나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10017 [1] 경상북도 경주시 현곡면 오류리 277-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신세계 · 평가일 2026.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 오류리 소재 "오류1리 마을회관"북동측 근거리에 위치하며, 주위 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 위치 및 교통시설과의 접근성 등을 보아 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

북서측 하향 완경사지에 자체지반 등고평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북동측으로 폭 약 7 - 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 본건 토지 북서측은 저지대, 동측은 고지대로 각각 옹벽이 조성되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 기타지붕 단층건으로서, - 외벽 : 콘크리트 노출 마감 등. - 내벽 : 벽지 및 일부 타일, 인테리어 마감 등. - 바닥 : 장판지 및 일부 타일 등. - 창호 : 시스템창호임.

이용상태

가) : 단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "현황도(지적 및 건물개황도)" 및 "사진용지"와 같이 제시외 건물 ㉠이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임. (2) 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 경주지원 2026타경10017 (1)

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 오류리 277-15

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주농업협동조합

1.2. 부동산 현황

용도: 단독주택

감정가: 597,645,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 1200.00㎡ (약 363.00평)

건물면적: 92.40㎡ (약 27.95평)

건물 제시외면적: 14.30㎡ (약 4.33평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (해당 없음)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 현곡면 오류리 소재 "오류1리 마을회관" 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있어 조용한 전원 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 시설과의 접근성 등을 고려할 때 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 북동측으로 폭 약 7~8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한상태

본 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 토지 및 건물 등기부등본상 모든 권리는 본 매각 절차를 통해 말소될 예정입니다. 근저당권, 압류, 가압류 등기 모두 말소되는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득하게 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 *

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-02

* 확정일자: 2022-09-30

* 배당신고일자: 2026-03-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

3.3. 인수 보증금

총 인수 보증금: 0원. 본건 경매물건은 임차인에 대한 인수 보증금이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 개발 현황

경주 현곡오류지구는 도시개발사업을 통해 약 1,063세대 규모의 신규 주거단지로 조성될 계획입니다. (2022년 10월 기준 정보). 이 사업은 제2종 일반주거지역으로 용적률 250% 이하, 건폐율 60% 이하, 평균 높이 25층 규모로 계획되어 있으며, 2026년 하반기 준공을 목표로 하고 있습니다. 황금대교 건설과 연계되어 교통 편의 증진이 예상됩니다.

4.2. 주변 단지 시세 분석

본건이 위치한 현곡면 오류리 인근에는 신축 아파트 단지 개발이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다. 인근 '경주현곡푸르지오'와 같은 아파트 단지의 경우, 29평형(약 84.7㎡)이 2026년 8월 기준으로 매매가 약 2억 5,500만 원, 전세가 약 1억 8,500만 원 선에서 거래되고 있습니다. 또한, 2026년 1월 기준 34평형(약 112.7㎡)의 AI 추정 시세는 2억 6,500만원으로 평당 1,110만원 수준으로 나타납니다. 본건 단독주택의 경우, 지역 개발 호재와 함께 개별적인 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 금장초등학교와 화랑중학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 국공립 어린이집(경주센트럴푸르지오어린이집, 현곡푸르지오어린이집)이 도보 거리에 있어 영유아 보육 환경도 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

차량 접근성이 좋으며, 주변에 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 현곡면 일대는 문화경관 테마존 조성 사업 등이 추진되어 지역의 특색을 살린 공간 활용이 이루어지고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 경주시는 과거 천군마을 친환경에너지타운 조성 사업(폐기물 소각장 폐열 활용)을 추진한 바 있으나, 이는 본건과 직접적인 관련이 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획

본건 토지는 보전녹지지역, 자연녹지지역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 14.30㎡(약 4.33평) 존재하며, 이는 건축물대장에 등재되지 않은 부속 건물일 수 있습니다. 이 부분은 별도의 현황 파악 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 현곡면 오류리의 단독주택으로, 감정가는 597,645,000원입니다. 주변 일대는 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 현곡오류지구 도시개발사업이 추진 중이며, 신규 아파트 단지 공급이 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 또한, 본건은 등기부상 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 상태이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없어 투자 리스크가 낮습니다. 다만, 토지가 녹지지역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 대한 제한 사항을 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 미래 가치 상승 기대: 현곡오류지구 도시개발사업으로 인한 신주거단지 조성 및 인프라 확충 수혜 예상.

* 깨끗한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 입지 조건: 차량 접근성이 좋고, 주변 환경이 쾌적하며, 초·중등학교 및 어린이집이 인접해 있습니다.

* 제시외 건물 활용 가능성: 별도로 존재하는 제시외 건물(14.30㎡)을 활용할 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 597,645,000원입니다. 인수하는 보증금이 없고 권리 관계가 깨끗하며, 주변 지역의 개발 호재를 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다. 현재 인근 아파트 시세를 고려할 때, 본 단독주택의 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

실제 예상 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 건물 상태 평가, 주변 유사 부동산의 최신 실거래가 분석, 개별적인 권리 분석 및 명도 전략 수립 후 결정해야 합니다. 다만, 현재 제공된 정보와 주변 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 감정가(597,645,000원)를 기준으로 80% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 따라서 약 4억 7천만 원 ~ 5억 9천만 원 범위 내에서 신중한 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.