 1월 7일 접수) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부 요약상 확인되지 않습니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 권리가 없을 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 인수할 임차인이 없거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있음을 의미합니다. 다만, 현재까지 파악된 정보로는 임차인으로 인해 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주변 시세

본 건 아파트(156.08㎡)의 감정가는 375,000,000원입니다.

최근 유사 면적(156.08㎡)의 거래 사례를 보면, 2026년 9월 19일 390,000,000원에서 410,000,000원 사이의 가격으로 거래되었습니다. 또한, 2026년 8월 31일에는 390,000,000원에 거래된 사례도 있습니다.

이는 감정가 대비 약 103% ~ 109% 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

제공된 JSON의 최근 매매 정보들은 전용면적 84.94㎡ 및 123.41㎡의 거래이며, 각각 19,700만원 ~ 26,000만원 사이에 거래되었습니다. 이 정보는 본 건의 면적과는 차이가 있습니다.

매매 정보

최근 156.08㎡ 면적의 실거래가는 390,000,000원에서 410,000,000원 수준입니다.

전월세 정보

제공된 전월세 JSON 정보는 주로 전용면적 84.94㎡ 기준이며, 보증금 2,000만원~10,000만원, 월세 40만원~80만원 수준으로 확인됩니다. 이는 본 건의 면적과는 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 건은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕의 122동 15층 건물 중 4층 402호입니다. 내부 마감은 벽지 및 일부 타일 등이며, 창호는 새시창호입니다. 위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 소방설비, 승강기, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

아파트 정보

아산 배방자이1차아파트는 총 1,875세대의 대단지이며, 2007년 12월에 준공되었습니다. 세대당 주차 대수는 1.41대로 총 2,648대의 주차가 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주변 시설

단지 인근에 아산북수초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항 및 주의사항

본 건은 내부 확인을 하지 못하고, 내부 이용 상황 등은 대장 및 현황도에 의거하여 감정 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으므로 현장 확인이 반드시 필요합니다.

공부와의 차이

제공된 정보상 공부와의 특별한 차이는 없습니다.

기타 참고사항

임대 관계는 미상이며, 현장 조사 당시 폐문부재로 내부 이용 상황 등을 파악하지 못했습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 중점경관관리구역에 포함되어 있습니다. 이는 건축 등 개발 시 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

주변 환경 문제

인근 농경지에서 사용되는 비료(분뇨 퇴비)로 인한 악취 문제가 발생하고 있으며, 이는 주민들의 생활에 불편을 초래하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이로 인해 단지 내 놀이터 이용률이 낮고, 일부 주민들은 이사를 고려할 정도의 불편함을 겪고 있습니다. 이는 본 건의 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대형 아파트 단지에 속하며, 초등학교와 근접한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가 대비 높은 수준을 유지하고 있어 투자 가치가 있는 것으로 보입니다. 하지만, 인근 농경지에서 발생하는 악취 문제가 심각하며, 이는 주거 만족도를 크게 저하시키고 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 이 문제를 해결할 수 있는 방안이 있는지, 혹은 해당 악취 문제가 본 건에 어느 정도 영향을 미치는지 면밀히 검토 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 156.08㎡의 넓은 전용 면적으로, 가족 단위 거주에 적합합니다.

* 아산북수초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 시세가 견조하게 유지되고 있습니다.

* 향후 악취 문제가 해결될 경우, 주거 만족도 상승과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 375,000,000원입니다.

최근 156.08㎡ 면적의 실거래가는 390,000,000원에서 410,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

인근의 악취 문제로 인한 주거 쾌적성 저하 리스크를 고려할 때, 실거래가 수준보다는 다소 낮은 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 370,000,000원에서 390,000,000원 사이를 권장합니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통해 악취 문제의 심각성 및 해결 가능성을 확인한 후, 추가적인 권리 분석 및 주변 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.