나이스옥션 법원경매 경주 2026타경10016 [1] 경상북도 경주시 서면 도계리 576 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2026.01.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 서면 도계리 "윗도음지" 북측에 인접하는 토지(농경지)로서, 주위는 전, 답 등 논경지와 농촌취락 및 자연림으로 형성된 산간 농경지대임.

교통상황

인근지까지 차량 접근 가능하며, 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

서향 완경사지대의 세장형의 토지로서 휴경상태의 전임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한(300))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당 없음.

공부와의 차이

공부상 지목은 전이며, 휴경상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

휴경상태로 임대조건 확인하지 못함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2026타경10016 (1)

소재지: 경상북도 경주시 서면 도계리 576

용도: 전

감정가: 24,824,000원

토지면적: 856.00㎡ (약 259평)

매각대상: 토지

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부산신용보증재단

건물면적: 0㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 서면 도계리 "윗도음지" 북측에 인접하는 토지(농경지)로서, 주위는 전, 답 등 논경지와 농촌 취락 및 자연림으로 형성된 산간 농경지대입니다.

교통상황: 인근지까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태: 본건은 서향의 완경사지에 위치한 세장형의 토지이며, 현재는 휴경상태의 전입니다.

인접 도로상태: 본건은 맹지로서 도로와 직접 접하고 있지 않습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(일부제한(200), 일부제한(300))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 10월 22일자 부산신용보증재단의 가압류 (갑9)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 2024년 6월 10일자 한국전력공사의 구분지상권설정 (을3)은 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 구분지상권은 토지 일부 남쪽 부분의 지표면 상공 57미터에서 80미터까지의 공중 공간 102㎡에 대해 전기공작물(송전선)의 건설 및 소유를 목적으로 설정되었습니다.

* 존속기간은 전기공작물이 존속하는 때까지이며, 연 1,744,710원의 지료가 발생하는 것으로 등기되어 있습니다.

말소되는 권리:

* 말소기준권리보다 후순위인 소유권이전 등기 (갑2, 갑7, 갑8) 및 가압류 (갑10, 갑11, 갑12) 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 인수되는 임차권 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 등기부상 등재된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 경상북도 경주시 서면의 산간 농경지대에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 농업 및 임업 활동이 중심이 되는 지역입니다.

주변은 논경지, 농촌 취락, 자연림 등으로 구성되어 있으며, 활발한 상권이 형성된 지역과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 농경지로서 기본적인 편의시설 접근성 및 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있습니다.

차량 접근은 인근 지역까지는 가능하나, 맹지이므로 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 통행로를 확보해야 합니다.

주변은 자연환경이 비교적 양호한 편이며, 농촌 지역의 특성상 생활 편의시설 접근은 차량 이용이 필수적일 것으로 예상됩니다.

현재까지 확인된 주변 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출:

* 본건 매수인은 관할 시/군/구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 경매 기일 내에 반드시 제출해야 합니다.

* 미제출 시 매수 신청이 무효 처리되며, 제출한 매수 보증금 전액이 몰수되는 매우 높은 리스크가 있습니다.

맹지 (도로 접면 불량):

* 토지가 도로와 직접 접하고 있지 않아, 건축 행위 또는 토지 이용을 위한 통행로 확보가 어려울 수 있습니다.

* 인접 토지 소유자에게 통행로 사용을 위한 토지 사용 승낙을 받거나, 일부 토지를 매입해야 할 수도 있습니다.

선순위 구분지상권 설정 (송전선 통과):

* 한국전력공사의 구분지상권이 토지의 공중 공간(고도 57m~80m)을 사용하고 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

* 이로 인해 해당 공중 공간에서의 개발 및 이용에 상당한 제약이 발생할 수 있으며, 토지 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

휴경상태 토지:

* 현재 농작물 경작 없이 휴경 상태로, 토지 이용을 위해서는 추가적인 관리 및 경작 준비가 필요합니다.

가축사육제한구역:

* 토지가 일부 가축사육제한구역에 포함되므로, 축산업을 고려하는 경우 관련 제한 내용을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경주시 서면의 생산관리지역 내 농경지(전)로, 감정가는 24,824,000원입니다.

매각 대상은 토지 전체이며, 맹지이고 한국전력공사의 구분지상권이 인수된다는 점이 가장 큰 특징입니다.

또한, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 높은 주의가 요구되는 물건입니다.

농업 경영 또는 장기적인 투자 관점에서 접근 가능하나, 맹지 및 구분지상권이라는 제약을 충분히 인지하고 신중한 판단이 필요합니다.

8. 투자 포인트

농지 취득 자격이 있는 실수요자에게는 저평가된 농지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

장기적인 관점에서 지역 개발 또는 농업 정책 변화에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

구분지상권이 특정 고도와 구역에 한정되므로, 해당 공간 외의 토지 이용 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 24,824,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 감정가에서 차감할 금액은 없습니다.

맹지, 선순위 구분지상권 설정(송전선) 등 명확한 제약 사항이 존재하며, 농지취득자격증명 필수 제출이라는 높은 진입 장벽이 있습니다.

이러한 제약 요인들을 종합적으로 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 본인의 농지 취득 자격 여부, 해당 지역의 농지 시세, 입찰 참여자들의 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.