나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경63196 [1] 서울특별시 송파구 가락동 12 이든하우스 비동 3층 303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파경찰서" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 양재대로 및 오금로변에 노선버스정류장이 위치하고, 지하철 3호선 및 5호선 오금역이 북동즉 인근 도보5분거리에 위치하고 있어 교통상황은 비교적 양호함

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제3층 제303호(사용승인일: 2016.12.13)로서

외벽: 대리석 및 치장석 붙임 마감 등
내벽: 일부타일 마감 등
창호: 샷시 창호 임

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대_ 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중인 것으로 파악됨(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형 토지로서 "도시형생활주택(단지형다세대)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 2필 일단지로 북서측으로 노폭 약8m, 북동측으로 노폭 약5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 :도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상 임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.25.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경63196 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 가락동 12 이든하우스 비동 3층 303호

* 건물명: 이든하우스

* 구분: 도시형생활주택(단지형다세대)

* 사용승인일: 2016년 12월 13일

* 감정가: 300,000,000원

* 토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

* 건물면적: 27.07㎡ (약 8.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 서울특별시 송파구 가락동 소재 "송파경찰서" 서측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택, 공원 등이 혼재하는 정비된 주택지대임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 양재대로 및 오금로변에 노선버스정류장이 위치하고, 지하철 3호선 및 5호선 오금역이 북동측 인근 도보 5분 거리에 위치하여 교통 상황은 비교적 양호함.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 비행안전제2구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역.

* 인접 도로 상태: 본건 토지는 2필지 일단지로 북서측으로 노폭 약 8m, 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 02월 24일 접수된 덕풍청과주식회사 근저당권 (100,000,000원).

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권: 윤 (보증금 320,000,000원, 전입 2021.01.20, 확정 2020.11.25). 해당 임차권은 말소 예정이며, 대항력 없음.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2024.10.25, 320,000,000원) - 본 경매 개시 채권자.

* 압류: 인천광역시, 국민건강보험공단, 미추홀구, 송파구 등 다수.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨. 특히, 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, '임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 송파구 가락동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 유사 물건 매매 사례:

* 미성하이츠빌라 (1993년식, 38.52㎡): 2026년 7월 7일 248,000,000원에 거래됨.

* 이스트파크 (2015년식, 29.76㎡): 2026년 7월 4일 260,000,000원에 거래됨.

* 삼성빌리지 (2008년식, 42.81㎡): 2026년 7월 4일 330,000,000원에 거래됨.

* 본건 건물(이든하우스 B동 303호)은 2016년식, 전용면적 27.07㎡ (약 8.19평)으로, 최근 매매 사례 중 이스트파크(2015년식, 29.76㎡, 2.6억원)와 유사한 연식 및 면적을 가지고 있습니다.

* 이스트파크의 거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가(3억원)는 현재 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 송파경찰서가 인근에 위치하며, 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 지하철 3호선 및 5호선 오금역이 도보 5분 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트조 6층 건물 내 3층에 위치하며, 2016년 12월 13일에 사용 승인되었습니다. 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 도시형생활주택입니다.

* 기본 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 본 건 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 그러나 이러한 확약서의 법적 효력 및 집행 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제된다고 보기는 어려우므로, 관련 법률 전문가와의 상담을 권고합니다.

* 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 묶여있는 경우, 다른 물건의 경매 진행 또는 낙찰 결과가 본 물건의 가치나 처리에 영향을 미칠 수 있습니다. (제공된 정보상 명확히 확인되지 않으나, '공동담보' 특이사항으로 언급됨)

* 토지 이용 제한: 비행안전제2구역, 대공방어협조구역 등 군사 관련 규제 지역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동에 위치한 도시형생활주택으로, 오금역 초역세권에 있어 교통이 매우 편리하며, 비교적 신축(2016년 준공)에 속합니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 하지만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점, 군사 관련 토지 이용 제한 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 신중한 접근과 함께 면밀한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 3/5호선 오금역 도보 5분 거리의 초역세권 입지.

* 권리 관계 명확: 매각으로 인한 인수 부담이 없어 안정적인 취득 가능.

* 지역적 가치: 송파구 가락동이라는 우수한 입지 조건.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 300,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건 건물(27.07㎡, 2016년식)과 유사한 이스트파크(29.76㎡, 2015년식)가 2.6억원에 거래되었습니다.

* 본 건의 감정가(3억원)는 최근 시세 대비 다소 높은 수준입니다.

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 대항력 없음 및 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음)

* 권리 총액: 420,000,000원 (말소기준권리 외 압류, 근저당, 경매 등)

* 예상 입찰가 범위:

* 최근 거래 시세(약 2.6억원) 및 건물 연식, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 경쟁 상황 및 현장 분위기를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.