나이스옥션 법원경매 경주 2026타경3 [1] 경상북도 경주시 내남면 박달리 산329 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오감정 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 내남면 박달리 소재 '박달저수지' 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 인근 교통시설 과의 접근편의성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 남동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 농경지임. 기호(3,6): 북동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임. 기호(4,5): 북동측 하향경사지대내 부정형의 자연림이며, 현황 일부 '도로'임. 기호(7,8): 동측 하향경사지대내 일부 평탄하게 조성되어 있는 부정형의 임야로서, 현황 일부 도로임. 기호(9): 동측 하향경사지대내 부정형의 토지로서, 자연림임.

인접 도로상태

공히 지적도상 맹지이나, 본건 기호(1,4,5,7,8)에 개설된 폭 4~5M 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지. 기호(3~5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법제2조제1항제11호나목에따른도로(도로 일부포함). 기호(6): 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>. 기호(7,9): 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>. 기호(8): 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(1000))<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1,4,5,7,8)은 의뢰목록상 지목이 '답, 임야'이나, 현황 일부 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건은 기준시점 현재 산지전용허가기간 만료 후 복구명령이 나 있으나 미복구된 토 지로서 제반 관련사항은 관할 부서에 필히 재확인하시기 바랍니다. 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바, 경계구분 등 정확한 경계확 정을 위해서는 측량이 필요한 것으로 판단되니 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(8) 지상에 별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지'와 같이 제시외건물 및 이동가능한 컨테이너 등이 소재하는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다. 본건 기호(9) 지상에 연고자 미상의 분묘 1기 소재하며, 광평수면적인 등으로 확인이 어려운 상태로 식별이 용이하지 않은 분묘 등이 소재할 수 있는 바 경매진행시 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 지상수목 포함
2. 목록8) 지상건물 및 컨테이너는 매각 제외, 최저매각가격은 지상 건물로 인해 제한된 가격임
3. 목록 1)2)농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)
4. 산지전용허가기간 만료 후 복구명령이 나 있느나, 미복구된 토지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경3 (1)

소재지: 경상북도 경주시 내남면 박달리 산329

용도: 임야

감정가: 986,587,800원

토지면적: 84,446.74㎡ (약 25,545평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울산제일새마을금고 (추정)

기타 특이사항: 농지취득자격증명 필수, 선순위지상권 인수, 공동담보, 분묘기지권 성립 가능성, 산지전용허가기간 만료 후 복구명령 미이행 상태.

주의사항: 1. 일괄매각, 지상수목 포함. 2. 목록 8) 지상 건물 및 컨테이너는 매각 제외이며, 이로 인해 최저매각가격이 제한됨. 3. 목록 1)2) 토지에 대한 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금 몰수. 4. 산지전용허가 기간 만료 후 복구명령이 내려졌으나 미복구 상태로, 관련 사항은 관할 부서에 재확인 필요.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상북도 경주시 내남면 박달리에 소재하며, '박달저수지' 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

지적도상 맹지이나, 본건 일부 필지(기호 1,4,5,7,8)에는 폭 4~5미터의 도로가 개설되어 있어 접근이 가능합니다.

토지의 현황 이용 상태는 다음과 같습니다.

* 기호(1,2): 농경지 (남동측 하향경사지대, 부정형)

* 기호(3,6): 자연림 (북동측 하향경사지대, 부정형)

* 기호(4,5): 자연림이며, 현황 일부 '도로'로 이용 중 (북동측 하향경사지대, 부정형)

* 기호(7,8): 임야이며, 현황 일부 '도로'로 이용 중 (동측 하향경사지대, 일부 평탄 조성, 부정형)

* 기호(9): 자연림 (동측 하향경사지대, 부정형)

공부상 지목과 현황은 일부 차이가 있으며, 특히 기호(1,4,5,7,8)은 지목이 '답, 임야'이나 현황 일부 '도로'로 이용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황: 인수 대상 임차인은 없으며, 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약:

* 소유권 이전: 허상기, 김돌임, 농업회사법인한빛주식회사 순으로 이전되었습니다.

* 선순위 지상권: 울산제일새마을금고가 2011년 9월 9일 설정한 지상권이 존재하며, 이는 매각 이후에도 인수해야 하는 권리입니다 (존속기간 30년).

* 공동담보 근저당: 울산제일새마을금고의 근저당권이 말소기준권리로 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

* 기타 권리: 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 756,000,000원입니다.

물건명세서상 특이사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 선순위 지상권입니다.

* 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건의 주위 환경은 주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 농업 및 임업 활동이 가능한 지역 특성을 보입니다.

제공된 정보만으로는 주변 상업 시설이나 유동 인구 등에 대한 상세한 분석은 어렵습니다. '박달저수지'가 인근에 위치하고 있으나, 이는 생활 편의시설보다는 자연 환경과 관련된 요소입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 '박달저수지' 인근에 위치하며, 차량을 통한 접근성은 양호합니다.

다만, 주변의 대중교통 시설과의 접근성은 보통 수준이며, 기타 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공된 자료에서 확인하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: 선순위 지상권(인수 조건)이 존재하며, 약 30년 간의 존속 기간이 남아있습니다. 또한, 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권이 성립할 경우 추가적인 권리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 및 복구: 산지전용허가 기간 만료 후 복구 명령이 있었으나 이행되지 않은 상태로, 복구 의무 및 비용 발생 가능성이 있습니다. 관련 내용은 반드시 관할 부서에 재확인해야 합니다.

* 지적 및 경계: 지적도상 맹지이며, 일부 필지는 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 농지 취득: 목록 1, 2번 토지는 농지 취득 자격 증명이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 몰수되는 중대한 불이익이 있습니다.

* 건물: 목록 8번 지상 건물 및 컨테이너는 매각에서 제외되며, 이로 인해 최저매각가격이 제한된 점은 감안해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 내남면의 넓은 임야로, 일부 농경지 및 도로로 이용되는 복합적인 토지입니다.

선순위 지상권 인수, 분묘 소재, 산지 복구 명령 미이행, 농지 취득 자격 증명 필수 등 다수의 복잡한 권리 및 행정적 이슈를 내포하고 있습니다.

차량 접근성은 있으나 대중교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 지적 경계 불분명 및 현황과 공부상 지목 차이 또한 확인이 필요합니다.

따라서 본 물건은 투자 전 철저한 현장 조사, 권리 관계 및 행정 사항에 대한 심층적인 확인, 법률 전문가와의 상담이 필수적으로 요구되는 고위험 고수익 가능성이 있는 투자 대상이라 할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야 및 농경지로서, 장기적인 개발 잠재력 또는 산림 자원 활용 가능성이 있습니다.

* 박달저수지 인근의 자연 환경을 활용할 수 있는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 최저매각가격은 986,587,800원입니다.

다만, 본 물건은 인수해야 하는 선순위 지상권, 산지 복구 비용, 분묘 처리 비용, 지적 측량 비용, 농지 취득 관련 부대 비용 등 추가적으로 발생할 수 있는 제반 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 지상 건물로 인해 최저매각가격이 제한된 점을 고려하여, 향후 개발 또는 활용 계획에 따른 실질 가치를 산정하는 것이 중요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사, 관련 법규 및 행정 절차 확인, 주변 토지 시세 분석 등이 필수적이며, 이를 바탕으로 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.