나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10012 [1] 경상북도 경주시 보문동 892 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정인제감정 · 평가일 2026.01.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 공히 경상북도 경주시 보문동 소재 하강선마을 북동측 인근에 위치하며 주위는 농촌주택, 농경지, 임야, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

공히 차량 접근 가능하며 남서측 원거리에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

- 일련번호 1 토지 부정형 평지로서 창고용지 및 일부 도로부지로 이용중임. - 일련번호 3 토지 부정형 평지로서 폐도부지 및 일부 도로부지로 이용중임. - 일련번호 4 토지 부정형 평지로서 전(휴경지) 및 일부 도로부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 일련번호 1 토지 남동측으로 폭 3M 정도의 콘크리트포장도로에 접함. - 일련번호 3 토지 남측으로 폭 3M 정도의 콘크리트포장도로에 접함. - 일련번호 4 토지 서측으로 폭 3M 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 공히 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2013-06-08)(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

- 일련번호 1 토지 공부상 지목이 창고용지이나 현황 창고용지 및 일부 도로부지로 이용 중임. - 일련번호 3 토지 공부상 지목이 도로이나 현황 폐도부지 및 일부 도로부지로 이용 중임. - 일련번호 4 토지 공부상 지목이 전이나 현황 전(휴경지) 및 일부 도로부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넬지붕(현황 샌드위치판넬 위 아스팔트슁글지붕) 단층 건물로 서, 외벽 : 경량판넬 내벽 : 경량판넬 바닥 : 콘크리트수평미장 창호 : 철재문.

이용상태

저온창고 용도임.

설비내역

별무함.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 본건 건물은 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 관련공부, 일반적인 이용상황 등을 참고하여 평가하였으니 경매진행 시 입찰자가 별 도로 확인하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 경주지원 2026타경10012 (1)

감정가: 157,531,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경상북도 경주시 보문동 892

토지면적: 620.00㎡ (약 187.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 용도

용도: 창고시설 (일반건축물대장상 '창고시설')

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 보문동 하강선마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농촌 주택, 농경지, 임야, 하천 등으로 형성된 지역입니다. 보문동 지역은 경주 보문관광단지와 인접하여 관광 관련 시설 및 주거 시설이 혼재된 곳으로 파악됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 남서측 원거리에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 형태

* 일련번호 1 토지: 부정형 평지로서 공부상 지목은 창고용지이나, 현황은 창고용지 및 일부 도로부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 3 토지: 부정형 평지로서 공부상 지목은 도로이나, 현황은 폐도부지 및 일부 도로부지로 이용 중입니다.

* 일련번호 4 토지: 부정형 평지로서 공부상 지목은 전(휴경지)이나, 현황은 전(휴경지) 및 일부 도로부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

* 일련번호 1 토지: 남동측으로 폭 3M 정도의 콘크리트포장도로에 접합니다.

* 일련번호 3 토지: 남측으로 폭 3M 정도의 콘크리트포장도로에 접합니다.

* 일련번호 4 토지: 서측으로 폭 3M 정도의 콘크리트포장도로에 접합니다.

각 토지가 폭 3M의 도로에 접하고 있어 차량 통행은 가능하나, 도로 폭이 협소한 점은 고려해야 합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음의 지역 및 구역에 포함되어 있습니다.

* 보전녹지지역

* 가축사육제한구역 (2013-06-08) (일부제한(300)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 역사문화환경보존지역 <문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

이러한 용도지역 및 관련 법규는 향후 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

2.6. 기타 참고사항

* 임대관계: 미상임.

* 제시목록 외의 물건: 없음.

* 공부와의 차이: 위 2.3항 참조.

* 임대차 정보: 인수 보증금 합계 0원. 임차인 현황은 미상입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

말소기준권리는 2025년 11월 19일 접수된 농업협동조합중앙회의 가압류 (갑11)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 신관식 소유권이전 (2012-01-31, 갑5)

* 왜관신용협동조합 근저당 (2023-12-11, 을3): 말소: 인수. 말소기준권리보다 선순위이며, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 가능성이 높습니다.

* 왜관신용협동조합 지상권설정공동담보 (2023-12-11, 을4): 말소: 인수. 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 매수인이 인수해야 합니다.

* 농업협동조합중앙회 가압류 (2025-11-19, 갑11): 말소: 말소. 말소기준권리입니다.

* 농업협동조합중앙회 강제경매 (2026-01-09, 갑12): 말소: 말소. 본 건 경매입니다.

3.2. 등기부현황 (건물)

* 신관식 소유권보존 (2024-11-29, 갑1)

* 농업협동조합중앙회 가압류 (2025-11-19, 갑6): 말소: 말소. 말소기준권리입니다.

* 농업협동조합중앙회 강제경매 (2026-01-09, 갑7): 말소: 말소. 본 건 경매입니다.

3.3. 총채권액

토지 등기부채권 총액: 1,228,356,237원

건물 등기부채권 총액: 244,356,237원

총 채권액은 매우 높은 수준입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

경주 보문동은 전통적으로 보문관광단지를 중심으로 한 관광 상권이 발달해 왔습니다. 최근에는 젊은층을 중심으로 황리단길 등 경주 시내권으로 상권이 이동하는 경향도 나타나고 있으나, 보문동 일대는 여전히 관광객을 대상으로 하는 상업 시설이 존재합니다. 본건은 창고시설로, 주변 주택 및 농경지와 혼재되어 있어 일반적인 상업지역과는 다소 거리가 있습니다. 따라서 상권 분석 시 보문관광단지와의 연계성, 지역 내 물류 유통 수요 등을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 경주시 보문동으로, 주거 환경으로는 농촌 주택 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 인근에 편의시설, 교육시설 등 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하지만, 보문동 지역은 경주 시내와 연계성이 있으며, 관광 단지 인근이므로 관련 편의시설이 일부 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 등기부상 왜관신용협동조합의 근저당권 (을3) 및 지상권 (을4)이 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있고, '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 특히 지상권은 물건명세서에서도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 이를 고려한 입찰가가 산정되어야 합니다. 이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지가 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다.

* 도로 접근성: 토지들이 폭 3M의 좁은 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 건물 내부 확인 곤란: 건물은 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 일반적인 이용상황을 참고하여 평가되었으므로, 실제 현장 확인이 필수적입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근 (경상북도 경주시 보문동 892)에 명확히 명시된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 보문동 소재 창고시설로, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다. 감정가는 1억 5천만원대이나, 등기부상 여러 권리가 복잡하게 설정되어 있으며, 특히 선순위 근저당권 및 지상권이 매각 후에도 인수될 가능성이 높아 인수 부담이 상당할 것으로 판단됩니다. 또한, 보전녹지지역 등 토지 이용 제한과 협소한 도로 접근성은 향후 활용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. 임대 관계 또한 미상으로, 권리관계 및 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 소재지: 경주 보문동은 관광지로서의 잠재력을 가지고 있으며, 향후 지역 개발에 따라 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 용도: 창고시설로서, 지역 내 물류 수요 또는 연계 사업 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 권리(근저당, 지상권 등)의 금액, 토지 이용 제한, 도로 현황, 건물 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 인수되는 선순위 권리들의 총액을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현재 감정가는 157,531,000원이며, 인수될 권리의 규모가 매우 크므로, 낙찰 후 추가 부담을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 합니다. 구체적인 인수 금액 확정 및 현장 조사를 통해 정확한 가치 산정이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.